重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2011）南法民初字第03139号
原告：重庆市理想物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路6号，组织机构代码：45039059-5。
法定代表人：王新国，董事长。
委托代理人：殷某（特别授权），重庆江都律师事务所律师。
被告：吴恋，女，1975年8月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人：陈敏（系被告母亲），女，1951年9月22日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人：许某（一般代理），重庆宏声昌渝律师事务所律师。
被告：吴宪明，男，1949年7月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人：陈敏（系被告妻子），女，1951年9月22日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人：许某（一般代理），重庆宏声昌渝律师事务所律师。
原告重庆市理想物业管理有限公司与被告吴恋、被告吴宪明物业服务纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告重庆市理想物业管理有限公司的委托代理人殷某，被告吴恋、吴宪明的委托代理人陈敏、许某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市理想物业管理有限公司诉称：2001年8月1日，原告与重庆宏源房地产开发公司签订《前期物业管理服务合同》，受聘成为南岸区南坪东路6号“南坪大厦”的前期物业服务企业，负责对该物业进行维护、管理。2004年6月18日及2007年11月21日，原告先后与南坪大厦业主委员会签订《物业服务合同》，被续聘为该小区物业服务企业。按照物业服务合同的约定，住宅的物业服务费以建筑面积计算每月按0.80元／平方米收取，由业主在当月缴纳，如逾期未交，则应从逾期之日起每日按应交费用的3‰交纳违约金。被告吴恋系南岸区南坪东路南坪大厦一房屋的业主，2002年3月被告吴恋办理接房入住手续后，该房屋一直由其父即被告吴宪明居住至今。二被告作为小区的业主和住户，在居住使用期间未按《物业服务合同》的约定，履行向原告交纳物业服务费的义务。从2003年8月至2007年12月、2010年1月至2010年7月二被告均未交纳物业服务费，累计拖欠物业服务费7530.98元（0.8元／月／平方米×127.21平方米×74个月）。原告多次催收未果，请求人民法院判令：1、判令二被告连带向原告支付从2003年8月至2007年12月、2010年1月至2010年7月期间所欠的物业服务费7530.98元；2、判令二被告支付以拖欠物业服务费为基数，自欠费之日起至付清之日止按每日3‰的标准计算违约金。原告重庆市理想物业管理有限公司提供的证据有：1、资质证书（副本）一本；2、重庆市南岸区房屋管理局南岸房管（2002）91号文件和重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管发（2002）439号文件，证据1、2，原告拟证明其具有物业服务管理资质；3、2001年8月1日的《前期物业管理服务》合同1份、2004年6月18日的《南坪大厦物业服务合同》、2007年11月21日的《南坪大厦物业服务合同》，原告拟证明原、被告之间具有物业服务关系，双方约定住宅物业服务费为0.8元／月／平方米；4、重庆市南岸区物价局南岸价（2001）47号文件，原告拟证明其收取物业服务费标准合法；5、重庆市南岸区南坪大厦2008年第二界业主委员会第八次会议《会议记录》，原告拟证明原告与南坪大厦业主委员会就物业服务相关事宜达成的协议；6、2011年3月19日南坪大厦业主委员会出具的证明一份、2009年7月14日南岸区人民法院民事审判庭开庭审理笔录一份、公示栏上照片若干张，原告拟证明南坪大厦业主委员会作为协助方对催收事项有协助物管公司的义务，在每年年底对小区未交纳物业服务费的业主进行公示催收；7、验房（铺）书一份、入住手续书一份，拟证明二被告居住在南坪大厦2栋28层9号房屋的事实。
被告吴恋、吴宪明辩称：1、被告的房屋面积及每月应交纳物业服务费101.77元均属实。2003年8月至2007年12月期间没有交纳物业服务费是事实，但是这部分物业服务费的请求已经过了诉讼时效，二被告不再承担责任；2010年1月至2011年8月期间的物业服务费二被告已交纳，原告不应再主张。2、二被告未交纳物业服务费是因为原告违背了《物业服务合同》，被告的房屋产权证上的号数与实际不符；同时，被告在接房时发现墙壁浸水要求退房，开发商找来原告与被告协商，修复后被告勉强同意接房，装修后入住。3、被告入住后，临街墙壁挡不住雨水，将房屋内的地面浸泡，该状况持续多年，2008年得到修复，但也小修小补不断。二被告为证实其抗辩理由，提供的证据有：照片若干张，拟证明房屋漏水导致墙壁和地面被水浸泡的事实。二被告对原告提供证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但资质证书上载明原告从事物管工作是从2005年开始，而被告在2001年就入住，2001年至2005年期间原告并不具有物管资质；对证据2表示认可；对证据3的真实性无异议，原告作为物管方对房屋的专有部分负有维修义务，但原告并未履行合同约定的义务；对证据4的真实性被告表示认可，但原告提供的服务并未达标，收费不合理；对证据5被告认为与其无关；对证据6，被告提出业委会于2011年3月19日出具的证明距被告拖欠物业服务费的时间久远，不足以证明原告进行催收的事实；对南岸区法院庭审笔录只能证明个案，与本案无关；对照片形成的时间无法确定，故被告不予认可；对证据7的真实性无异议。原告对二被告提供证据的质证意见为：对照片的真实性无异议，但这属于开发商的问题，与原告无关。本院对原告提供的证据1、2、3、4、7，由于被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信；对原告提供的证据5、6，因被告提出异议，本院对该证据结合案件情况，综合进行评定。对被告提供的所有证据，原告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。
