广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第837号上诉人（原审原告）广东骏伟房地产开发有限公司。法定代表人江建华，职务总经理。委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）卢基，男，汉族，1932年12月4日出生。被上诉人（原审被告）吴翠杏，女，汉族，1961年5月10日出生。原审第三人卢斌，男，汉族，1984年8月9日出生。原审第三人卢静雯，女，汉族，1989年8月11日出生。被上诉人卢基、原审第三人卢斌、卢静雯共同委托代理人吴翠杏。
上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。骏伟公司于2011年10月8日向原审法院诉称：1994年8月26日，骏伟公司与卢基签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定骏伟公司拆迁卢基45.51平方米房屋，调换产权148平方米，超面积102.49平方米部分按均价5492.93元／平方米作价人民币562970元买卖，价款支付期限为1997年6月30日之前。时至今日，卢基仅支付170000元，余款拒付。2004年11月，骏伟公司安排卢基回迁的东船上街1号盈基大厦1512、1110房，经测绘有总建筑面积150.586平方米，虽然骏伟公司上门催促清款办证多次，但卢基仍然拒付。故现依据合同法第94条第（三）、（四）项规定，要求解除上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的未履行面积71.5411平方米［102.49平方米-已付费履行30.9489平方米（170000元÷5492.93元／平方米计得）=71.5411平方米］的买卖关系，并要求卢基、吴翠杏支付从2004年12月起至2011年9月止的超面积回迁房74.1271平方米（150.586平方米-45.51平方米-30.9489平方米=74.1271平方米）的房屋使用费共182352.67元（按每月每平方米30元的标准计）给骏伟公司。卢基、吴翠杏、卢斌、卢静雯答辩称：骏伟公司与卢基于1994年8月26日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后，通知卢基先支付30%购房款，余下购房款日后再给付，故卢基在1996年向骏伟公司支付了170000元。因回迁房地块从1997年年初开始便“烂尾”，骏伟公司自始不知去向，也没向卢基支付临迁相关费用，卢基也无法再找到骏伟公司支付余下的购房款；在回迁之前，卢基曾于2002年3月10日向骏伟公司方申请提出少购买50平方米，当时骏伟公司方也已同意解除上述补偿协议中50平方米的买卖关系，故以每平方米7000元计付50平方米房屋的买卖关系在回迁前已解除。2004年11月，骏伟公司通知卢基、吴翠杏方回迁1110、1512房后，因就拆迁安置协议中“有14平方米由拆迁赖丽英和林卓华户分割加入”的理解不同（骏伟公司理解该14平方米不属补偿面积，需要卢基、吴翠杏购买；卢基认为该14平方米属产权补偿面积，无需再出资购买），对超出应补偿面积外的面积买卖单价协商不成，以及骏伟公司不同意以其未付的临迁补助费用扣减增大面积购房款，致双方一直没有交收增大面积购房款，并非卢基拒交购房款。因对于超过合同约定应补偿面积外的面积，无论法院日后确定的单价如何，卢基、吴翠杏、卢斌、卢静雯均愿意购买，且卢基与骏伟公司没有签订租赁合同，骏伟公司要求收取房屋使用费没有依据，故不同意骏伟公司的全部诉讼请求。原审法院认为，卢基与骏伟公司于1994年8月26日自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性的规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。由于骏伟公司与卢基、吴翠杏在回迁之前已就上述补偿协议书中购买50平方米的内容达成了解除合意，故该合同中第二条、第三条约定的超面积折价补偿的未履行面积中50平方米建筑面积的买卖关系已于骏伟公司安置卢基、吴翠杏回迁前解除，故对骏伟公司要求确认该50平方米建筑面积的买卖关系，于本案诉讼中解除的诉讼请求，原审法院不予支持。