杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭上民初字第1686号
原告：黄春桃。
委托代理人：崔彦军。
被告：高潮坤。
委托代理人：陈恺。
被告：董梁。
委托代理人：诸葛明。
被告：杭州盛世管家房地产经纪有限公司。
法定代表人：童浩。
委托代理人：郎白。
委托代理人：倪华颖。
原告黄春桃与被告高潮坤、董梁、杭州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月2日受理后，依法由
审判员朱旭东适用简易程序独任审判，于2011年11月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔彦军、被告高潮坤及其委托代理人陈恺、被告董梁及其委托代理人诸葛明、被告经纪公司的委托代理人郎白、倪华颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月28日，被告高潮坤将其所有的坐落于杭州市上城区皮市巷129号1单元101室的房屋出售于原告，双方签订了《购房意向合同》，被告高潮坤公证授权的委托代理人董梁在该合同上签字。原告于2011年7月29日向被告董梁支付了购房款50万元。合同约定：原、被告双方在签字后的2011年8月15日至被告经纪公司签订《杭州市房屋转让合同》。后原告才得知被告出售的该房屋属于房改房，被告高潮坤取得该房改房产权的时间为2011年7月25日，被告高潮坤购买此房改房时间不足5年，目前无法上市交易。而被告经纪公司作为专业的房地产经纪公司，明知涉案房屋属于无法上市交易，却仍接受委托代为居间买卖，在整个房屋交易过程中没有尽到基本的注意和审查义务，主观上存在明显过错，因此被告经纪公司理应对原告的损失承担连带赔偿责任。被告董梁自收取原告交付的50万元购房款后，便拒绝与原告签订正式的《杭州市房屋转让合同》，也拒绝返还其收取的50万元的购房款。
原告曾多次与被告协商但无果，故诉至法院，要求依法解除双方签订的《购房意向合同》；判令被告高潮坤、董梁返还原告支付的购房款50万元及利息2542元（利息暂计至2011年9月1日）；被告经纪公司对两被告的付款行为承担连带责任；并要求被告承担本案诉讼费。
被告高潮坤辩称：原告提交的购房意向合同不能说明双方存在房屋买卖关系，房产交易房款通常打入房东名下帐号，假使房东要求代理人收取款项，自然在委托书中特别注明，现办理公证授权书中，被告董梁的委托事项中未明确被告董梁代为收取全部所得款项的内容，且被告高潮坤也未实际收取房款，要求驳回原告对其的诉讼请求。
被告董梁辩称：被告高潮坤委托其出售房产是今年3月份，诉争房产参加房改买进时被告高潮坤已进劳教所，是被告董梁垫支的费用，办理公证时对收取房款是讲清的，但未注明。现返还款项应扣除被告董梁的开支。
被告经纪公司辩称：被告经纪公司非双方签订的购房意向主体，且双方的意向合同仅为房屋买卖权利义务的约定，被告经纪公司并未参与付款、过户事宜，原告要求解除意向合同与其无关，要求驳回原告对其的起诉。审理中，原告向本院提交了下例书面证据材料：1、房产记载信息查询记录一份，证明被告高潮坤系出售房屋的合法所有权人；2、房屋所有权证一份，证明被告高潮坤出售的房屋系房改房；3、《购房意向合同》一份，证明原告与被告高潮坤之间的房屋买卖合同关系；4、收款收据一张，证明原告向被告经纪公司支付购房意向金2万元；5、收条一份，证明原告已向被告支付了购房款50万元，原告已履行了合同义务。6、公证委托书一份，证明被告高潮坤授权被告董梁出售房屋的事实。被告高潮坤向本院提交杭州市国立公证处出具的公证书一份，证明杭州市房管局的买卖合同对特别授权有明确格式要求。被告董梁及被告经纪公司未提交相关证据。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：被告高潮坤对原告提交的证据1、2、4无异议，对证据3真实性无异议，认为与证明目的无因果关系，被告高潮坤委托被告董梁办理房屋买卖，而非意向合同；对证据5有异议，认为理论上收条上的名字应为原告。对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该委托书表明的委托事宜是一项，不能分别办理多项内容。被告董梁对原告提交的证据均无异议；被告经纪公司对原告的证据中1－4、6无异议，对证据5有异议，认为双方签订仅为买卖意向合同，对之后的行为包括收款行为不清楚。本院审查后对原告提交的证据1、2、4、5、6予以确认，对证据3真实性予以确认，但认为仅能证明双方有进行房屋买卖的意向，不能证明双方已确立房屋买卖关系。原告及被告董梁对被告高潮坤提交的证据认为与本案无关，被告经纪公司对其无异议。
