浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江笕民初字第261号原告（反诉被告）杭州宝瑞五金机械有限公司，住所地杭州市丁桥镇私营经济园区。法定代表人邵云宝，该公司董事长。委托代理人何彬，浙江君安世纪律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）杭州旺昌食品有限公司，住所地杭州私营经济园区内（丁桥镇）。法定代表人吴志刚，该公司董事长。委托代理人蔡金龙、罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师（特别授权）。
原告杭州宝瑞五金机械有限公司（以下简称宝瑞公司）诉被告杭州旺昌食品有限公司（以下简称旺昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月9日受理后，依法由
审判员叶志忠适用简易程序独任审判。被告旺昌公司于2011年11月27日提起反诉，本院审查受理后，决定合并审理，并于2011年12月7日公开开庭进行了审理。原告宝瑞公司的委托代理人何彬，被告旺昌公司的委托代理人蔡金龙、罗绍康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宝瑞公司起诉称：原、被告双方于2003年3月31日签订《房屋租赁协议》由被告承租原告所有的部分房屋，合同约定的租赁期限为2003年5月18日至2008年5月17日，在合同约定的租赁期间届满之后，被告未与原告重新签订新的房屋租赁协议，但被告一直继续使用该房屋。由于丁桥新城开发建设需要，由杭州市丁桥新城开发建设指挥部对原告地块实施拆迁，原告于2011年6月9日与杭州市丁桥新城开发建设指挥部、杭州市江干区丁桥镇赵家社区居民委员会签订《集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议》，在此之前原告已经多次通知包括被告在内的四家承租户终止房屋租赁关系并要求及时搬迁，承租户中的三家在接到原告通知后自行搬迁腾空承租房，而被告至今为止仍拒绝搬迁腾空承租房屋。根据原告与拆迁人签订的《集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议》约定，原告必须在2011年7月9日将所有房屋搬迁腾空之后，拆迁方杭州市丁桥新城开发建设指挥部再行支付剩余的13504379元拆迁补偿款，同时约定如原告未在2011年7月9日将房屋搬迁腾空交付，则需要按照已支付补偿款万分之八支付违约金。原告认为，在双方的租赁合同到期之后被告继续使用承租房屋系不定期租赁合同，因此原告作为承租方可以随时解除合同。同时根据原《房屋租赁协议》第七条第5款的约定，在遇到国家建设拆迁时承租人要退房。因此原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付2011年7月至2011年11月期间的房屋占用费暂计算为人民币100000元（参照租金标准以被告实际占用天数计算为准）；3、判决被告立即将承租房屋腾空交付原告；4、判决被告赔偿原告经济损失人民币954309元（按照月息2%标准暂计至起诉之日，实际需计算至被告将承租房屋腾空交付原告之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告撤回要求被告支付房屋占用费100000元及经济损失954309元的诉请。
被告旺昌公司答辩称：被告同意解除合同，但原告应给被告一年以上的合理搬迁期限。原、被告之间的房屋租赁合同期满后双方未续签书面合同，但原、被告双方一直按照原合同的约定履行。被告向原告支付至2011年7月份的租金。因此双方之间的租赁合同从定期转为不定期。不定期的房屋租赁合同，双方有随时解除合同的权利，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。但原告没用通知被告搬迁腾房，而是原告的委托律师于2011年11月3日发函要求搬迁。现被告同意解除合同，但考虑到被告系食品生产企业，选址及办理相关许可证需要时间，故请求给予一年的搬迁期。原告要求被告支付2011年7月至2011年11月的期间的房屋占有使用费10万元不成立。原告已于2011年6月9日与杭州市丁桥新城开发建设指挥部、杭州市江干区丁桥镇赵家社区居民委员会签订《集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议》。