按照上述补偿协议书约定，除去等面积补偿原产权面积45.51平方米及已解除买卖关系的50平方米，卢基、吴翠杏方仍需购买52.49平方米的产权面积。卢基、吴翠杏已经支付170000元增大面积购房款，骏伟公司认为应以补偿协议书中第三条约定的每平方米5492.93元计算卢基、吴翠杏已履行的面积。但从上述整份合同理解，增大面积的购房款单价应该适用该补偿协议书中的第十一条的约定，按面积阶段计费，故骏伟公司交纳了170000元，实际上已经购买了约46.35平方米的增大面积。这与卢基、吴翠杏方应购买的增大面积52.49平方米相差6.14平方米。对于该6.14平方米增大面积的购房款虽然按合同约定被告应在1997年6月30日前支付，但因讼争房地块工程“烂尾”，卢基、吴翠杏无法找到骏伟公司支付购房款，且骏伟公司尚欠卢基、吴翠杏户临迁补助费用未给付，故卢基、吴翠杏在此情况下没向骏伟公司支付合同约定的余下增大面积购房款是有其合理理由的。在卢基、吴翠杏与骏伟公司取得联系后，骏伟公司与卢基、吴翠杏是基于超出合同约定面积的买卖单价协商不成、骏伟公司不同意其以欠付的临迁补助费与卢基、吴翠杏需付的购房款相扣减结算的情况下，才没有交收合同约定的余下增大面积购房款，卢基、吴翠杏至今未支付合同约定的余下增大面积购房款不属卢基、吴翠杏拒交性质，也不属经催告后在合理期限内仍未履行的情况，且考虑到卢基、吴翠杏方已履行了该补偿合同中大部分房款的支付义务，故对骏伟公司以卢基、吴翠杏拒交余下增大面积购房款为由，要求解除《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的未履行面积中除已解除的50平方米外的其他面积的买卖关系的请求，原审法院不予支持。讼争1512、1110房均是骏伟公司用于安置卢基、吴翠杏的回迁房，虽然骏伟公司提供的分户图复印件显示，上述安置房的面积大于双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所约定的补偿面积，但骏伟公司在已与卢基、吴翠杏解除了合同约定的建筑面积50平方米买卖关系的情况下，明知回迁房的面积大于应安置回迁的面积，仍作为回迁房安置卢基、吴翠杏，卢基、吴翠杏接受并使用至今，应视为双方实际已变更了回迁房的面积，1512、1110房是作为骏伟公司拆除卢基原房屋的产权调换房，产权应属卢基、吴翠杏及第三人所有，不存在超出协议约定面积属骏伟公司所有的情形，故骏伟公司要求卢基、吴翠杏支付房屋使用费的请求不符合法律规定。由于房管部门仍未核发1512、1110房的权属证书，上述房屋的具体面积不能确定，待面积确定后，双方可通过合法途径解决卢基、吴翠杏支付超协议面积补偿款的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院作出判决：驳回原告广东骏伟房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费1974元由原告广东骏伟房地产开发有限公司承担。判后，骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判解除71.5411平方米回迁房买卖约定，判令卢基、吴翠杏连带支付超面积回迁房使用费人民币182352.67元给骏伟公司。2、本案两审的全部诉讼费用由卢基、吴翠杏承担。事实和理由如下：
一、原判认定事实错误。（一）回迁房的面积是双方一致认可的，测绘结果2011年2月才得知。原判认定，骏伟公司提供1512、1011房《房地产分户图》复印件，该认定不够准确。一方面，1512、1011房《房地产分户图》是卢基、吴翠杏复印提交给骏伟公司申办《回迁证明》的，是在2011年2月，经骏伟公司两次催告之后，卢基、吴翠杏交来的。另一方面，分户图的数据150.586平方米是骏伟公司与卢基、吴翠杏一致认同的数据，卢基、吴翠杏在（2011）穗越法民三初字第2378号案诉状中，明确要求1512、1011房的办证面积为150.586平方米。该数据是诉讼双方主张权利的重要依据，原判没有重视。原判的表述扩大了争议范围，将双方没有争议的150.586平方米测绘面积表述为骏伟公司单方的“复印件”，所以（2011）穗越法民三初字第2378号案卢基的诉状就成了本案二审新证据。