重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2011）南法民初字第03665号
原告：重庆住佳物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路****，组织机构代码：76592349-9。
法定代表人：张权，总经理。
被告：曾祥华，女，1961年6月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆住佳物业管理有限公司与被告曾祥华物业管理纠纷一案，本院于2011年3月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告重庆住佳物业管理有限公司的法定代表人张权、被告曾祥华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆住佳物业管理有限公司诉称：2008年8月，原告应南岸区上新街涂山路浩月大厦业委会的邀请，接手浩月大厦小区物管服务工作。根据原告与业委会的约定，试运行半年，大多数业主满意后再签订服务合同。由于大多数业主对原告的服务和收费比较满意，故于2009年4月原告与浩月大厦业委会签订《物业服务合同》。从2008年8月起，被告以未享受物业服务为由，拒绝按照《物业服务合同》约定的收费标准交纳物业服务费，原告多次催收未果，故诉至法院请求判令被告向原告支付从2008年8月至2010年6月期间所欠的物业服务费851元（92.5平方米×0.4元／平方米／月×23个月=851元）。原告重庆住佳物业管理有限公司提供的证据有：1、2009年4月16日的《物业服务合同》，原告拟证明原告于2008年8月在浩月小区试行服务，双方建立物业服务关系；2009年4月原告与浩月小区业主委员会签订《物业服务合同》，双方至此建立物业服务关系。双方在《物业服务合同》中约定了双方的权利义务及原告的收费标准，即住宅物业服务费为0.4元／月／平方米，每月10日收费，该合同于2011年8月8日到期；2、2010年6月29日原告寄发给被告的通知书及国内挂号信函收据，原告拟证明其于2010年8月27日寄发给被告催款通知书。
被告曾祥华辩称：1、被告系重庆市南岸区浩月大厦的业主、被告所有的房屋建筑面积为92.5平方米以及被告从2008年8月至2010年6月期间没有交纳物业服务费851元属实。2、与原告签订《物业服务合同》的万承雄不是浩月大厦小区的业主，不能代表业主与原告签订《物业服务合同》；业主委员会没有投票选举业主委员会委员，也没有张贴选举的公示，故成立小区业主委员会的程序上存在问题，且业主委员会在选聘物业公司后也应当张贴相关的公示，而被告从未看到过相关公示。3、按照《物业服务合同》第二条第一项，原告对房屋的外墙等负有维修、养护和管理的义务，但是原告并没有尽到该义务；另外，原告对小区的绿化维护、公共环境等也没有履行其职责。4、被告未交纳物业服务费的原因在于：2008年夏天被告顶楼落水管堵塞，造成客厅漏水，装饰吊顶被污染，后被告自行维修；2009年6月被告的外墙开始漏水，导致卧室及装修的窗户全部被侵蚀，窗台被侵蚀后柜子也被腐蚀，都是因为外墙漏水原告没有及时维修所致。被告多次就该问题向原告反映，但原告一直未派人维修。待原告将上述问题解决后，被告再行交纳所欠物业服务费。被告为证实其抗辩理由，提供的证据有：手机里存储的照片若干张，拟证明：1、原告对小区服务不到位，小区绿化差，小区内设有麻将馆，顶楼有人饲养鸽子，小区内有幼儿园及其他社区等，影响了小区环境；2、被告房屋分别于2008年8月和2009年6月漏水，从而造成被告客厅装饰吊顶被污染、窗台和柜子被腐蚀。被告对原告提供证据的质证意见为：对证据1，被告提出该合同是原告和业委会签订的，被告对此不知情，签订该合同的业主代表不是浩月小区的业主，对该合同的合法性有异议；对证据2，被告表示该催款通知书被告收到后主动找原告联系，但是原告对此置之不理。原告对被告提供证据的质证意见为：对照片的真实性无异议，但原告已经尽到了相关服务职责，对小区绿化进行了维护，对影响小区环境的麻将馆、顶楼饲养鸽子等都提醒相关人员进行整改，原告尽到了告知义务；关于小区内有幼儿园及其他社区等，这些情形在原告接手前就已存在，与原告无关；关于被告辩称的2008年8月客厅装饰吊顶被污染是否是落水管所致，原告当时没有接到反映，对此不知情；关于被告辩称的2009年6月窗台和柜子被腐蚀，原告在接到被告反映后，向被告作出解释，造成其窗台和柜子被腐蚀可能是外墙有缝引起漏水所致，需要有专业资质的公司来维修，且维修费用较高，需要动用大修基金，而浩月小区并没有大修基金。原告也接到过其他业主就外墙漏水的反映，原告准备用公示的方式让共用部分的所有业主共同承担此笔费用。本院对原、被告提供的证据结合案件情况，综合进行评定。
经审理查明：2009年4月16日，原告与浩月小区业主委员会对位于重庆市南岸区上新街涂山路浩月大厦物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》，合同约定：物业名称为重庆市南岸区上新街浩月大厦，物业服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.4元；合同期限为3年，自2008年8月8日起至2011年8月8日止，其中2008年8月8日起至本合同签订之日为试运行期。合同签订后，原告作为物业服务企业为浩月小区业主提供物业服务。另查明：被告系浩月大厦小区的业主，被告所有房屋建筑面积为92.5平方米，被告每月应交纳物业服务费为37元。从2008年8月起至2010年6月期间（计23个月），被告未向原告交纳物业服务费，被告拖欠原告物业服务费累计851元（0.4元／月／平方米×92.5平方米×23个月=851元）。原告曾于2010年8月27日给被告寄发《催款通知书》，被告表示已收到该通知。2009年6月被告居住房屋的窗台和柜子被腐蚀，被告曾向原告反映，原告对此作出相应解释。
本院认为，原告与浩月小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为浩月小区的物业服务企业，已按合同约定为浩月小区提供了物业服务，被告作为浩月小区的业主，应按约负有交纳物业服务费的义务，故对原告提出的要求被告支付从2008年8月起至2010年6月期间所欠的物业服务费851元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对被告辩称原告服务存在瑕疵及因外墙漏水造成被告窗台和柜子被腐蚀的抗辩理由，属于另一个法律关系，被告可另行诉讼解决；对于被告辩称小区业主委员会成立程序存在瑕疵，《物业服务合同》签订的程序不合法，不属于本案的审理范围，被告可另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定
判决如下：限本判决生效之日起十日内由被告曾祥华支付原告重庆住佳物业管理有限公司从2008年8月起至2010年6月期间的物业服务费851元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曾祥华负担（此款暂由原告重庆住佳物业管理有限公司，限被告曾祥华在支付本案判决款项时将该款一并支付给原告重庆住佳物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 黄家琴
人民陪审员 谢 佳
人民陪审员 吴解南
二〇一一年十一月二十三日
书 记 员 李 睿 来自