河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2011）衡桃民二初字第289号原告刘占鳌。委托代理人孙玲，衡水市经纬法律服务所法律工作者。被告李志德。委托代理人贾智，河北理源律师事务所律师。被告刘国英。委托代理人刘庆茂。
原告刘占鳌诉被告李志德、刘国英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙玲、被告李志德委托代理人贾智、被告刘国英及委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告李志德在2009年10月25日通过中介将其名下位于衡水棉麻公司家属院x号楼x���元xx室的房产卖给原告，并于当日交付房产和全部款项。由于过户还需要费用，故暂未过户。同时原告买房和使用该房产在先，刘国英申请查封执行在后。原告与李志德的房产交易符合法律规定，应确认合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，请求法院依法确认原告与被告李志德买卖��水棉麻公司家属院4号楼4单元202室的房产的协议有效，停止对上述房产的执行。为支持其主张，原告提供证据如下：1、案涉房屋的房屋所有权证、门牌证，用以证明购房协议成立后被告李志德向原告交付了上述证书。2、2009年10月25日原告与被告李志德签定的购房协议一份，用以证明原告通过中介购得房屋，交易真实。3、2009年10月25日被告李志德出具的收条一份，用以证明已经收到了全部购房款，合同已生效。4、2009年10月26日衡水市开发区宜居房产中介服务部出具的收款收据复印件一份，用以证明收到原告购买涉诉房屋的中介费3250元。5、（2011）衡桃执异字第1号、第1-1号执行裁定书复印件各一份，用以证明被告刘国英申请执行原告的房产是错误的。
被告李志德辩称，原告诉状中所述情况属实，原告与李志德之间房���买卖关系成立并生效，应当停止对该房产的执行。
被告刘国英辩称，我与原告刘占鳌无直接关系。李志德欠我债务未偿还，判决生效后，我要求强制执行。2009年1月20日李志德以涉案房产做的担保，所谓“买卖李志德衡水棉麻公司家属院x号楼x单元xx室房产协议”在2009年10月25日。李志德骗刘占鳌可给刘占鳌退款，与我无关。按照法律规定，不过户房屋所有权不转移，原告作为检察院干部，这种起码的法律知识是应该知道的，为什么至今未过户？作伪证是负法律责任的。买卖房产纯属虚构事实，妄想逃避债务，李志德和刘占鳌非亲非故，30多万元的房产不过户，于情于理不符。2009年10月25日至2010年11月29日一年多的时间，李志德未提出房产买卖问题，也没有过户，在法院查封该房时李志德还在此房居住，未将房产实际交付给刘占鳌使用。30多��元的房款，刘占鳌是从银行支取还是用的家中现金？李志德收到巨款不可能放在家中，存入那家银行？李志德、刘占鳌能提供银行账户款项收入明细表来证明吗？（2011）衡桃执异字第1号执行裁定也是生效的。2010年11月24日法院已经将上述房产查封，依据《物权法》第24条的规定，应认定该房产归李志德所有，驳回刘占鳌的执行异议。综上所述，李志德、刘占鳌房产买卖合同是假，逃避债务是真，为维护我的合法权益不受侵犯和法律的尊严，望法院明察秋毫，给予公断。为支持其主张，被告刘国英提供了证人刘某、何某、邢某出庭作证，证人当庭证言主要证实被告李志德以自有房产为李志峰向刘国英借款提供担保。依据被告刘国英申请，本院依法调取了衡水市开发区宜居房产中介服务部工商登记资料和原告户籍情况证明，证实该服务部为个体工商户，���业主贾玲暖系原告之妻。