那么该房屋、土地以及财产不属于原告，其所有权及财产应归属于拆迁人，原告无权主张房屋占用费。另外原告要求被告赔偿损失954309元的理由亦不成立。原告至今未通知被告何时搬迁，被告仅于2011年11月4日才收到原告律师函要求立即搬迁腾房。故双方未就解除合同达成进协议，租赁合同有效。在合同期内被告有权继续使用租赁房屋，原告无权要求被告搬迁，被告不搬迁既合理也合法。故原告要求被告承担因没有搬迁造成的任何损失无事实和法律依据。被告一直租用原告的房屋，原告从拆迁部门领取的房屋拆迁款应当包括被告应得的相应款项，被告保留向原告追诉的权利。反诉原告旺昌公司诉称，旺昌公司于2003年3月31日起至今一直租赁宝瑞公司位于丁桥镇私营经济园区广发路39号的房屋作为经营使用。2010年该地块被列入政府拆迁范围，宝瑞公司在厂区私自搭建违法建筑，造成旺昌公司所租赁的房屋采光及通风均受到严重影响，无法达到食品生产要求，给旺昌公司正常生产及经营造成重大影响，导致沃尔玛、乐购、世纪联华等超市取消旺昌公司的供货。宝瑞公司的行为给旺昌公司造成损失，理应进行赔偿。为此反诉原告提出反诉，请求判令：1、反诉被告宝瑞公司赔偿反诉原告旺昌公司经济损失人民币500000元；2、反诉费由宝瑞公司承担。反诉被告宝瑞公司辩称，反诉被告没有提供任何证据证明涉案房屋的通风、采光有问题，并影响其生产。且反诉原告作为一家食品公司，对环境卫生都有比较高的要求，需要在比较密闭的环境中生产，所以因通风采光影响食品质量是与行业规定是不相符的。反诉原告并未提供证据证明其实际损失的发生，故要求赔偿500000元是没有事实和法律依据的。请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）宝瑞公司提供了下列证据：1、房屋租赁协议1份2页，欲证明原被告之间租赁关系及该租赁合同已于2008年5月17日到期。2、房屋租赁合同一份，欲证明被告租赁面积增加了800平方米，已于2004年12月31日到期。3、集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议1份，欲证明拆迁人要求在2011年7月9日之前搬迁腾空房屋的事实，拆迁人要在搬迁腾空之后向原告支付剩余60%拆迁款的事实，因被告违约拒绝搬迁对原告造成重大经济损失的事实。4、律师函及快递凭证4份，欲证明原告再次书面要求被告搬迁的事实，原告要求被告承担经济损失的事实。5、评估报告2份，欲证明涉案房屋评估资产的事实。被告（反诉原告）旺昌公司提供了下列证据：1、房屋租赁合同2份，欲证明原、被告之间的租赁关系。2、家乐福商品合同1份，欲证明与家乐福的供货关系。3、2010年10月20日终止合同告知函1份，欲证明因原告的违章建筑行为导致家乐福与反诉人终止合同，造成反诉人经济损失。4、2010年8月14日终止合同告知函1份，欲证明原告的违章行为造成沃尔玛与反诉人终止合同，造成反诉人的损失。5、经销合同1份，联华系统2011年11月12日库存单1份，欲证明了由于原告的违章建筑行为，联华公司终止了与反诉人的部分产品供货关系，造成反诉人的经济损失。6、集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议1份及评估报告2份（与原告提供证据3、5相同），欲证明原告突击搭建违章建筑的事实。7、光盘1份，欲证明原告违章建筑对被告采光、通风造成影响。经庭审质证，本院对原、被告双方所提供的证据认证如下：原告的证据1、2，被告对三性均无异议，本院予以确认。证据3，被告对真实性无异议，对证明对象和关联性有异议，认为与原被告之间的合同无关。
本院认为，被告异议成立，本院对原告与拆迁指挥部签订拆迁协议的事实予以确认。证据4，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为原被告之间的租赁合同到期后，自动转为不定期的租赁合同，原告之前并未通知被告解除合同，被告只认可收到律师函后合同解除的事实。
本院认为，被告异议成立，本院仅对该证据的真实性予以确认。证据5，被告真实性无异议，对合法性关联性有异议，认为评估财产时未经过被告确认，存在漏评情况。
本院认为，被告对评估报告的合法性存有异议，但其未提供相应证据予以证明，故本院不予采信，对该证据予以确认。被告的证据1，原告无异议，本院予以确认。证据2、3、4，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告与两家超市终止合同的理由与原告没有直接关系，