（二）原判采信非法证据，认定公证继承。原判采信卢基、吴翠杏证据（2011）穗越广证内字第440号《公证书》以及（2011）穗越广证内字第443号《公证书》，认定回迁安置房1512房归吴翠杏及卢斌、卢静雯所有，该证据非法。第一，1512房是回迁安置房，不代表居住人自有产权。该房产权仍归属骏伟公司，政府的确权登记资料有明确记载。第二，卢基、吴翠杏没有支付1512房的买卖对价，且再三坚持解除50平方米面积的房屋买卖。第三，公证处无权确认不动产物权。吴翠杏等人只能继承卢智明的安置协议所约定的合同权利，即回迁安置房的居住权，不能处分他人产权的房屋。第四，办证判决没有确认该非法证据。2011年11月8日原审法院作出（2011）穗越法民三初字第2378号民事判决，在听取骏伟公司的抗辩之后，就没有采信吴翠杏所提交的继承公证书，没有认定吴翠杏的公证继承事实，驳回了吴翠杏要求办理1512号房的产权证书的诉讼请求，吴翠杏对此没有提出上诉。（三）50平方米房屋买卖约定的解除，未有经房管部门登记变更的书面协议。原判认定，本案“补偿协议书中购买50平方米的内容达成了解除合意，故该合同中第二条、第三条约定的超面积折价补偿的未履行面积中50平方米建筑面积的买卖关系已于原告安置被告回迁前解除”，该认定错误：其一，50平方米买卖经过1994年广州房管局的登记备案，解除须具备相应的形式。我国《合同法》第96条第二款规定，“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案补偿协议，属于产权调换性质，涉及不动产物权变动，法律、行政法规要求必须比较严格的形式。1991年3月22日国务院《城市房屋拆迁管理条例》（适用于本案1994年的产权补偿），第13条明确规定，补偿协议签订之后，“送房屋拆迁主管部门备案”。1994年广州市的产权主管部门就是本案补偿协议登记备案的广州市房地产管理局。行政法规要求办理登记备案，卢基、吴翠杏要求缩小产权交换面积，未经重新登记，原约定继续有效。其二，原判认定50平方米买卖已经解除，属于主观臆断。我国《合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。1991年3月22日国务院《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定，“拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议”。即拆迁合同，不可能是口头的合同，同样的道理，解除书面合同，也不可能用口头形式。原判认定50平方米超面积回迁房的买卖，可以采用口头形式解除，纯属主观臆断。其三，书面形式解除补偿协议，是房地产确权办证的必须。1994年7月5日的《城市房地产管理法》第35条规定，“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记”。本案的拆迁补偿，被拆迁产权只有45.51平方米超面积回迁达到102.49平方米，超面积的拆迁补偿，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，属于买卖，不可能免费奉送。除当事人需要进行正规的物权变动之外，房管部门也需要依据买卖的面积、价款，核定税赋。如果凭口头协议变更50平方米的房屋买卖关系，便没办法进行登记和纳税。不动产交易有许多特殊规则，书面记载和登记在案是必不可少的，不像在街边买衣服买菜，一经交付就可以视为合同成立。（四）回迁安置行为不是骏伟公司变更补偿协议。原判认定，骏伟公司明知50平方米房屋买卖已经解除，仍回迁安置1512、1011房给卢基、吴翠杏，视为产权交换的变更。该认定错误：第一，双方没有另外达成产权交换补偿合意。虽然卢基、吴翠杏要求减少50平方米回迁房的购买，但双方除签订1994年8月经房管部门登记备案的补偿协议之外，没有形成新的产权交换合意。《合同法》第14条、第25条规定，当事人达成买卖合同，须一方就合同主要内容发出要约，另外一方承诺（就要约内容没有实质性的变更）。《合同法》第12条规定，合同的主要内容包括“（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式”。