杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第1613号
原告：张志强。
委托代理人：潘敏祥。
委托代理人：陆凤麟。
被告：黄洁。
委托代理人：朱千源。
原告张志强为与被告黄洁所有权确认纠纷一案，于2011年10月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员周菁晖独任审判，于2011年11月23日公开开庭进行了审理。原告张志强的委托代理人潘敏祥、被告黄洁的委托代理人朱千源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志强诉称：被告曾经是原告公司员工，2003年10月份，被告告知原告浙江国都房产集团有限公司（以下简称国都公司）开发的凤起都市花园的房屋开盘，该房屋具有较高的投资价值，因此原告委托被告代为购买凤起都市花园的房屋进行投资，而后被告与国都公司签订了商品房买卖合同，购买凤起都市花园10幢1单元1502室的房屋一套，房屋面积190.23平方米，总价153万元。2003年11月4日，原告将314923元房屋首付款付至国都公司的账户中，而后原告按月将按揭款项交付给被告，由被告代为向国都公司支付。2004年左右，该房屋房产三证做好以后，原告多次要求被告将该房屋出售，收回投资款，被告均拒不配合，该房屋目前一直登记在被告名下。2003年11月份，原告委托被告代为出售原告位于上海市静安区大田路129弄1号17D的办公楼，该房屋转让后，被告尚有58万元的余款没有支付给原告，原告要求被告将这58万元支付诉争房屋的购房按揭款。
原告认为，原告委托被告代为购买房屋，原告与被告之间形成委托代理关系，被告购买的房屋权利应当归属于原告所有，虽然被告是该房屋名义上的权利人，但是原告应当是该房屋的实际所有权人，被告拒不返还原告房屋所有权的行为，侵犯了原告对该房屋的所有权。故起诉至法院，请求：1．依法确认原告对凤起都市花园10幢1单元1502室房屋享有所有权；2．判令被告协助原告办理凤起都市花园10幢1单元1502室房屋的过户手续；3．本案诉讼费、保全费等由被告承担。
被告黄洁辩称：
一、从本案程序看，原告起诉确定的案由是所有权确认纠纷，与起诉状及原告代理人陈述的事实理由不相符，若按起诉状的事实理由，本案应为委托合同纠纷。另外，无论本案用什么案由，原告的起诉超过了诉讼时效。按原告的陈述，原告在2004年就已经知道权利被侵害，到现在已经超过了7年，早已超过诉讼时效，应当予以驳回。
二、从本案实体内容看，首先，被告取得该房屋的产权合法、有效，其拥有的产权证应依法获得保护。被告与开发商签订购房合同，支付了首付款，办理了银行按揭，每月从存折中支付按揭款，最后一次性还清所有的按揭款，在这过程中，被告均以自己的名字支付款项。被告办理了产权证、土地使用权证和契证，三证合法有效，是被告合法拥有诉争房屋的合法凭证。如果原告对发证机关的行为不服，应当通过合法的方式向发证机关提出。其次，原告陈述的事实理由与事实不符，原告没有委托被告购买诉争房屋，购买诉争房屋是被告自己的行为，与原告无关。购买房屋所支付的首付款系被告自己以现金支付，并非原告所称将314923元房屋首付款付至国都公司的账户中。被告没有收到原告所称的按月支付的按揭款，支付按揭款是被告自己的款项，这个按揭款也是归还给银行的，并非原告所说的支付给国都公司。购买诉争房屋是被告个人行为，从签订合同、办理房产证及款项支付均由个人办理，独立完成，与原告无关，所购买的房屋产权属于被告，原告并非房屋的权利人。原告称委托被告出售上海房屋，所得的58万元未支付给原告，这个不是事实。原告委托被告出售上海房屋所得的125万元款项均已如数支付给原告，更不存在原告所称的要求被告将58万元用于归还诉争房屋按揭款的情况。原告在本案起诉前聘请了讨债公司和社会人员侵害了被告，应当依法被追究责任。综上，请求法庭依法驳回原告的起诉或诉讼请求。原告张志强为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．中国银行现金交纳单1份，欲证明原告向国都公司缴纳了购房首付款314923元及购房定金10000元；2．谈话录音（2011-3-12），欲证明被告承认首付款是由原告支付的，同时原告支付了一年的按揭款，每月1万多元；被告同意将房屋过户给原告，由原告按照付款金额与房屋价值之间的差价补给被告；3．委托书及（2003）杭证民字第11034号公证书、上海市房地产买卖合同、（2003）沪证外经字第35395号公证书、契税缴款书、原告银行进账单、交通银行存款单各1份，欲证明原告于2003年11月份委托被告代为出售原告位于上海市静安区的房屋，该转让价格125万元，实际为150万元，被告通过银行转给原告485000元，通过交通银行汇给原告哥哥张志康420000元。