浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙嘉民终字第73号
上诉人（原审被告）：沈引娟。
委托代理人：钱万平。
被
上诉人（原审原告）：蒲大安。
委托代理人：倪春月。
上诉人沈引娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人沈引娟及委托代理人钱万平，被上诉人蒲大安的委托代理人倪春月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年1月19日，蒲大安与沈引娟签订《房屋买卖合同》，约定：沈引娟将坐落于浙江省平湖市乍浦镇天妃东苑40幢3单元（西梯）502室房屋一套转让给蒲大安；房价为295000元，付款方式为：2011年1月19日已付定金20000元，2011年2月18日前付265000元，余款10000元公证日付清；房屋交付日期：款清交房；蒲大安付清所有款后房屋所有权归蒲大安所有，沈引娟应协助蒲大安办理房屋更名或过户的有关手续，所需费用由蒲大安承担；合同一经签订，对双方具有约束力，应严格履行，若有违约，违约方愿意支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，蒲大安于2011年1月19日支付沈引娟购房定金20000元；于2011年2月15日支付沈引娟265000元，合计285000元。另查明，沈引娟已将涉案房屋转让给案外第三人。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，对于双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案《房屋买卖合同》在履行过程中，约定房价为295000元，蒲大安已支付285000元，蒲大安已基本履行了合同的付款义务；沈引娟在未与蒲大安明确解除合同，也未将蒲大安已支付的购房款退还给蒲大安的前提下，将房屋转卖案外第三人，致使买受人不能按照合同约定取得房屋的所有权，沈引娟的行为已构成违约。沈引娟主张在其将涉案房屋转卖第三人前，蒲大安与沈引娟间已达成解除合同的合意，因此沈引娟并未违反合同约定，也不承担违约责任，但沈引娟提供的证据并不足以证实，对于该主张，不予采信。即使沈引娟提供的手机短信真实有效，但其内容系“如果你搞不定了，把本金退钱好了”，为不确定意思表示，不足以认定其有要约的效力。即使沈引娟回复解除合同的意思表示，也不发生合同解除的效力。且房屋买卖由于涉及金额较大，对于合同解除等重大事项的确定，一般应采用书面形式，以免事后发生争议。沈引娟仅以上述一条手机短信为凭，认定对方已表达解除合同的要约，自己短信回复承诺解除合同，将合同解除继而转卖房屋，其行为不符合谨慎的交易主体的一般注意义务，其认为已通过短信方式解除合同的主张不应采信。对于违约责任的承担：《房屋买卖合同》中已约定“合同一经签订，对双方具有约束力，应严格履行，若有违约，违约方愿意支付房屋总价20%的违约金。”现蒲大安起诉请求沈引娟支付违约金59000元，沈引娟认为违约金过高，请求调整。经审查认为，蒲大安提出其实际损失包括已付房款利息、房租损失、诉讼费、律师费等合计为46787元，但蒲大安未能提供相应证据予以证实，难以采信，因此，准许沈引娟减少违约金的请求。以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为40000元。由于沈引娟的违约行为，导致《房屋买卖合同》不能继续履行，蒲大安无法实现合同目的，蒲大安现变更诉讼请求，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，对此，沈引娟也无异议，予以确认。合同解除后，当事人可以请求恢复原状。现蒲大安请求返还已付购房款285000元，于法有据，予以支持。蒲大安依法变更相应诉讼请求，不违反法律的规定，予以准许。蒲大安超出支持部分的诉讼请求，依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：
一、确认原告蒲大安与被告沈引娟于2011年1月19日签订的《房屋买卖合同》解除；
二、被告沈引娟返还原告蒲大安已付购房款285000元；
三、被告沈引娟支付原告蒲大安违约金40000元；上述二、三项付款义务于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告蒲大安其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后沈引娟不服，上诉称，一审判决未认定上诉人与被上诉人互发的5条短信内容，是认定事实不清；一审判决没有认定上诉人为什么没有将房款退还被上诉人，事实是上诉人未将存折帐号发给上诉人，上诉人无处可退，判决前，上诉人通过银行将285000元购房款打入了一审法院帐户。合同解除导致合同关系归于消灭，法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利，赔偿损失等形式的民事责任，本案中，因现在房价下跌，对被上诉人无损失可言；对于利息损失，5月29日上诉人通知被上诉人退款，故该日以后的利息由被上诉人自己承受；因被上诉人不提供帐号，上诉人无法将购房款退还给被上诉人，上诉人保管这笔钱付出了辛劳，为无因管理，可抵销5月29日前的利息。请求撤销原审判决第三项。蒲大安辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
经审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，沈引娟有无违约；蒲大安请求解除合同后，能否再行主张违约金。对于沈引娟有无违约的问题，
本院认为，沈引娟与蒲大安签订《房屋买卖合同》后，该合同已经依法成立，但是沈引娟在合同未履行完毕，没有明确通知蒲大安解除合同的情况下，不履行合同，已构成违约。对于沈引娟提供的短信内容问题，即使沈引娟提供的短信是真实的，从短信的内容来看，不能证明双方已协商一致解除了合同，也不能证明沈引娟明确通知蒲大安要求解除合同。据此，沈引娟主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于蒲大安请求解除合同后，能否再行主张违约金的问题，
本院认为，因一方过错导致合同解除的情况下，应允许另一方要求支付违约金，因为违约金的主要作用在于制裁违约行为以担保债务履行，尽管合同因一方的违约而告解除，但是合同解除是因一方过错所产生的，对此种过错行为应当通过支付违约金的办法加以制裁，所以，在一方违约的情况下，不能免除有过错一方支付违约金的责任。因此，沈引娟认为蒲大安主张了解除合同，不能再主张违约责任的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人沈引娟负担。本判决为终审判决。（本页无正文）
审 判 长 郭嘉雄
审 判 员 谭 灿
代理
审判员 毛 彦二〇一二年××月十三日
书 记 员 苏 轶 关注公众号“”