本案中，骏伟公司与卢基、吴翠杏自1994年签约之后至2004年回迁之时，根本就没有对1512、1011房超面积买卖的面积、质量、价款、履行期限等合同的主要条款进行过重新协商，至今也没有达成过一致的买卖意见。第二，回迁既履行补偿协议，更是兑现安置协议。原判也已认定，本案除1994年8月26日的补偿协议（产权交换协议）之外，前面还有1994年8月14日的安置协议。补偿协议涉及房屋面积148平方米，安置协议为162平方米。卢基、吴翠杏提出过解除补偿协议的50平方米，但并没有主张解除安置协议。因此，2004年11月骏伟公司安排卢基等人回迁1512、1011房，既是履行登记备案的补偿协议，也是兑现安置协议，并非原判所认定的变更补偿协议。回迁安置仅仅是房屋使用权的交付，不代表150.586平方米房屋的所有权交换。第三，1512、1011房登记的物权仍然属于骏伟公司。房地产查册表明确记载，讼争房屋盈基大厦1512、1011房物权仍然属于骏伟公司，不是原判所认定的所有权已经归属卢基、吴翠杏。（五）原判混淆拆迁补偿与回迁安置不同性质的法律关系。本案涉及两份协议，一份是安置协议，另一份为补偿协议，二者虽然存在一定的联系，但性质不同。原判根据安置协议的两套房约定，认定卢基、吴翠杏的回迁房屋所有权，混淆了二者的法律关系。其一，安置协议设立居住请求权的法律关系。1994年8月14日的安置协议第三条第1款就明确约定，甲方（骏伟公司）给乙方（卢基、吴翠杏）162平方米建筑面积的房屋“回迁居住”。162平方米分布两套房（93＋69），没有涉及所有权的转移或调换内容，不存在依据安置协议而取得162平方米两套房所有权的情况。其二，补偿协议确立房屋交换和买卖法律关系，未确定房间套数。补偿协议涉及房屋面积148平方米，包括45.51平方米等面积交换和102.49平方米买卖，买卖的总价款562970元。买卖受市场法则约束，按照等价有偿原则进行产权交换，不给钱就无法获得买卖部分房屋的产权。其三，林卓华、赖丽英的14平方米安置面积，不涉及产权交换。1994年9月9目林卓华、赖丽英与骏伟公司另签补偿协议，等面积交换房屋5113平方米，以及以均价2008.10元／平方米买卖24.7平方米。实际回迁安置1105、1303两房81.3878平方米，合同内价款仅支付35％，超合同价款更未商定。因而，该14平方米房屋产权依然属于骏伟公司，不存在由林卓华、赖丽英赠送给卢基、吴翠杏的任何理由。一审诉讼期间，骏伟公司依法官要求提交了林卓华、赖丽英的补偿协议、安置协议和房屋分户图，法官未经质证，该证据构成二审新证据。原判通过认定安置协议的两套房，来认定卢基、吴翠杏取得该两套回迁房所有权，混淆了两类不同性质的法律关系。（六）骏伟公司2010年起就催收约定房款，卢基、吴翠杏拒付。原判认定骏伟公司催促办证，没有认定催告清款，属于断章取义的认定事实错误：第一，2010年11月8日的《关于盈基大厦业主办理﹤房产证﹥有关事项的通知》第2点明确记载，“回迁证明一项，按规定应当由本公司（即开发商）为各位业主出具，内容包括：回迁地址、房屋面积、权属人情况、超出补偿协议面积部分的处理意见等事项”，包含了清款内容。第二，2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》，标题之中就点明要“清收超面积回购款”。第三，2011年7月23日，骏伟公司再次催告卢基、吴翠杏，不付款就要解除超面积买卖条款，卢基、吴翠杏在其（2011）穗越法民三初字第3127号答辩也明确表示收到骏伟公司该《缴费办证催告函》，但原判却只字不提。原判没有认定骏伟公司催告清款的事实，其后果在于忽略卢基、吴翠杏经催告仍不履约的事实。（七）临迁费欠款不构成超面积房屋产权的相当对价。原判认定，“原告至今仍欠被告户临迁补助费用未付清”，进一步认定“原告尚欠被告户临迁补助费用未给付，故被告在此情况下没有向原告支付合同约定的余下增大面积购房款是有其合理理由的”，该认定错误。一方面，两数相差悬殊，不成对价。卢基、吴翠杏在（2011）穗越法民三初字第3127号答辩表述为延期拆迁补助费等38538元，而本案补偿协议所约定的超面积价款总额是562970元，减去已经支付的17万元，尚欠392970元，临迁费达不到房价欠款的10％比例。另一方面，2004年回迁安置至今7年有余，卢基、吴翠杏超面积使用安置房，没有支付任何对价。卢基、吴翠杏的被拆迁房只有45.51平方米，加上已经付款17万元（占约定价款的30.197％）折算房屋面积30.9489平方米，合计76.4589平方米，而卢基、吴翠杏实际使用的回迁安置房盈基大厦1512、1011房，总建筑面积是150.586平方米，超面积74.1271平方米。