剩余580000元，原告要求被告用来支付凤起都市花园的房屋购房按揭款；4．2011年3月9日原被告的电话录音，欲证明原被告通话过程中被告确认首付款及第一年的按揭款是由原告支付的；5．建设银行取款单和银行对账单各1份，欲证明2003年11月4日当天原告从银行取款15万和6.8万，再加上10万元用于支付诉争房屋首付款；6．杭州市房屋转让合同及发票各1份，欲证明被告父母于2006年1月份才转让文一路房屋，进一步说明被告所述的其父母卖了文一路房屋所得价款用于支付诉争房屋按揭及一次性归还剩余按揭款项不是事实。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，如果来源银行，虽然没有盖章，但与被告提交的证据内容是一致的，对真实性、合法性无异议，证明目的有异议。该证据恰恰证明了是被告自己填写缴款单，用自己的现金支付首付款，并非原告所称是原告将首付款支付到国都公司的账户中，缴纳单上的缴款人都是被告。对证据2，三性有异议。该证据来源不合法，录音中男人的声音不清楚是谁，也不知道录音是谁录制的。且也是被告在受胁迫、一人面对原告及讨债公司的情况下录制的。从形式上说，该录音不完整，没头没尾，是没有征得被录音人的同意私自录制的。录音内容不真实，无法说明是被告的真实意思表示。从内容看，被告在录音中谈到的差价是有前提的，要求原告能拿出支付首付款和按揭款的证明。该录音疑点重重，没有其他证据佐证，缺乏证明力。对证据3，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。该证据与本案无关，不能证明原告对被告所拥有的房产出资的情况。被告在2004年受委托出售上海房屋所得的房屋款项已经如数交给原告，原告至今也没有提出任何异议，被告没有留下所谓的58万元作为按揭款的支付。更何况原告在诉状中称按揭款是每月支付给被告的。对证据4，三性都有异议。该证据来源不合法，是在被告不知晓的情况下录制的。录音内容也不完整，录音资料不止7分钟，当时的通话有20分钟。该录音是原告叫了讨债公司威胁被告父母后的通话记录，是在威逼的情况下形成的。该证据的内容是不真实的，该录音谈话中的人的身份无法确定，是在讨债公司的威胁下录成的，与客观事实不符。原告卖掉上海房屋支付款项是在2004年，而被告支付的首付款是在2003年3月份，时间不吻合。按揭款也是被告按月支付到自己的银行账户，原告也没有将款项给被告，按揭尾款是被告将文一路房子出售和向朋友借款而还清的。该证据与本案无关联性，原告主张的是委托被告购买房屋确认房屋所有权归其所有，该证据的内容结合原告及其雇佣的人员向被告及其父母索要钱款以及之后原告及讨债公司人员前往南昌、被告工作处索要欠款的事实。该录音的内容，也是涉及原告索要钱款问题，而没有涉及委托购房的内容。另外该录音证据无其他证据相印证，不能作为认定案件事实的依据。对证据5，取款单真实性不能确定，也没有业务章；银行对账单的章看不清楚，真实性也无法确定；两证据均跟本案没有关系，跟被告支付房款没有关联性。对证据6，真实性无异议，但是跟本案无关，也不能证明原告所提出的主张，原告主张房产归其所有，跟本案没有任何的关系。本院审核后认定如下：证据1，支付房款人是黄洁，该证据不能证明原告主张的内容。证据2，被告认可双方谈话的事实，故对该事实予以确认，但被告在录音中并未承认原告主张的内容，且在谈话过程中，在场的叶某确实威胁过被告，故原告的证明内容不予确认。证据3，被告认可其真实性，故确认被告代原告卖房的事实。证据4，被告表示是受到威胁的情况下通话，并称实际通话有20分钟，故确认双方曾通话的事实。证据5，原告能提交加盖银行印章的复印件，故确认原告取款的事实。证据6，系案外人转让房屋的情况，与本案缺乏关联，不予确认。被告黄洁为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．商品房买卖合同、公证书、房屋所有权证、国有土地使用证、契证各1份，欲证明被告自己与房屋开发公司签订房屋买卖合同，向银行办理了按揭贷款，并依法取得了房屋所有权证、国有土地使用证和契证，合法取得了诉争房屋的所有权；2．收款收据、现金交纳单、历史还款交易查询及历史交易清单各1份、银行存款凭条17份、中国银行湖墅支行说明1份，欲证明被告自己用现金支付了诉争房屋的首付款，并按月支付按揭贷款以及在2005年8月一次性归还了按揭贷款尾款。17份凭据银行不同意盖章，但有一份总的清单；3．长庆派出所情况说明和清波派出所证明各1份，欲证明原告在没有任何证据证明房屋归其所有的情况下，无端来被告家中闹事，并找社会人员威胁被告。同时证明了原告提交的证据2、4的录音资料不合法、不真实，不具有证明力；4．4月18日小区值班保安的情况说明，欲证明原告找人到被告家中闹事，双方产生纠纷。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，真实性、合法性无异议。因本案是所有权确认纠纷，原告委托被告以被告名义购买房屋，理所当然上述书面证据都是被告的名字，不能证明原告想要证明的内容。对证据2，真实性无异议，质证意见同证据1。