本院认为，原告异议成立，仅对该证据的真实性予以确认。证据5，被告对经销合同的真实性无异议，关联性有异议，对库存单有异议，认为系单方制作，不能作为证据，
本院认为，原告异议成立，仅对经销合同的真实性予以确认。证据6、7，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告所搭建的建筑与被告承租厂房距离较远，不造成对被告厂房的影响。
本院认为，被告并无其他证据佐证原告搭建违章建筑对其环境造成影响，故原告异议成立，本院仅对该证据的真实性予以确认。根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本案可确认的事实为：2003年3月31日，原、被告双方签订房屋租赁协议一份，约定：原告将位于杭州市江干区笕丁路168－33号（后更名为广发路39号）内方向西侧、面朝东厂房2间，总面积2000平方米，外加12平方米×7间办公用房和配电间出租给被告使用。租赁期限为5年，从2003年5月18日起至2008年5月17日止。合同期满后，被告若需续租，必须在期满前三个月向原告申请，原告优先考虑其续租权等。2004年2月25日原、被告又签订厂房租赁合同一份，约定：原告将位于杭州市江干区笕丁路168－33号东南楼二楼，建筑面积800平方米的厂房出租给被告。租赁期限为一年，自2004年1月1日起至2004年12月31日止。租赁期满后，本协议终止，被告须将房屋退还给原告，被告要求继续租赁，在相同条件下优先租给被告，则续签租赁协议等。上述两份协议租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告一直占有使用上述厂房及办公用房，并按原协议的约定向原告交纳相应的房屋租赁费用。截止2011年7月的房屋租赁费原告已收到，被告亦占有使用该房屋至今。2011年6月9日原告与杭州市丁桥新城开发建设指挥部、杭州市江干区丁桥镇赵家社区居民委员会签订集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议，就包括本案所涉房屋在内的原告位于丁桥镇赵家村广发路39号的房屋拆迁事宜进行了约定。2011年11月3日，原告发律师函给被告，要求其将承租的房屋搬迁腾空交还给原告。之后，原、被告双方协商未果，原告诉至法院。
本院认为，本案原、被告系房屋租赁合同关系，根据双方签订的协议的约定，双方之间的租赁期限已经届满。由于租赁期满后，双方并未续签租赁合同，而被告继续占有使用租赁房屋，原告亦继续收取被告租金，因此双方的租赁关系转化为不定期租赁。由于是不定期租赁关系，故原告可于合理期限之前通知被告，随时解除合同。从原告于2011年11月3日发律师函给被告至今，可视为已经过合理期限的通知，故双方的不定期租赁合同已解除，被告应返还租赁房屋。因此，原告的要求解除双方之间的租赁合同以及要求被告返还所租赁房屋的诉讼请求，理由正当、于法有据，本院予以支持。对于被告旺昌公司的反诉请求，
本院认为，旺昌公司未能提供证据证明宝瑞公司在其厂区搭建临时建筑的行为对其采光、通风造成影响，且双方之间的租赁合同中也未就租赁房屋的采光、通风等环境因素作出特别约定，而旺昌公司反诉所称造成经济损失500000元亦无相应证据予以佐证，故对旺昌公司的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告杭州宝瑞五金机械有限公司与被告杭州旺昌食品有限公司之间的房屋租赁合同。
二、被告杭州旺昌食品有限公司于本判决生效之日起三十日内将其所租赁的坐落于杭州市江干区丁桥镇赵家村广发路39号的两处厂房（面积2800㎡）、7间办公楼（面积84㎡）及配电房腾退返还给杭州宝瑞五金机械有限公司。
三、驳回反诉原告杭州旺昌食品有限公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，反诉案件受理费人民币4400元，合计人民币4440元，由杭州旺昌食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4480元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审 判 员 叶志忠
二〇一二年一月十三日代
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