杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭上民初字第1957号
原告：王东海。
委托代理人：张立恒。
委托代理人：陈树庆。
被告：王志良。
被告：唐柳卿。两被告共同
委托代理人：周潮星。
原告王东海诉被告王志良、唐柳卿确认合同无效纠纷一案，本院于2011年10月27日立案受理后，依法由
代理
审判员丁莹独任审判，分别于2011年11月17日、12月27日公开开庭进行了审理。原告王东海及其委托代理人张立恒，被告唐柳卿及两被告的共同委托代理人周潮星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王东海起诉称：杭州市上城区清波街道东太平巷12号2幢236室房屋系被告王志良在1998年以后基于浙江省商业局退休职员身份参与杭州市房改购得的房屋之一，该房屋一直由原告及其妻女居住使用。2003年5月，原告和被告王志良达成协议，以原告收藏的何香凝二十世纪二十年代中期的花卉画作对价购买该房屋，由于被告王志良系原告父亲，故双方没有签署书面合同及转户登记。2008年8月的家庭会议上，原告重新提出以画换房的事情，被告王志良没有表示异议并且答应不会私下卖房，当时原告四叔、五叔、七叔和妹妹、姨妈、姨夫和王毅敏等人在场。2011年9月，被告唐柳卿催促原告女儿腾房，原告才知道两被告为达到欺骗政府并且少缴包括土地收益金在内的各种税费这一非法目的，约定转让价款680000元，实际转让价格为360000元（含10000元中介费）。被告唐柳卿以该虚假合同欺诈杭州市房地产管理局并得逞。原告认为，涉案房屋系家庭共同财产，原告是同户籍居住的成年人，两被告未征得原告同意买卖涉案房屋，侵害了原告的利益。故诉至法院，请求法院确认：两被告于2008年12月17日签订的房屋转让合同无效。
被告王志良、唐柳卿共同答辩称：
一、本案已经超过诉讼时效。两被告之间的房屋转让合同于2008年12月17日签订，原告已经于2008年8月知道该房屋要买卖。2009年7月13日，派出所记录了原告和被告唐柳卿因争议房屋而打架的情况。原告的起诉超过了诉讼时效，请求法院驳回起诉。
二、被告王志良是讼争房屋的合法所有人，原告作为被告王志良的儿子居住房屋，并不享有任何权利。被告王志良通过房改政策合法取得房产证，是讼争房屋的唯一所有人，该房屋与原告没有任何关系。
三、所谓以画换房并不存在，是原告杜撰的，也没有任何证据可以证明。
四、原告不是讼争房屋的权利人，不存在两被告恶意串通损害第三人利益的情况。原告从2008年2月入住杭州市都市水乡水碧苑8幢1703室廉租住房，并于2008年9月26日将户籍迁入该处，原告并不是讼争房屋的同户人员。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告王东海为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：1、杭州市房屋转让合同，拟证明被告王志良私自出卖房屋给被告唐柳卿，合同显示成交价格为680000元，两被告买卖房屋的行为违法；2、承诺书，拟证明两被告通过网上签约方式试图逃避政府审查，两被告表示愿意为网上签约引致的一切责任负责；3、租用证和相关单据，拟证明讼争房屋房改前是单位自管公房，当时的承租人是原告的父亲即被告王志良；4、户籍簿、身份证和水电费票据、告示等，拟证明原告早在1999年12月1日前即与妻女居住在讼争房屋中，原告支付水电费等费用至2011年9月，原告系同户籍居住成年人，该房屋并非全部面积以房改价格购入，故应为家庭共同财产，原告不同意出售该房屋；5、杭州市公安局国内安全保卫支队的证明，拟证明原告是讼争房屋的权利人之一；6、杭州市困难家庭救助证，拟证明原告一家系低保家庭；7、杭州市市区房改房上市交易管理试行办法，拟证明被告王志良转让该房屋时必须征得原告签字同意；8、出庭证人郭某的证词、程云惠的证词及两份协议书，拟证明原告与被告王志良以画换房的事实以及两被告欺诈房产管理局以远远低于合同价的价格转让讼争房屋；9、房屋权属记载信息查档记录，拟证明讼争房屋系房改房，由被告王志良和原告共同居住；10、杭房权证信息，拟证明讼争房屋是房改房，其中20.81平方米以成本价购入，其余18.84平方米不是以成本价购入，且该房屋不是被告王志良一人财产，产权证没有记录其他人不代表没有共有权人；11、询问事项记录，拟证明两被告在办理转户登记时恶意串通欺诈房产管理局，房改购房出卖时应该征得其他权利人的同意，其他权利人对房屋的出卖有异议；12、承诺书及发票，拟证明两被告以表面合法行为实施侵害原告利益的行为；13、民事判决书，拟证明原告在2009年11月20日法院判决程云惠等腾退房屋后才知道权利受到侵害，才能开始计算诉讼时效；14、出售公有房屋价格审批表、房改公有住房价格申报表、购买公有住房申请表，拟证明被告王志良购买讼争房屋时，原告是唯一家庭成员，原告参与房改是房屋的权利人，房屋初始登记时有瑕疵，涉案房屋依法由原告和被告王志良共同共有。