被告在录音中陈述每月工资2000多元，而上述证据明确按揭要5000多元，与被告2005年还清按揭款不符。原告委托被告出售上海房屋及原告支付一年的按揭款，才使被告有可能还清按揭款。对证据3，对情况说明，不能看出有人无端闹事，上门的人只有叶倩和张志强，并没有社会人员。对证明，在索菲特酒店的纠纷不能证明与本案有关联，不能证明被告的证明目的。被告最早的报警是在4月份，原告提交的录音是在3月份，不存在被告受到原告的胁迫。对证据4，该证据属于证人证言，应当由证人出庭作证，对其三性有异议。本院审核后认定如下：证据1、2，被告认可其真实性，故确认以被告名义支付购房首款、房屋登记在被告名下、被告账户按月支付按揭款的事实。证据3，仅能说明报警的事实，不能达到被告的证明目的，不予确认。证据4，证人未出庭接受质询，且其陈述的内容也未明确当事人的姓名，不足以证明与本案存在关联，不予确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2003年11月4日，黄洁与国都公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买了凤起都市花园10幢1单元1502室、建筑面积193.09平方米的房屋。房款总计1594923元，付款方式为2003年11月4日前付324923元，剩余房款于该日前到指定银行办理按揭贷款手续。同日，黄洁通过中国银行向国都公司账户交纳314923元，并与中国银行杭州市高新技术开发区支行签订《购房借款合同》，以诉争房屋作抵押向该行借款127万元用于支付购房款。自2004年1月起，贷款银行按月从黄洁的贷款账户扣划按揭贷款的本息，黄洁也陆续向该账户存款。2004年11月，黄洁交纳了契税，取得诉争房屋的契证。2005年1月，黄洁取得诉争房屋的所有权证、国有土地使用证。2005年8月19日，黄洁一次性归还了剩余贷款本息1166227.17元。诉争房屋自交付后一直由黄洁居住使用。2011年3月，张志强打电话给黄洁，要求协商处理诉争房屋，黄洁在通话时曾陈述，张志强付了一期首期，另外还付了一年多的每月一万多元的按揭款。后张志强与案外人叶某等又到江西省南昌市与黄洁再次就诉争房屋进行协商。另查明：张志强于2003年11月4日从其账户中分别取出150000元和68000元。2003年12月31日，张志强通过公证全权委托黄洁办理其所有的上海市大田路129弄1号17层D室房屋的买卖、取款、办证等事项。同日，黄洁代理张志强与买受人签订了买卖合同，将上述房屋以125万元的价款转让。庭审中，张志强认可黄洁已向其交付房屋转让款905000元。
本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。诉争房屋现登记在黄洁名下，依据权属证明，黄洁当然享有该房屋的物权。张志强认为房屋实际所有权人与登记不符，该房屋系其委托黄洁购买，房屋应归其所有，但其未能提交有效证据证明双方存在委托购房关系。而根据现有证据，诉争房屋系黄洁与国都公司签订购房合同、首付款系以黄洁名义支付，剩余款项系黄洁向银行按揭贷款取得，此后按揭款也是黄洁通过其账户归还，应当认定该房屋系黄洁购买。关于购房款的支付及其对所有权认定的影响：张志强主张购房款系其支付，一是黄洁代收的上海房屋转让余款58万元用于归还按揭，但该数额与合同约定的房屋转让总价及张志强认可已收到的房款不吻合，且即便黄洁尚有部分转让款未交付张志强，也仅是双方基于委托卖房关系产生的债权，不足以证明已用于归还诉争房屋的按揭款；二是主张其支付了购房首付款及部分按揭款，但根据现有证据，仅能证明张志强在黄洁支付首付款当日有取款行为，以及黄洁在与张志强通话时认可张志强支付了一期首期和一年多的按揭款，且即便上述款项确系张志强支付，也都是以黄洁名义支付。在张志强无证据证明该房屋系其委托黄洁购买，张志强仅以黄洁名义支付部分购房款的行为不足以确认房屋系其所有。综上，张志强要求确认房屋归其所有、由黄洁配合办理过户手续缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：驳回原告张志强的诉讼请求。案件受理费37200元，因适用简易程序审理，减半交纳18600元，由原告张志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费37200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 周菁晖
二〇一二年一月六日
书记员 陈 伟 更多数据：搜索“”来源：