经审理查明：李志峰向本案第二被告刘国英借款24万元。本案第二被告刘国英诉李志峰、李志德借款纠纷一案，本院做出的（2010）衡桃民二初字第45号民事判决书已经发生法律效力，该判决主文为“被告李志峰于本判决生效后5日内给付原告刘国英借款24万元，被告李志德对此承担连带责任”。判决书生效后，李志峰未按判决履行偿债义务，为此第二被告刘国英向本院申请强制执行该判决。2010年10月13日本院向李志峰、李志德送达执行通知书，2010年11月17日本院作出（2010）衡桃执字第586号执行裁定书，并于2010年11月24日在衡水市房管局对登记在李志德名下的位于和平西路衡水棉麻公司家属院4号楼4单元202室房产办理了查封手续。2010年12月28日，原告以涉案房产已由其购买、其已交付全部价款并实际占用该房、法院执行���房产属其所有为由向本院提出执行异议，要求法院解除查封，归还异议人即本案原告房产。本院于2011年6月5日作出（2011）衡桃执异字第1号、第1-1号民事裁定书，裁定驳回执行异议人刘占鳌的执行异议。之后，原告刘占鳌向本院起诉，请求确认原告与被告李志德买卖衡水棉麻公司家属院4号楼4单元202室的房产的协议成立。被告李志德称卖房后其儿媳妇要生孩子曾从刘占鳌手中租住、涉案房产现在谁使用不清楚；原告称涉诉房产是原告的儿媳妇在此居住，均未提交证据。另查明，衡水市开发区宜居房产中介服务部工商登记资料记载该服务部系个体工商户，业主贾玲暖系原告之妻。以上事实有当事人陈述、庭审笔录以及前述证据在卷为据。证据已经当庭质证。
本院认为，合法的房地产交易行为受到法律保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依��登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
原告诉称其于2009年10月25日通过房产中介与被告李志德签订购房协议、以现金方式交付了全部购房款32.5万元，购房款系以其出卖自有房产所得款项和家中现金支付。但原告与被告李志德对于数额高达32万余元的房屋交易款除陈述说是现金交付之外，没有提供任何证据用以证明款项来源及其去向，仅凭李志德书写的一张收条，不足以认定原告与被告李志德之间房屋交易款已全部支付完毕。被告李志德称卖房后因其儿媳妇生孩子从刘占鳌手中租住该房，但对于什么时间开始租住、租住到了什么时间，既未能明确陈述，又未提供证据证实，不能认定。原告称涉诉房屋是其儿媳妇在居住，但对于何时开始占有、使用案涉房屋，未提交证据，不能认定。衡水市开发区宜居房产中介服务部是个体工商户，业主贾玲暖系原告之妻，有工商登记资料为据，应予认定。房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。衡水市开发区宜居房产中介服务部出具的收款收据不是服务业统一发票、无收款人签名，不足以证实原告为买涉诉房屋支付中介费3250元的事实，亦不能用以证实该中介服务部提供了真实的中介服务。房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。被告李志德作为委托人在原告妻子开办的衡水市开发区宜居房产中介服务部登记出卖房屋，原告购买该房，该中介服务部应当依照规定回避、不得为其提供中介服务。2009年10月25日原告与被告李���德、衡水市开发区宜居房产中介服务部三方签订的购房协议，因违反国家法律法规的强制性规定，协议无效。事实上的房产交易行为亦因购房款的交付过程和房屋的实际交付、占有方面的证据不足，而不能认定。故原告关于确认其与被告李志德买卖衡水棉麻公司家属院x号楼x单元xx室房产的协议有效的诉讼请求，应予驳回。是否停止对于涉案房屋的执行措施，应在民事诉讼的执行程序中裁决，不属于一审民事诉讼案件审判程序中的裁判内容。如原告与被告李志德有其他纠纷，可另循法律途径处理。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月8日建设部令第50号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改���城市房地产中介服务管理规定＞的决定》修正）第十八条、第二十一条第（五）项、第二十二条之规定，
判决如下：驳回原告刘占鳌的诉讼请求。本案诉讼费6175元由原告刘占鳌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审判长 高 云
审判员 张三提
审判员 崔长根
二〇一二年一月五日
书记员 姚丽坤 关注公众号“”