被告王志良、唐柳卿为证明其辩称的事实，共同向本院提交如下证据材料：15、杭房权证信息，拟证明讼争房屋原所有权人是被告王志良；16、房产三证，拟证明讼争房屋的现所有权人是被告唐柳卿；17、杭州市住房制度改革办公室的证明，拟证明原告于2003年领取了廉租房租用证，于2008年2月入住杭州市都市水乡水碧苑8幢1703室廉租住房，原告并不是讼争房屋的同住人；18、户籍查询信息，拟证明原告户籍地在杭州市都市水乡水碧苑8幢1703室，两被告在房产交易时原告的户籍已经迁出讼争房屋；19、民事判决书，拟证明讼争房屋归被告唐柳卿所有，法院判决程云惠腾退房屋；20、治安案件调解记录，拟证明原告和被告唐柳卿因讼争房屋在2009年7月13日法院对另案审理时发生纠纷，原告最迟于2009年7月13日已经知道房屋出售的事实；21、房产记载信息查询记录，拟证明被告王志良已经给过原告一套房屋；22、出庭证人王某的证词，拟证明不存在原告所称的以画换房事实。双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：原告王东海提交的证据：被告王志良、唐柳卿对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告王志良有权出售讼争房屋；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为两被告没有欺诈房产管理局的行为，两被告所做的陈述真实，且与原告无关；对证据3的真实性无异议，但认为讼争房屋原是被告王志良单位的公房，由被告王志良承租，允许原告居住不代表原告享有任何权利；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明原告享有任何权利，且原告的户口现在已经不在讼争房屋；对证据5的关联性有异议，认为被告王志良出售讼争房屋时原告已不再居住在讼争房屋内；对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，认为与本案没有直接关系；对证据7的真实性无异议，对证明对象有异议，认为本案并不适用该规定；对证据8认为证人程云惠与原告有利害关系，而且居住在讼争房屋内，其大部分证言内容与本案无关，其陈述的以画换房并无确凿证据证明，其出示的两份书证也是原告书写，协议书也没有到民政局备案；证人郭某的证言也仅仅是听原告说以画换房，不是亲眼所见；对证据9的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告王志良出售讼争房屋时原告已不再居住在讼争房屋内；对证据10的真实性无异议，但认为被告王志良有权出售讼争房屋，与原告无关；对证据11、证据12的真实性无异议，对证明对象有异议，认为两被告不存在隐瞒情况；对证据13的真实性无异议，对诉讼时效从判决生效之日起计算有异议；对证据14本身的真实性无异议，对证明对象有异议，认为恰好证明讼争房屋是被告王志良所有，其通过合法途径参加房改购买了房屋，是房屋唯一的权利人，原告认为自己是家庭成员是权利人的说法不成立，讼争房屋不是共有的，是否以房改房价格购买与原告无关。被告王志良、唐柳卿提交的证据：原告王东海对证据15的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议；对证据16的真实性无异议，但认为表面的合法不代表实质也合法，原告将考虑是否提起行政诉讼；对证据17认为证明形式不合法，内容与其他证据矛盾；对证据18认为该证据恰恰说明两被告的行为导致原告不得不租房居住；对证据19认为证据中记载了原告和程云惠、王芷怡的居住情况；对证据20认为证据说明被告唐柳卿存在不当行为；对证据21的证明对象有异议，认为原告的户籍已经迁出讼争房屋，但王芷怡作为未成年人继承了原告的居住权，其权益受到侵害；对证据22证人的身份认可，但认为存在以画换房的事实。诉讼中，原告王东海主张两被告通过中介公司以明显低于市场均价的价格交易讼争房屋，损害了原告的合法权利，故申请法院向杭州易居臣信房地产经纪有限公司调取房屋交易材料，该公司回函称其公司未对王志良、唐柳卿交易该房屋进行居间服务。原告王东海认为该函件与事实不符，认为被告唐柳卿在购买讼争房屋后进行过挂牌出售，两被告对该函件无异议，并认为唐柳卿购买讼争房屋后是否进行挂牌出售与原告无关。