经审理查明：2001年8月1日，原告与重庆宏源房地产开发公司对位于南岸区南坪东路6号南坪大厦前期物业管理服务事宜签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：物业名称为南坪大厦，位置坐落于南坪东路6号，物业服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，每月物业服务费由业主在当月的30日前交纳；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按逾期应交费用的3‰交纳违约金；合同期限为3年，自2001年8月1日起至2004年7月31日止。原告自此对南坪大厦进行物业服务。2004年6月18日，原告与南坪大厦业主委员会签订《南坪大厦物业服务合同》，合同约定：合同期限为3年，自2004年7月1日起至2007年6月30日止，物业服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.80元；业主或使用人逾期不交纳物业服务费的，按每日3‰偿付滞纳金。原告作为物业管理单位继续为南坪大厦业主提供物业服务。2007年11月21日，南坪大厦业主委员会续聘原告，双方于当日签订《南坪大厦物业服务合同》。合同约定：物业服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米为0.80元；业主于每月的10日前按约定的标准交纳物业服务费；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日应按逾期1个月未付金额的3‰支付违约金；合同期限为4年，自2007年12月1日起至2011年11月30日止；合同期届满前3个月内，南坪大厦业主委员会作出续聘或选聘的决定，在南坪大厦业主委员会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。另查明：被告吴恋系被告吴宪明之女，被告吴恋系南坪大厦一房屋的业主，被告吴宪明系该物业使用人。该房屋建筑面积为127.21平方米，每月应交纳物业服务费为101.77元。从2003年8月起至2007年12月期间（计53个月）二被告未向原告交纳物业服务费，二被告拖欠原告物业服务费累计5393.81元（101.77元／月×53个月=5393.81元）。二被告从接房入住该房屋以来，房屋常出现漏水，原告曾进行维修。2010年1月起至2011年8月期间的物业服务费二被告已交纳。原告于每年底在二被告所在的楼栋通道处张贴了催收物业服务费的《催款通知》。本院同期审理的其他案件中，该栋楼的其他业主看见并知晓该《催款通知》。审理中，原告认可二被告已交纳从2010年1月至2011年8月期间的物业服务费，原告将其诉讼请求变更为：1、判令二被告支付原告从2003年8月至2007年12月期间拖欠的物业服务费共计5398.81元（101.77元×53个月=5398.81元）；2、原告自愿放弃要求二被告承担违约金的诉讼请求。
本院认为，原告与重庆宏源房地产开发公司签订的《前期物业管理服务合同》及之后与南坪大厦业主委员会两次签订的《南坪大厦物业服务合同》，均是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，上述合同均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为南坪大厦的物业服务企业，已按合同约定为南坪大厦提供了物业服务，被告吴恋作为南坪大厦一房屋的业主，被告吴宪明作为该物业使用人，均负有按约交纳物业服务费的义务，故对原告提出的要求被告支付从2003年8月起至2007年12月期间所欠的物业服务费5398.81元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对二被告提出原告服务未达标，不应按合同约定标准收取物业服务费的抗辩理由，因被告未提供足够的证据证实，本院对其抗辩理由不予采纳。对二被告辩称因房屋漏水拒交物业服务费的抗辩理由，属于另一个法律关系，二被告可另行诉讼解决。对二被告辩称2003年8月起至2007年12月期间所欠的物业服务费已过诉讼时效期限不应得到主张的抗辩理由，
本院认为，原告在诉讼时效期间内张贴了催款通知，对二被告所欠物业服务费进行了催缴，诉讼时效存在中断情形，且在本院审理的关于原告重庆理想物业管理有限公司诉其他业主的物业服务纠纷案件中，其他业主（系南坪大厦A栋）均承认看到了催款通知。既然二被告与其他业主同住一栋楼，且原告张贴的催款通知在业主必经的通道，二被告理应知晓该催款通知。故本院对二被告辩称2003年8月起至2007年12月期间所欠的物业服务费已经过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照《物业管理条例》第四十二条之规定
判决如下：限本判决生效之日起十日内由被告吴恋、被告吴宪明支付原告重庆市理想物业管理有限公司从2003年8月起至2007年12月期间的物业服务费5398.81元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告吴恋、被告吴宪明负担（此款暂由原告重庆市理想物业管理有限公司，限被告吴恋、被告吴宪明在支付本案判决款项时将该款一并支付给原告重庆市理想物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 黄家琴
人民陪审员 何有英
人民陪审员 蒲昌元
二〇一一年十一月二十八日
书 记 员 黄 莹 来自：