浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙金民终字第1466号上诉人（原审原告）吴金良。上诉人（原审被告）吴森钢。委托代理人（特别授权）吴正南。委托代理人（特别授权）卢秀忠。
上诉人吴金良、吴森钢因宅基地使用权纠纷一案，均不服浙江省东阳市人民法院（2010）东民初字第3076号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴金良、吴森钢及其吴森钢的委托代理人吴正南、卢秀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴金良起诉称，2005年，吴森钢想购买其审批所得的宅基地，表示让其女儿到吴森钢所办的服装厂工作，因其不同意，吴森钢承诺为其重新审批三间宅基地，并给其3万元的宅基地转让费，在一个月内付清。2006年3月1日，吴森钢通过其妹吴小芳支付其1万元，并通过传真与其签订了屋基转让协议。后吴森钢拿走了其建房的相关证件及移建手续资料，占用了其审批所得的坐落于下汪村北的东靠吴美松房屋的占地面积为50平方米的宅基地。三个月后吴森钢建好了服装厂大楼，但吴森钢不按双方签订的协议将剩余款项支付给其。其从昆明赶回东阳向吴森钢催讨，吴森钢不但不付款，反而说其转让宅基地违法，并拒绝为其重新审批三间宅基地。2006年10月13日，吴森钢以同意付款为由，要求其把屋基买卖协议改写为卖房契约，其在该契约中注明“房款要付清生效”，但吴森钢拿走卖房契约后又未付款。2006年11月30日，吴森钢又以同意付款为由，要求其写保证协议、房屋买卖合同、房屋买卖契约和建房委托书等，但其拒绝在上述材料上签字。综上，吴森钢以虚假承诺为诱饵，与其签订假协议后，套取其的建房证件和移建手续资料，强占其宅基地建造房屋，事后又反诬其出卖宅基地违法，要其倒赔30万元，还克扣其女儿的工资，给其造成了严重的精神损害。为此，请求法院依法判决：
一、确认其与吴森钢签订的屋基买卖协议和改写的卖房契约无效；
二、拆除吴森钢侵占其宅基地建造的房屋；
三、判令吴森钢赔偿其侵占宅基地的使用费15万元。在本案审理过程中，吴金良将第三项诉讼请求变更为要求判令吴森钢赔偿侵占宅基地的使用费25万元。吴森钢答辩称，1、1990年9月吴金良申批所得的宅基地定位于同村村民正良户房屋的南边，其现在建房的宅基地是村里确定需要有偿取得的地块，任何人取得该宅基地可以是其本人依法取得使用权后直接建房，也可以向他人购买房屋后取得使用权。因此其建房的宅基地只有吴金良承认将该宅基地上的一层房屋出卖给其，村里才承认该宅基地是吴金良的，否则吴金良的宅基地还在原来的位置。2、双方签订的是房屋买卖合同。2006年10月13日吴金良、韦淑珍夫妻与其签订卖房契约，双方约定：“吴金良因经济拮据，自愿将座落在村北的一层楼房，50平方米房屋卖给吴森钢”。当时由于吴金良经济困难，吴金良委托其建造了一层房屋，一切资金暂由其垫付，故本案不是宅基地使用权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。3、双方签订的房屋买卖合同有效并且已生效。双方签订合同后，其按约定先让其妹吴小芳代为支付吴金良1万元购房款，后又多次要求将剩余购房款2万元支付给吴金良，但吴金良均拒绝接受。其认为卖房契约系双方当事人自愿签订，其已按约定履行了权利义务，该合同应当认定有效。综上，请求法院依法判决驳回吴金良的诉讼请求。原判认定，吴金良、吴森钢均系东阳市六石街道六石社区下汪小区的居民。1990年10月吴金良户经申请获批宅基地50平方米，嗣后经相关部门丈量定点，该宅基地的位置在正良户的南边，玉光户的西边，但吴金良户一直未在该宅基地上建造房屋。2006年3月1日，吴金良与吴森钢签订协议书一份，内容为：“六石街道下汪小区社民吴金良，因家人久病无劳力，经济拮据，愿将1993年2月6日建房责任书经合法手续批下来的50平方米屋基转让给本村办厂人吴森纲，双方自愿以每平方米600元的价格合计叁万元。此协议经吴金良全家同意，待建房后办理正式房屋买卖，吴金良提供所需证件，协助森纲办妥转让手续，双方永不反悔，付款以收据为凭”。吴金良的妻子韦淑珍及其儿子吴ＸＸ也在该协议上签名。该协议签订后，吴森钢支付吴金良人民币1万元。