经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据认证如下：证据1、证据2、证据11、证据12能证明两被告交易讼争房屋的相关事实，予以认定；证据3、证据9、证据10、证据14、证据15能证明讼争房屋原系被告王志良承租的公房以及王志良办理公有住房房改手续进而取得房产证的相关事实，予以认定；证据4、证据5、证据17、证据18能证明原告曾居住使用过讼争房屋以及户籍变动的情况，予以认定；证据7，不具有证明案件事实的证据属性，不予认定；证据8、证据22系证人证言，证人程云惠系原告王东海前妻，证人郭某系原告王东海邻居，其两人均陈述以画换房的事情系从原告处听到，程云惠提交的两份协议书中涉及到对讼争房屋的处分内容均为原告王东海的个人陈述，证人王某系被告王志良的弟弟，其陈述曾参加2008年的家庭会议，但认为会议中并未提到过原告王东海与被告王志良以画换房的事实，本院对该组证据的证明目的将结合其他证据综合予以确认；证据6、证据21与本案不具有关联性，不予认定；证据13、证据19、证据20能证明被告唐柳卿曾诉至本院要求讼争房屋的居住人程云惠、王芷怡腾退房屋，以及在该案诉讼中与王东海曾发生争执等事实，予以认定；证据16能证明被告唐柳卿已取得讼争房屋所有权的事实，予以认定；杭州易居臣信房地产经纪有限公司出具的函件说明该公司未对两被告之间的房屋交易行为提供居间服务，对该事实予以认定。综上，根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：原告王东海系被告王志良之子。讼争杭州市上城区东太平巷12号2幢236室房屋原系被告王志良承租的单位自管公房。2004年2月，王志良申请对该房参加房改，在申请表家庭成员情况一栏载明：配偶薛凤英已故，儿子王东海。2004年5月13日，王志良取得讼争房屋的所有权证书，证书载明房屋建筑面积为38.85平方米，其中房改面积为20.81平方米。2008年12月17日，被告王志良（作为甲方）与被告唐柳卿（作为乙方）在杭州市房产管理局网上签订《杭州房屋转让合同》，约定甲方将其所有的杭州市东太平巷12号2幢236室房屋以680000元的价格转让给乙方，乙方于合同签订之日起一天内一次性将购房款支付给甲方，合同并对违约责任等其他事项作出了约定。同日，王志良、唐柳卿在上述合同的打印文本上签字盖章。次日，唐柳卿在履行了付款义务后，取得了该房屋的权属证书。另查明，王东海与其前妻程云惠、女儿王芷怡曾居住讼争房屋内。2003年，王东海领取了《杭州市廉租住房实物配租资格证》。2007年9月，王东海与程云惠协议离婚，程云惠及女儿王芷怡继续居住在讼争房屋内。2008年2月，王东海入住杭州市都市水乡水碧苑8幢1703室廉租住房，并于同年9月将户籍迁入该处。2009年3月11日，唐柳卿向本院提起诉讼，要求程云惠、王芷怡腾退讼争房屋，在该案开庭审理之日（2009年7月13日），王东海与唐柳卿发生争执并导致肢体冲突，杭州市公安局上城区分局南星派出所进行了调解处理。
本院认为，本案的主要争议焦点是两被告之间的杭州市房屋转让合同的效力。原告王东海主张两被告恶意串通，损害了其作为共有权人的利益，对其享有共有权的依据，原告王东海提出两点理由：一是房屋在房改时有部分面积未享受房改优惠，其作为家庭共同成员与王志良共同原始取得所有权；二是其曾以一副画作与被告王志良交换讼争房屋。两被告对原告提出的上述意见均不予认可。
本院认为，首先，被告王志良作为讼争房屋的原公房承租人，其在申请房改时使用了自己的工龄，补足了应付的房款，其通过买卖的法律行为继受取得了房屋的所有权，并取得房管部门颁发的权属证书。原告王东海虽为家庭成员之一，但其并未参与房改这一法律行为，其主张享有共有权的意见不能成立；其次，王东海对于以画换房的事实提交了两份证人证言，但证人陈述的内容均来源于王东海单方的描述，且证人对于交易成立的时间、地点、具体金额等均不知情，原告王东海在庭审中对于其从未向被告王志良提出房产过户的要求亦未做出合理解释，其对曾与被告王志良以画换房的事实未提交充分证据，对其意见本院不予采信；再次，两被告签订房屋转让合同时，原告王东海已经入住杭州市都市水乡水碧苑8幢1703室廉租住房，并将户籍从讼争房屋内迁出，原告王东海主张被告王志良出售讼争房屋导致其住房困难的意见亦不能成立。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告无证据证明两被告签订的房屋转让合同存在法律规定的无效情形，其相应的诉讼请求，本院不予支持。因当事人主张的民事行为效力与法院认定可能不一致，经本院释明，原告坚持其诉讼请求，依法应承担相应的诉讼风险。同时，原告在2009年7月13日即知晓两被告交易讼争房屋相关事宜，其提起本案诉讼也已经超过诉讼时效。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，
判决如下：驳回原告王东海的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告王东海负担，退还原告王东海40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费40元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
代理
审判员 丁 莹
二〇一二年一月十六日
书 记 员 苏仲文 来源：百度搜索“”