南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2011）鼓民初字第553号原告陈华东，男，1952年11月21日生。。委托代理人吕德胜，江苏当代国安律师事务所律师。被告南京南北建设实业有限公司，住所地在南京市管家桥**华新大厦**。法定代表人张嵘，董事长。委托代理人甘璐，女，1982年8月7日生。委托代理人蔡佳武，男，1984年4月12日生。第三人吴菊榴，女，1962年4月18日生。第三人范恬恬，女，1987年9月6日生。第三人共同委托代理人徐骏，江苏致邦律师事务所律师。第三人共同委托代理人张如红，江苏致邦律师事务所律师。
原告陈华东诉被告南京南北建设实业有限公司（以下简称南北公司）、第三人吴菊榴、范恬恬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈华东及委托代理人吕德胜，被告南北公司的委托代理人甘璐、蔡佳武，第三人吴菊榴、范恬恬的委托代理人张如红、徐骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈华东诉称，2007年9月25日，原、被告双方签订《认购书》，约定原告购买被告位于本市鼓楼区凤凰西街龙凤玫瑰园0405-1558A住宅（正式房号为04幢1单元1403室），该房屋建筑面积为135平方米，单价为6800元／平方米，总价为918000元。合同签订当天，原告按约向被告支付了首付款278000元，并约定剩余购房款在签订正式商品房买卖契约时另行约定。此后，原告多次催促被告办理购房相关手续，但被告以种种理由推脱。现原告已实际占有房屋并装修入住，但被告至今仍未与原告签订《南京市商品房买卖契约》及办理权属登记过户手续。综上，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告南北公司辩称，原告非被告内部员工，其与被告签订的《认购书》无效。原、被告未签订正式的商品房买卖契约，原告亦无证据证明已支付相应购房款，故被告并无向原告交付房屋的义务。现被告与第三人签订了购房协议，第三人向被告支付了大部分房款，被告已为第三人办理房屋交付手续，诉争房屋应归第三人所有，故原、被告间的《认购书》亦无实际履行意义。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人吴菊榴、范恬恬述称，第三人同意被告的答辩意见。2009年7月20日，第三人在向被告购买诉争房屋时不知道该房存在争议，第三人已向被告支付大部分房款且被告已将房屋交付给第三人，请求法院保护第三人的合法权益，责令原告立即搬出诉争房屋，判令被告协助第三人办理房屋所有权证及土地使用权证。
经审理查明，被告南北公司系力联集团和南京中广房地产开发有限公司投资成立的有限责任公司，控股方为力联集团。第三人之间系母女关系。2007年9月25日，被告南北公司（甲方）与原告陈华东（乙方）签订《认购书》，约定乙方向甲方认购龙凤玫瑰园0405幢1558A室房屋，建筑面积135平方米（以正式签约时建筑面积为准），单价6800元／平方米，总房款918000元。乙方于2006年6月28日向甲方支付定金30000元（乙方缴纳房款时，定金冲抵房款），于2006年7月10日向甲方支付房款278000元，剩余房款于甲乙双方签订正式商品房买卖契约时另行约定。乙方若未按本协议约定时间交纳房款，则甲方有权将该房屋另行出售，不再为乙方保留，甲方退还乙方所支付房款。甲方在具备销售条件时与乙方签订《南京市商品房买卖契约》，并按该契约的规定履行相应义务。上述《认购书》签订当天，原告按约向被告支付了购房款278000元，但双方并未签订正式的商品房买卖契约。2010年3月5日，原告与南京我乐装饰设计工程有限公司（以下简称我乐公司）签订《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，该合同约定：我乐公司为原告装修龙凤玫瑰园04幢1403室房屋，双方之间的承包方式为我乐公司包工、包部分材料，原告提供其余材料，工程期限80天（自2011年3月5日起至同年5月25日止），工程总价为62000元。上述装修合同签订后，原告向我乐公司支付工程费62000元，我乐公司实际为原告装潢了龙凤玫瑰园04幢1单元1403室房屋，现原告已实际入住该房，并缴纳了水电等费用。