二、原判适用法律错误，漠视骏伟公司的物权。原判适用《合同法》第八条，驳回骏伟公司的诉讼请求，其适用法律错误。骏伟公司提起解除合同、清收超面积房屋使用费，目的是要求保护现有的物权，使国有资产免遭流失，拒绝“免费午餐”。讼争的回迁安置房盈基大厦1512、1011房，其物权至今由政府确认登记在骏伟公司名下，卢基、吴翠杏长期超面积使用，经催告仍拒绝履行约定的付款义务，按照《合同法》第九十四条第（三）项规定，未履行的合同约定条款，应当解除。同时，按照我国《物权法》第9条、第39条规定，超面积使用的回迁安置房屋，卢基、吴翠杏应当支付使用费。广州市中级人民法院在2010年已有类似的回迁安置房支付使用费的判例在全国公布。
三、原判否认骏伟公司请求权，追加第三人，以便确认卢基、吴翠杏的房屋所有权，实体认定错误。原判基于对补偿协议、安置协议认识的错误，忽略了卢基、吴翠杏经催告仍拒绝履行约定义务的基本事实，在实体处理上，否认了骏伟公司的合同解除权和房屋使用费请求权，原判确认盈基大厦1512、1011房归卢基、吴翠杏所有，该实体认定错误。混淆了产权调换的过户办证请求权与不动产所有权（支配权）的关系，且与原审法院（2011）穗越法民三初字第2378号民事判决相矛盾。
四、本案存在中止诉讼情形。由于盈基大厦在粤北燃料公司挂靠开发期间烂尾多年，2001年南海股东接手继续投资时，项目已经亏损过亿，公司的资本金早已全额投入施工建设，资金缺口依旧难以填补，拖累公司进入债务漩涡。而负债的主要原因就是面迁成本太高，盈基大厦拆迁5千平方米破旧的楼梯楼，要回迁1万平方米电梯楼，超面积回迁房大部分仅售550元／平方米，少数的才是7000元／平方米。10年的拆迁周期，支付的临迁费又高达3000万元。债台高筑，债权人纷纷追讨，有些债务案件已经进入强制执行程序。2012年12月9日，南海法院因执行到期债权，已经查封本案的超面积回迁房盈基大厦1512、1011房（查封裁定书已经作为新证据，由骏伟公司在一审判决之前提交原审法院），超面积的房屋将用于拍卖偿债。在南海法院拍卖和卢基、吴翠杏行使优先购买权成功之前，本案的超面积房屋买卖约定，已经无法履行。履行标的的不确定，解除合同的诉讼只得中止。所以，依照我国《民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项规定，本案应裁定中止诉讼。综上，原判不顾国有资产的严重流失，在双方当事人均有解除合同的强烈意愿的情况下，仍然曲解当事人意思，不予解约，在认定事实和适用法律上存在严重错误。原判应当被撤销，国有资产应该获得最低限度的保护，骏伟公司的诉求依法应予支持。卢基、吴翠杏、卢斌、卢静雯答辩称请求维持原判，驳回骏伟公司的全部请求。事实和理由如下：原判事实清楚，属历史遗留房屋办证难问题，有优先办理房产证的权利。双方签订的《补偿协议书》该协议是双方在协商一致，意思表示真实的前提下订立，并不违反法律，且已实际履行，属于有效协议，在该协议履行过程中，卢基、吴翠杏并没有违约，是骏伟公司没有履行本协议的约定，应承担全部责任，协议约定卢基、吴翠杏于1997年6月30日前付清产权调换房的差价款562970元，因解除50平方米的买卖关系，故实际是212970元，已付170000元。但1997年初已停工，而成了烂尾楼，拆迁办公室空无一人。约定骏伟公司1997年12月30日回迁，不知何种原因，直至2004年11月才办理回迁手续，在延期7年里及2011年3月前，骏伟公司从未主张卢基、吴翠杏进行结算房屋差价款，于2011年3月初才见面洽谈，就关于协议内购房款，卢基、吴翠杏主张相互债务抵销（执行款38538元及《民事诉讼法》二百二十九条迟延履行金）。分摊面积按协议执行（见测量成果报告书），超协议面积按3000元／平方米（根据2004年交付房屋时盈基大厦15楼以上商品房均价4500元／平方米，可以选择楼层、方向、带装修。而回迁房低层，无选择，毛坯房），卢基、吴翠杏要求3000元／平方米并无不合理。办证后，超协议面积的按相关规定购买。