浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙湖民终字第424号
上诉人（原审原告）：刘丕忠。
被
上诉人（原审被告）：德清县财政局。
法定代表人：杨永林。
委托代理人：孙国强。上诉人刘丕忠与被上诉人德清县财政局房屋买卖合同纠纷一案，德清县人民法院于2012年8月3日作出（2011）湖德民初字第491号民事判决，上诉人刘丕忠不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2001年8月31日，该院作出（2000）德法执字第253－2号民事裁定书，裁定将被执行人飞时马丝绸服装有限公司所有的坐落于德清县城关镇环城北路57号（该公司内），所有权证为德房城2字第252－2（3）号等十一套房屋及土地使用权折合490752元给德清县财政局，偿付所欠的借款本息等费用。上述房屋用途为住宅，土地属工业用地，权属性质为国有，使用权类型为划拨。2003年，德清县财政局先后将上述十一套房地产出售，其中一套（房屋所有权证登记为坐落于城关镇环城北路135号102室）经双方当事人协商后，双方签订房地产买卖契约一份，契约约定主要条款内容为：第1条，德清县财政局自愿将本案所涉房地产出售给刘丕忠，刘丕忠已对该房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；第2条，房地产成交价为9400元，刘丕忠于2003年8月25日前二次付清（现金）；第3条，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交；第4条，德清县财政局保证该房地产权属清楚。若发生与德清县财政局有关的产权纠纷或债权债务，概由德清县财政局负责，因此给刘丕忠造成的经济损失，德清县财政局负责赔偿；第7条，该房地产办理过户手续所需缴纳的费用，由双方按规定各自承担。契约签订后，刘丕忠按约履行了付款义务，德清县财政局也交付了房地产。2004年，经德清县财政局与房管部门及土地管理部门协商，刘丕忠于同年9月取得了房屋所有权证（所有权人为刘丕忠）和契税证。2005年4月11日，德清县财政局向德清县建设局出具报告一份，要求该局将刘丕忠住房所涉的土地用途变为住宅，同年4月15日，德清县建设局出具反馈意见：同意补办，规划为居住用地。2005年5月8日，德清县财政局向德清县国土局出具报告一份，要求办理土地使用权证（刘丕忠住房所涉的土地）。2011年1月，德清县财政局得知可依法办理土地使用权证后，及时通知刘丕忠去办理相关手续。刘丕忠在办理过程中得知要补交1万余元土地出让金后，与德清县财政局协商无果。刘丕忠就此进行了信访，同年4月12日，就信访事项转送单（访转（2011）第27号）德清县财政局作出了书面答复一份，刘丕忠收到后不予认可德清县财政局的答复观点，至今土地使用权证未办理，以致纠纷成讼。另查明，刘丕忠原系飞时马丝绸服装有限公司职工，双方当事人签订契约前后，该房屋一直由刘丕忠居住使用。在契约签订后至今，双方当事人就土地使用权证的办理双方多次进行交涉无果。原审法院审理认为：双方当事人签订的房地产买卖契约合法有效，依法应予以保护。经庭审，本案的争议焦点为：1.本案所涉房屋交付时是否同时交付了土地使用权；2.德清县财政局在契约签订后至今是否存在不作为；3.房地产买卖中涉及的费用承担问题。第1点争议焦点，该院认为，庭审中已查明，刘丕忠原系飞时马丝绸服装有限公司职工，双方当事人签订契约前后，该房屋一直由刘丕忠居住使用，且德清县财政局的房地产来源于法院裁定。因此，按双方签订契约中第一条约定的“刘丕忠已对该房地产做了充分了解”内容，刘丕忠应该对自己购买的房地产的性质有所了解，德清县财政局不存在故意隐瞒、欺诈行为；同时，按契约第三条约定的“房屋移交给时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交”的内容，因刘丕忠一直居住使用该房地产，故双方在契约签订后，只要刘丕忠履行付款义务，应视为德清县财政局已将该房屋及相应的土地使用权均移交给刘丕忠，而非刘丕忠所称的以移交房产证（产权人为刘丕忠）及土地使用权证（使用权人为刘丕忠）为准。第2点争议焦点，该院认为，刘丕忠称德清县财政局在长达八年的时间里一直不作为，致使至今未能办理土地使用权证。但通过庭审及证据，该院认为在房屋所有权证的办理过程中及之后为办理土地使用权证，德清县财政局均做了相应的工作。庭审中德清县财政局对刘丕忠称“德清县财政局口头承诺予以办理三证”不予认可，且双方在签订的契约中并未约定此内容，因此，该院认为在权证的办理过程中，德清县财政局非办证的职能部门，其应尽的是协助义务，而非必需办理的义务，结合本案证据所证明的德清县财政局的行为，故该院认为德清县财政局在本案中不存在不作为。