经村同意，吴金良户经审批取得的宅基地的位置由原来定点的正良户南边迁移至东至吴美松，南至路，西到路，北至田的位置（该处宅基地以下简称讼争宅基地）。2006年3月19日吴森钢以吴金良的名义向下汪居民小区交纳屋基移动费5000元，同年3月24日，吴森钢又以吴金良的名义向下汪居民小区交纳屋基费1000元和屋基前空间加宽费500元。2006年夏天吴森钢出资在讼争宅基地及其申批取得和通过其他途径占用的其他宅基地（宅基地连在一起）上建造房屋六间六层（包括地下室），作为其开办的服装厂的场所，其中在讼争宅基地上建造的是楼梯间。事后，因吴森钢坚持在讼争宅基地的使用权过户至吴森钢名下后才同意支付吴金良购买宅基地的余款2万元，双方发生纠纷，吴金良以吴森钢诈骗为由向东阳市公安局提起信访，2006年9月20日东阳市公安局作出受理信访事项决定书，同年10月12日，该局作出信访事项告知单，内容为：“你于2006年9月4日向我局来信反映吴森钢诈骗一事，经我局调查：你与吴森钢的买卖屋基协议是你们自己双方通过电话交谈及双方相互发传真于2006年3月1日签订的，二是吴森钢承认尚欠你二万元剩余款未付给你，只是现在因你俩在是先付2万元剩余款还是先签订房屋买卖契约，办妥房产证的问题上产生了分歧，你要求按协议先付清2万元剩余款，而吴森钢则要求先签订房屋买卖契约并办理房产证后再付。我们认为这种情况吴森钢诈骗事实不能成立。现在通过我们做工作，吴森钢表示愿意主动联系你，并会同村干部尽快妥善解决此事”。2006年10月13日，吴金良执笔写下卖房契约一份，内容为：“吴金良因经济拮据，自愿将座落在村北的一层楼房，50平方米房屋出卖给吴森钢，房屋东靠吴美松，南边路，西边路，北靠田，房价计币叁万元正。付款以收据为凭，吴金良提供必须证件，协助吴森钢办妥过户手续。双方共同商量达成契约，立据为凭，永不反悔。特立此据，永远存照。房款要付清生效”。吴金良将卖房契约原件交给吴森钢签字，吴森钢签字后再将该契约内容传真给吴金良。之后，吴金良、吴森钢间的纠纷一直未得到解决。2007年4月和5月，下汪小区居民吴大昌及居委会干部吴梦其欲协调吴金良、吴森钢之间的纠纷，但均无效。吴森钢至今未将余款2万元支付给吴金良，双方对在讼争宅基地上建造的房屋至今均未申领产权证书。原审法院认为，2006年3月吴金良将己户申批取得的50平方米宅基地转让给吴森钢，吴森钢出资在讼争宅基地上建造房屋后，双方又补写卖房契约的事实清楚，证据确实充分，应予以确认。根据本案客观事实，应确认吴金良、吴森钢成立的是农村宅基地使用权转让合同关系，吴森钢辩称双方成立的是房屋买卖合同关系，与本案客观事实不符，不予采信。法律、法规对农村宅基地的转让规定了严格的条件，在一般情形下，不允许转让农村宅基地，吴金良、吴森钢虽系同一农村集体经济组织的成员，但吴金良户住房困难，而吴森钢并非无房户和缺房户，其向吴金良购买宅基地系用于建造厂房，且本案中，吴金良、吴森钢系转让单纯的宅基地，故根据本案具体情形，应确认吴金良、吴森钢间的宅基地转让违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的转让协议应依法确认无效。因吴金良、吴森钢签订的卖房契约是吴森钢出资在讼争宅基地上建成房屋后，为了规避法律和便于吴森钢申领权属证书而伪造的，根本不存在吴金良、吴森钢间买卖房屋的事实，双方也无房屋买卖的意思表示，故吴金良、吴森钢间并不存在房屋买卖关系，对吴金良、吴森钢签订的卖房契约，无需确认其效力。虽然依照民法通则的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还受损失的一方。但由于吴金良、吴森钢转让的标的物系宅基地，吴森钢在取得宅基地后已建造了房屋，所建房屋成为一个整体的六间六层房屋的楼梯间，如果判决吴森钢拆除该楼梯间将讼争宅基地返还给吴金良，不仅将给吴森钢造成巨大的财产损失，包括对吴森钢建造的整幢房屋的使用功能及安全性将带来严重影响，而且判决内容也无法实际得到切实执行。因此，应认定吴金良要求判令吴森钢返还讼争宅基地的诉请在客观上无法实现。现吴森钢实际占用了吴金良户的宅基地并因此给吴金良造成了损失，同时，导致双方产生纠纷的主要责任在于吴森钢，吴森钢并没有因本案的宅基地转让而带来不利，故吴森钢在不能返还吴金良讼争宅基地的情形下应当折价补偿吴金良的损失。损失数额，根据本案的客观事实和相邻地段的国有土地使用权出让价格的市场行情，酌情确定为15万元。扣除已支付的1万元，吴森钢尚应补偿吴金良损失14万元。综上，吴金良的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。吴森钢的辩称与本案客观事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：