骏伟公司的请求缺乏事实根据和法律依据。二审期间，骏伟公司提交下列证据：证据1、（2011）穗越法民三初字第2378号案诉状，拟证明卢基、吴翠杏认可建筑面积是150.586平方米。证据2、林卓华、赖丽英的补充协议，安置协议、房地产分户图，拟证明林卓华、赖丽英的14平方米在安置协议有约定，在补偿协议中没有约定。证据3、（2011）穗越法民三初字第2378号民事判决，拟证明该判决驳回吴翠杏办证的诉讼请求，但本案原审判决又确认吴翠杏的所有权，与该案民事判决相冲突。证据4、2010年8月30日广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室《公示》复印件，拟证明盈基大厦通过环保验收，但存在改动规划问题。证据5、广州市规划局（2010）3063号《关于盈基大厦规划意见的函》复印件，拟证明盈基大厦原规划26层260套住宅，每层10套，为照顾回迁户的小房需求，开发商自行增加至322套，部分回迁楼层每层18套。建筑面积由30840平方米增至2.36%。证据6、规划户型图复印件，拟证明盈基大厦规划为每层10套，但回迁户太多，改成18套，也有改成15、16套，每层每套都不一样。回迁户的要求不一样，房屋的实际改动是为了尽量满足每个回迁户的要求。证据7、盈基大厦3010房房地产权证，证明该户实际面积96.0924平方米，比规划面积大0.7924平方米，公摊为20.33%，不存在回迁户所言10%的公摊问题。卢基、吴翠杏发表质证意见称，确认证据1的真实性，但150.586平方米并不是真实面积，是分户图面积，我方不确认，我方确认测绘结果报告书上的面积，应按照补偿协议计算分摊面积，对于证据2的真实性予以确认。证据4、5、6我方不确认真实性，跟我方没有关系，现在每层楼每套房面积都不一样，我方居住的1512号那层有十多套房。对于证据7的真实性没有异议，但该房是商品房，与我方回迁房不一样，分摊标准也不一样，补偿协议中约定的分摊面积就是按照10%计算。卢基、吴翠杏提交证据1收费表两张，拟证明盈基大厦1512房按照50.41平方米收取管理费，1110房是按照69平方米收取管理费；证据2是1512房回迁骏伟公司提供的平面图，拟证明1512房的面积是52.2平方米。骏伟公司发表质证意见称，物管费收据是管理公司开出的，不是骏伟公司开具，所记载面积不能作为讼争房屋的实际面积；证据2不是实测面积，是草图，实测面积以房屋分户图为准。本院
经审理查明，1994年8月14日，广东省旅游房地产开发公司（为甲方）与卢基、卢智明（为乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定，甲方经批准拆除大沙头路东一巷25号房屋，甲方应于1997年12月30日前，在征地范围内提供建筑面积162平方米的房屋安置乙方回迁居住，该162平方米建筑面积（其中有78平方米按规定安置，有14平方米由拆迁赖丽英和林卓华户分割加入，另有购买商品房70平方米，商品房按7000元每平方米付款），分为两个独立套间，其中一套93平方米，另一套69平方米，回迁最好13楼。1994年8月26日，广东省旅游房地产开发公司（为甲方）与卢基（为乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（该合同经房管部门鉴证），约定：
一、乙方同意甲方拆除大沙头路东一巷25号，该房屋经房管部门核定建筑面积45.51平方米；
二、甲方于1997年12月30日前将自有的征地范围内大沙头路东船上街建筑面积为148平方米的房屋交付给乙方回迁，并用作拆除乙方原房屋后的产权调换（补偿）；
三、经核定乙方原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方房屋，两者对比，相差102.49平方米，甲方根据有关规定以5492.93元一平方米的标准计算，付给甲方562970元，并于1997年6月30日前付清；