审理中，第三人就其主张的事实提交了以下证据：1、2009年7月20日第三人与被告签订的《定购房协议》，认购房屋为龙凤玫瑰园0405幢1558A即0405号-1458室，建筑面积136.36平方米（以房产部门的最后测定为准），单价为11000元／平方米，总价1499960元，付款时间为2009年7月27日支付定金100000元、2009年8月7日支付房款110万元，余款于第三人办理正式商品房买卖契约时缴纳。2、被告出具的收据两份，日期和金额分别为2009年7月27日400000元、2009年8月7日800000元，总计金额为1200000元。交款人为第三人。3、付款凭证三份，分别为2009年8月6日的本票及同年8月12日的本票银行进账单，金额为655000元；2009年8月4日的本票及同年8月12日的本票银行进账单110000元；2009年7月27日的本票及同年7月28日的本票银行进账单，金额为400000元，总计金额为1165000元。本票申请人为第三人吴菊榴，银行进账单的收款人为力联集团子公司江苏中广置业有限公司。4、第三人提供的诉争房屋《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。5、南京养元物业管理有限公司出具的小区业主缴纳物业费发票，载明第三人范恬恬缴纳物业管理费1227.20元（2010年12月——2011年5月）。原告质证后对以上证据的真实性、合法性不予认可，其认为以上证据系被告与第三人串通伪造的，第三人向被告缴纳的房款并不是其购买诉争房屋所支付的房款。并且，南京养元物业管理有限公司系力联集团下属，对其出具的发票真实性不予认可。另查明，本案诉争房屋龙凤玫瑰园0405幢1558A室房屋的现房号为04幢1单元1403室。因该房屋在建设时超规划等原因直至2011年1月份才取得商品房销售许可证。该房屋现无抵押，由原告装潢并实际入住。以上事实，有原被告间的《认购书》、收据，被告与第三人间的《定购房协议》、原告及第三人的付款凭证、原告提供的房屋装修合同、装修发票、水电费缴纳票据、物业费票据，以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应依约全面履行合同义务。本案中，原告与被告签订的《认购书》，具备商品房买卖合同的主要内容，其内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，且被告已取得诉争房屋的商品房预售许可证，故该《认购书》系商品房买卖合同，且合法有效。《认购书》签订后，原告已经按照《认购书》的约定支付了购房款278000元，被告出具了相应的收款收据，原告也提供了银行票据予以证实，故被告关于原、被告之间签订的《认购书》无效以及原告未支付购房款的抗辩意见，本院不予采信。现本案诉争的房屋已经具备交付及办理产权交易过户的条件，按照合同签订的时间顺序以及原告实际占有房屋的现状，被告应当履行与原告之间签订的合同，故原告要求被告协助办理产权交易过户手续的请求，本院予以支持。至于第三人对诉争房屋所有权提出的主张以及要求被告协助办理权属证书的请求，本院不予支持。本案中，原告已支付购房款278000元，至于剩余购房款，因双方约定在签订《南京市商品房买卖契约》时另行约定，现双方一直未签订《南京市商品房买卖契约》，故原告暂未支付剩余房款，责任不在原告。原告在取得房屋的同时，应按照房屋所有权证最终确定的建筑面积支付被告剩余房款。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告南京南北建设实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告陈华东办理本市鼓楼区龙凤·玫瑰园0405幢1558A室（现房号04幢1单元1403室）的房屋所有权证和土地使用权证的转移登记手续。
二、驳回第三人吴菊榴、范恬恬的诉讼请求。本案受理费12980元，保全费5000元，由被告南京南北建设实业有限公司负担（上述费用已由原告预付，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行鼓楼分理处；帐号：0334010590********）。
审 判 长 乔延彬
代理
审判员 张 智
代理
审判员 皮轶之
二〇一一年十一月二十三日见习
书记员 沈 婷