一、确认原告吴金良与被告吴森钢间成立的宅基地转让协议无效；
二、被告吴森钢应补偿原告吴金良损失15万元，扣除已经支付的1万元，尚应实际补偿14万元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告吴金良的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告吴金良与被告吴森钢各半负担。宣判后，吴金良、吴森钢均不服原审判决，分别向本院提起上诉。吴金良上诉称，一、原判认定事实错误。本案的案件事实是吴森钢用二个虚假承诺和其签订假协议书，套取其建房证件和移建手续，强占其屋基侵权建房，是合同诈骗，构成民事违法和刑事犯罪，应由吴森钢分别承担多种不同性质的法律责任。故原判认定本案为屋基转让的事实错误。
二、屋基属于用益物权。吴森钢以盈利为目的，非法强占使用其屋基获取巨额利益，请求判令吴森钢赔偿侵占其屋基五年的宅基地使用费25万元。
三、一、二审诉讼费均应由吴森钢承担。
四、请求改判拆除吴森钢在其屋基上侵权建造的房屋。针对吴金良的上诉，吴森钢答辩称，吴金良的上诉理由不能成立。2006年10月13日吴金良亲笔手写的买房契约，吴金良妻子、儿子均在上面签字同意，这些行为均是吴金良的真实意思表示，且转让行为村干部都知道，不存在欺诈的问题。吴金良要求其赔偿损失没有事实和法律依据。吴金良的50个平方米的屋基目前还在原来的地方，吴金良要造房子的话，还是可以造的，其要求赔偿每年5万元没有依据。根据相关土地管理法律、法规和东阳市人民政府的规定，审批的宅基地在两年内不造房子已经失效。综上，请求二审法院驳回吴金良的上诉。吴森钢上诉称，一、其与吴金良同属于村集体经济组织成员，达成的农村宅基地使用权转让协议有效。协议系双方当事人的真实意思表示，且法律、法规对宅基地使用权在同一集体经济组织成员间流转并无禁止性规定。
二、退一步讲，即使补偿也应补偿给村集体或其他村民的损失，而不是补偿给吴金良。
三、造成本案的主要过错在于吴金良，一审法院认定的补偿费过高。
四、一审的原告诉讼主体不适格，因为吴金良的屋基审批是在90年，但丈量是在93年，根据东阳市人民政府的有关规定，吴金良的审批是无效的，屋基应退回集体。如侵权，其侵犯的是集体利益，而不是吴金良的利益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。吴金良答辩称，一审其提供的证据三可以回答吴森钢的问题。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院应予确认。
本院认为，关于涉案是否构成刑事犯罪的问题。东阳市公安局经审查后已明确吴森钢诈骗事实不能成立，并作出了书面的告知书，故涉案纠纷属于民事纠纷。虽然吴森钢与吴金良系同一集体经济组织成员，但吴森钢购买吴金良的宅基地主要用于经商办厂，违反了我国现行的土地管理法律、法规和政策，应确认讼争的宅基地转让协议无效。协议被确认无效后，因该协议取得的财产应予返还，不能返还的，应当折价补偿。吴森钢购买了宅基地后已建造成了厂房并成为厂房的一部分，若返还宅基地将会造成严重的资源浪费，且从有利于体现物的最大使用价值考虑，以吴森钢应折价补偿吴金良的损失更妥。关于补偿的损失大小，原审法院根据本案纠纷的起因，考虑本案的实际，经综合权衡后酌情确定为15万元并无明显不当，本院应予维持。原审法院将吴金良作为一审原告的诉讼主体以及诉讼费分摊的实体处理并无不妥，应予维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人吴金良负担2525元，由上诉人吴森钢负担2525元。本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 楼淑馨
审 判 员 黄良飞
二〇一一年十一月二十八日代
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