第3点争议焦点，本案所涉房地产原本可在2011年办理土地使用权证，但因涉及土地出让金等费用增加，而对该费用由谁承担双方发生争执，致使至今未能办理。该院认为，按双方签订的契约第四条的约定，德清县财政局辩称如有第三人与该房地产发生纠纷应由德清县财政局负责，而非刘丕忠所称的如双方当事人间发生纠纷应由德清县财政局负责，此辩称符合该条款的真实意思表示，该院予以采纳。本案所涉房地产登记的土地使用权人虽为德清县财政局，但依该院查明的事实，德清县财政局早以将该房地产移交给刘丕忠，刘丕忠作为受让人已实际使用、占有该房地产，只是双方未办理过户手续导致登记人仍为德清县财政局。按契约第七条约定“过户所需缴纳的税费应按规定各自承担”，而非约定由德清县财政局承担，庭审中德清县财政局也辩称不予承担，并辩称按照相关法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，应当由受让方（即刘丕忠）办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该院认为此辩称符合法律规定，应予以采信，故认定土地出让金依法应由刘丕忠负担，而非刘丕忠诉称的应由德清县财政局负担，其余费用按规定各自承担。综上，对刘丕忠诉请，因未有充分有效的证据予以证明原告主张的事实，故对刘丕忠的诉请，该院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决，驳回刘丕忠的诉讼请求。一审案件受理费80元，由刘丕忠负担。
上诉人刘丕忠不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：双方当事人签订的合同名称为房地产买卖契约，内容包括房屋和土地使用权，买卖合同也是德清县财政局拟定。上诉人按照合同约定支付对价，被上诉人也应按照约定和承诺为上诉人办理相关权证，并承担土地出让金的缴纳义务。原审判决认定本案事实，适用法律均存在错误。请求二审法院撤销原审判决，判令德清县财政局为其办理土地使用权证，并缴纳相应土地出让价金。
被上诉人德清县财政局辩称：双方之间签订的合同约定办理相关权证的费用各自承担，德清县财政局没有义务为上诉人刘丕忠办理土地使用权证，刘丕忠购买诉争房屋时，对于房屋及土地的状况应当了解，土地出让金依照法律规定应由刘丕忠自行承担。二审中，刘丕忠向本院提交了其办理房屋所有权证明的四张发票和一份契税证明，以证明应由德清县财政局办理权属证明及承担费用；德清县财政局的信纸一张，上写“财政局、契证、房产证、土地证”，以证明上述内容为孙国强所写，孙国强答应其上述三证由德清县财政局办理。德清县财政局对发票和契税证明没有异议，对于孙国强所写的信纸则质证认为，该字确为其单位职工孙国强所写，但当时仅陈述协助办理上述三证，并未答应三证由德清县财政局办理。本院对上诉人刘丕忠提供的发票和契税证明的真实性予以确认，但从上述证据看，是刘丕忠缴纳了办理房屋过户时的相关费用和契税。德清县财政局的信纸，不能证明德清县财政局应为刘丕忠办理土地使用权证明和缴纳土地出让金。根据在案证据，结合当事人的陈述，本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为：涉案房屋办理土地使用权证，所应缴纳的土地出让金应由谁承担问题。德清县财政局通过法院裁定的方式取得诉争房屋的所有权和土地使用权。本案诉争房屋用途为住宅，土地属工业用地，权属性质为国有，使用权类型为划拨。德清县财政局为出让房屋，通过第三方对房屋价值进行了评估，评估机构按照房屋现状和土地使用权状况出具了评估结论，评估价值为14490元。本案双方当事人于2003年8月25日签订《房地产买卖契约》，约定德清县财政局将德清县城关镇环城北路57号（房屋面积47.2平方米；土地使用权面积未明确）出让给刘丕忠，出让价格为9400元。该合同明确上诉人刘丕忠对于交易房屋和土地状况已作充分了解。本院根据上述事实判断认为，双方当事人协议购买价不包含办理土地出让手续应当缴纳的土地使用权出让金。对于办理房地产过户手续需缴纳的税费，双方约定按规定各自承担，上诉人刘丕忠主张由德清县财政局承担办证费用的主张缺乏合同依据。合同当事人应按照公平原则确定各方的权利和义务，原审法院确定本案所涉及房屋办理土地出让手续应当缴纳的土地使用权出让金由上诉人刘丕忠承担，对双方当事人均不失公平，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘丕忠承担。本判决为终审判决。
审判长 杨林法
审判员 周 勇
审判员 冯杰民二○一二年＊月＊日
书记员 贾艳红 来自：