本院认为该证据与本案无关联。经审理，本院对本案事实作如下认定：被告高潮坤通过房改形式于2011年7月25日取得坐落于本市皮市巷129号1单元101室的房产。同年7月27日被告高潮坤通过龙游县公证处委托被告董梁代表其本人在杭州办理位于皮市巷129号1单元101室的房产买卖、抵押、赠与等交易及产权过户的相关手续。委托权限为特别授权，即被委托人在该房买卖、抵押、赠与等交易及产权过户之相关手续过程中签订的文件均代表委托人的真实意思表示，委托人均予以承认，本委托书自委托书签发之日起至委托事项办理完毕时止，代理人无转委托权。同年7月28日廖象福代表的原告与被告董梁代表被告高潮坤及被告经纪公司就皮市巷129号1单元101室房屋签订购房意向书一份，约定：该房屋的转让总价为人民币1040000元，原告以一次性付款方式支付房款，首付款500000元支付时间为做完他项权证，本意向合同在原、被告均签字后的2011年8月15日前，双方须前来被告经纪公司处签订《杭州市房屋转让合同》。同年7月29日诉争房屋办理他项权证，他项权力人为廖象福，债权数额500000元。（该他项权证于同年8月5日撤销），同日原告代理人廖象福向被告经纪公司缴纳购房意向金20000元，并向被告董梁支付购房定金500000元。同年9月2日原告提起诉讼，要求判如所请。
本院认为，根据本地区的房产交易实际情况和相关规定，房产交易必需要签订相应的正式房屋转让合同方能实施。原被告未签订《房杭州市房屋转让合同》，且原被告均同意解除《购房意向合同》，故原告的第一项诉讼请求予以支持。本案系被告高潮坤委托被告董梁出售其所有的房产，并经公证委托，委托权限为办理诉争的房产买卖、抵押、赠与等交易及产权过户的相关手续，并表示被委托人在该房买卖、抵押、赠与等交易及产权过户之相关手续过程中签订的文件均代表委托人的真实意思表示，该委托权限未授权被委托人对购房款有收取的权限，原告对被告高潮坤的公证委托权限未作审查，也未经高潮坤同意将购房款支付被告董梁，被告高潮坤对该款不具备返还的责任，被告董梁负有返还的义务。本案是一起房屋买卖意向合同纠纷，不等同于正式的房屋转让合同纠纷，且双方在意向合同中并未约定将首付款500000元打入被告经纪公司的监管帐号，且原告代理人直接将款项支付给被告董梁，被告经纪公司未经手该款，无法对该购房款的去向起监管作用，同时被告经纪公司与原告之间仅存在居间关系，如在提供居间服务中损害原告的利益，原告可另案诉讼，综上，参照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款、第六十六条第一款之规定，
判决如下：
一、原告黄春桃与被告高潮坤于2011年7月28日就杭州市上城区皮市巷129号1单元101室签订的《购房意向合同》予以解除；
二、被告董梁于本判决生效之日起7日内返还原告黄春桃购房款500000元，并支付利息2542元；
三、驳回原告黄春桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费8825元，减半收取4412.5元，由被告董梁承担4412.5元，退回原告黄春桃4412.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8825元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；账户：12020244090********）。
审判员 朱旭东
二〇一一年十一月二十二日
书记员 韩文涛 来源：