十一、该户原产权面积45.51平方米，按规定安置78平方米建筑面积，两者对比超出32.49平方米，10平方米内按550元每平方米，余下22.49平方米按3000元每平方米向甲方购买产权；除按上述面积安置外，业主认为不足日后居住使用（因有4个儿子，其中2个已婚），要求多购买商品房70平方米以补居住困难，商品房价按7000元每平方米付款，合计562970元。合同签订后，卢基户迁出了上述原址房屋，将上述原址房屋交给了广东省旅游房地产开发公司拆除，并向该公司支付了增大面积购房款170000元。1994年10月12日广州市东山区公证处发出了（94）穗东内证字第4831号《赠与合同公证书》，公证赠与人卢基、林荫如两夫妻将夫妻存续期间所得的广州市东山区大沙头路东一巷25号房屋的二分之一产权赠给两人儿子卢智明，卢智明表示接受父母的赠与。2001年2月15日，经广东省工商行政管理局核准广东省旅游房地产开发公司名称变更为广东骏伟房地产开发有限公司。2004年11月，骏伟公司提供东船上街1号盈基大厦1110、1512房给卢基、吴翠杏户回迁居住。现上述回迁房由卢基、吴翠杏户居住使用。据广州市房地产档案馆出具《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房屋在内的广州市越秀区东船上街3-37、东一巷1-27、东二巷1-37号、13号大院等房屋，是由骏伟公司与中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。骏伟公司就其主张盈基大厦1512、1110房有建筑面积150.586平方米的主张，提供了日期为2010年1月20日的《房地产分户图》复印件到庭，该复印件是显示大沙头东船上街1号1110房单元总面积88.8260平方米、大沙头东船上街1号1512房单元总面积61.7600平方米。房管部门至今未核发盈基大厦1512、1110房的房地产证。一审庭审中，骏伟公司表示：骏伟公司是从2001年接手讼争地块的建设，但接手时是烂尾地块，故不清楚2001年前讼争地块的用地人是否无法联系，从2001年接手讼争地块起至今，骏伟公司有证据向卢基、吴翠杏追讨未付及增大面积购房款的时间是从2010年起；我公司曾口头同意卢基、吴翠杏提出的解除购买50平方米买卖的申请，但由于没有签订书面的协议，故我公司仍按原补偿协议的约定提供140多平方米的房屋给卢基、吴翠杏回迁，因就上述50平方米买卖关系的解除双方没有书面确定，故需在本案作司法确定该50平方米的买卖关系于本案诉讼中解除；认可骏伟公司至今仍欠被告户临迁补助费用未清付，回迁后，骏伟公司与卢基、吴翠杏曾就增大面积买卖问题进行协商，因双方就买卖的面积、单价协商不成，且骏伟公司不同意骏伟公司未付的临迁补助费用与被告方相应的购房款相扣减，故双方没有交收购房款。骏伟公司就其上述2010年起催交购房款的主张，提供了日期为2010年11月8日的《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》及日期为2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》到庭，《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》的内容是通知该大厦业主尽快携带有关资料到房管部门办理产权登记手续。《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》的其中内容为：为了使用权业主更快地办理房产证，请各回迁户业主尽快准备好有关预付和未付超面积房款的单据等资料，我公司将于近期上门进行双方核对。卢基、吴翠杏、卢斌、卢静雯确认骏伟公司2010年11月8日在盈基大厦大堂张贴了《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》，也确认收到2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》。原审法院于2007年3月14日作出（2006）越法民三初字第3724号民事调解书，确定骏伟公司应于该调解书送达之日起十五日内，一次性向卢基户支付2003年1月至2003年12月的临迁补助费（按每月800元计付）及1998年1月1日起至2004年11月25日的逾期回迁违约金（按每日2元计）；于该调解书送达之日起十五日内，一次性向吴翠杏户支付2000年9月至2003年12月的临迁补助费（按每月500元计付）。2011年1月27日，广东省广州市广州公证处发出了（2011）粤穗广证内字第440号《公证书》，公证被继承人卢智明（卢基、林荫如的儿子，吴翠杏的丈夫）已于1997年4月18日死亡，遗有广州市东山区大沙头路东一巷25号房屋的二分之一产权，该房屋经拆迁已补偿回迁至广州市东船上街1号1110房和1512房，上述房屋的二分之一产权虽以卢智明名义登记，实属卢智明与吴翠杏在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，依法各占四分之一产权；卢基、林荫如，吴翠杏声明放弃对卢智明上述遗产的继承。同日，广东省广州市广州公证处发出了（2011）粤穗广证内字第443号《公证书》，公证卢基、林荫如，吴翠杏、卢斌、卢静雯在2011年1月7日签订《析产协议书》的真实性，该析产协议书约定：座落在广州市东船上街****的房屋产权归卢基、林荫如等二人共同所有；座落；座落在广州市东船上街****的房屋产权归吴翠杏、卢静雯等三人共有，其中吴翠杏占该房屋的四分之二产权，卢斌、卢静雯各占该房屋的四分之一产权。2011年4月30日骏伟公司向盈基大厦回迁户发出通知称，于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。2011年11月8日原审法院作出（2011）穗越法民三初字第2378号民事判决，判令骏伟公司于该判决发生法律效力之日起十日内，协助卢基办理广州市越秀区大沙头东船上街1号1110房、1512房的产权登记手续。广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日作出（2011）南法执字第1847恢字1-1号执行裁定，查封讼争房屋。二审庭询中，骏伟公司称盈基大厦5至15楼每层每套房屋面积都不一样，是因为回迁户的要求不一样。房屋的实际改动是为了尽量满足每个回迁户的要求；我方在起诉之前双方并没有合意解除50平方米面积的买卖关系。卢基、吴翠杏称愿意购买多出的面积。原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，生效调解书已确定骏伟公司应向卢基户支付临迁补助费、逾期回迁违约金，该债务与卢基户尚欠房款同属双方各自应承担的金钱债务，骏伟公司主张二者不能抵销，据理不足，本院不予支持。骏伟公司与卢基签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后拆除其房屋，将讼争房屋交付卢基户、吴翠杏户作为补偿，讼争房屋作为整体的物，且原审法院认定卢基并非拒付合同约定回迁面积的房款并无不当，故骏伟公司主张解除合同约定回迁面积中未付款部分的买卖关系，据理不足，本院不予支持。卢基虽称其曾向骏伟公司申请少购买50平方米，但骏伟公司认为双方当事人在诉讼前并未合意解除该部分面积的买卖关系，且骏伟公司仍然按原合同约定交付讼争房屋，而卢基于本案中表示愿意购买该部分面积，故原审法院认定双方当事人已合意解除50平方米建筑面积的买卖关系不当，本院予以纠正。骏伟公司可另循法律途径解决该部分面积的房款问题。关于超出合同约定面积如何处理，双方当事人并无约定。骏伟公司在按照被拆迁人的不同要求更改规划后，在明知讼争房屋超出合同约定面积的情况下将讼争房屋交付卢基，并向盈基大厦回迁户发出通知称于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。本案中卢基并未选择共有产权，对于支付超出合同约定面积的房款亦无异议，仅就房款标准未与骏伟公司达成一致意见，故骏伟公司可另案主张该部分面积房款，但其主张卢基支付超出合同约定面积的房屋使用费，据理不足，本院不予支持。骏伟公司在原审法院另案一审判令其将讼争房屋产权转移给卢基的情况下，不履行与案外人达成的和解协议，导致讼争房屋被查封，该查封行为发生在另案一审判决之后，且与骏伟公司、卢基之间的房屋拆迁安置补偿纠纷并非同一法律关系，骏伟公司以此为由要求中止本案审理，据理不足，本院不予支持。综上所述，骏伟公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3948元，由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理
审判员 黄彩丽
代理
审判员 茹艳飞二〇一二年××月××日
书 记 员 郝 烨 更多数据：搜索“”来源：