陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2011）宝渭法民初字第00725号原告宝鸡市永基物业管理有限公司。法定代表人赵爱华，总经理。委托代理人刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。委托代理人王振力，陕西宝吉律师事务所律师。被告杨莉英。
原告宝鸡市永基物业管理有限公司（以下简称永基物业）诉被告杨莉英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告永基物业的委托代理人王振力、被告杨莉英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永基物业诉称，原告受世纪花园业主委员会的委托，为世纪花园全体业主提供物业管理服务。《物业管理委托协议》约定由原告提供物业管理服务，被告按月支付物业管理服务费，否则每逾期一日增交千分之五的滞纳金。但被告在接受物业服务后长期拖欠各项费用未缴纳，包括2003年至2008年的采暖费16049.76元、2006年11月至2009年9月的水电费1832.20元（水费269.80元、电费1562.40元）、2005年至2008年的电梯费657元、2007年至2009年的垃圾费108元、物业服务费5259.20元。其行为严重损害了原告的合法权益。原告多次向被告催缴，但均无结果。故诉讼法院，要求判令被告支付拖欠的水费269.80元、电费1562.40元、物业服务费5259.20元、电梯费657元、采暖费16049.76元，共计23906.16元；承担本案诉讼费。
被告杨莉英辩称，①被告与世纪花园房地产开发公司于2000年7月13日签订了商品房购销合同，被告已按约定缴纳了购房款。根据原告于2000年8月26日在全省百家房产企业“联合宣言”大会上作出“放心房”满意物业服务的《八大承诺》以及购房合同第十一条之约定，原告应当向被告出具标的房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程质量合格证、竣工验收备案表。但被告多次索要，原告拒不出具，请求判令原告出具以上法律文件，保障被告知情权；②被告入住后，发现房屋存在严重的质量问题。房屋各个屋顶结构出现不同程度面积大小不一的裂缝，卫生间地漏未规范施工，一旦使用污水即大量向室外溢出。由于开发商负责小区物业，被告多次与原告交涉，但原告均置之不理。现要求原告兑现承诺，对被告经济损失予以赔偿；③由于世纪花园房地产开发公司逾期交房，其向小区业主承诺免收6个月物业费、退还业主外网费用5160元，但至今未给被告兑现承诺，现要求原告按承诺退还费用；④被告刚入住小区，供暖是正常的。2003年，原告私自对小区供暖系统进行了改造，导致供暖出现问题，温度一直不达标；⑤2007年，被告因房屋质量问题向宝鸡市经济仲裁委员会申请仲裁。当年10月30日，被告与世纪花园房地产开发公司达成调解协议，约定开发商对被告进行经济补偿30000元，并对房屋进行维修，双方之间所有纠纷就此了结；⑥原告并未向被告通知缴纳以上费用，且其请求已超过诉讼时效。故原告所诉不能成立，请予驳回。
经审理查明，被告杨莉英系世纪花园小区业主，其房屋建筑面积为172.95㎡。2002年9月1日，原告永基物业与世纪花园业主管理委员会（以下简称业主委员会）签订物业管理委托协议一份，约定业主委员会委托永基物业在世纪花园小区提供物业管理服务，委托期限自2002年9月1日至2002年12月31日止。该协议第二章（委托管理事项）第十二条载明“负责向业主和物业使用人收取下列费用：
一、物业管理费；
二、代收代缴水、电、暖气费”。该协议附则一约定“①…住宅用房暂按建筑面积0.40元／平方米收取物业管理费；…”。物业管理委托协议期限届满后，双方未续签合同，原告永基物业一直在世纪花园小区提供物业管理服务至2009年9月。被告杨莉英以房屋质量存在问题为由，未缴纳2003年至2008年的采暖费16049.76元、2006年11月至2009年9月的水电费1832.20元（水费269.80元、电费1562.40元）、2005年至2008年的电梯费657元、2007年至2009年的垃圾费108元、物业服务费5259.20元。2011年1月4日，原告永基物业就本案标的向本院提起诉讼，后于3月21日撤回起诉。另查，被告杨莉英入住后，以房屋存在质量问题为由于2007年向宝鸡市仲裁委员会申请仲裁。同年10月30日，被告杨莉英与陕西世纪花园房地产开发公司达成调解协议，载明“陕西世纪花园房地产开发公司一次性补偿杨莉英30000元，杨莉英收款后双方之间的所有纠纷（房屋维修等）就此了结，双方再无任何纠纷”。后原告杨莉英领取了补偿款30000元。本院确认的上述事实，有起诉状，商品房购销合同，物业管理委托协议，本院（2010）宝渭法民初字第187号民事判决书，水、电、物管费明细表，陕西省事业性收费转账专用缴款书，电梯维护保养合同，陕西省质量技术监督事业性收费零星收款票据，集中供热合同书，中国银行汇兑支付往帐凭证，公证书，调解协议，法庭审理笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，足以认定。
本院认为，世纪花园业主管理委员会与原告永基物业签订的物业管理委托协议为已发生法律效力的本院（2010）宝渭法民初字第187号民事判决书予以认定，对此应予确认。在物业管理委托协议期限届满后，原告永基物业一直在世纪花园小区提供物业服务至2009年9月，对此被告并无异议，应认定物业服务合同自动延续。合同双方当事人均应按约履行合同义务。
原告诉称被告杨莉英拖欠2003年至2008年的采暖费16049.76元、2006年11月至2009年9月的水电费1832.20元（水费269.80元、电费1562.40元）、2005年至2008年的电梯费657元、2007年至2009年的垃圾费108元、物业服务费5259.20元。
被告对于未缴纳费用未有异议，其辩称房屋质量存在问题、开发商未按承诺兑现、未出具小区楼盘的相关资料，但本案所审理的是物业服务合同纠纷，房屋质量是否存在问题、开发商是否违约属于另一法律关系，本院不予审查，且根据被告提交的调解协议，房屋质量造成的损失赔偿问题已经处理。
被告辩称原告永基物业私自改造供热系统，造成供热不达标，但未举出相应证据，原告亦不认可，其辩称理由不能成立。被告抗辩原告未向其催缴所欠费用、诉讼请求已超过法定诉讼时效，原告称曾多次向被告催缴费用，并提交催费通知单多份，但未举出送达该通知单的相应证据，被告亦不认可，不能证明存在诉讼时效中断的情形。原告就本案诉讼标的提起诉讼的时间为2011年1月4日，故其请求事项中2009年之前的费用由于已超过法定诉讼时效，本院不予支持。对于2009年1月至2009年9月被告未缴纳的物业服务费、垃圾费、电梯费、水电费及2008年度采暖费，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，
判决如下：
一、被告杨莉英于本判决生效之日起十日内清偿原告宝鸡市永基物业管理有限公司2009年1月至2009年9月的电梯费132.75元、垃圾费27元、物业服务费622.80元、水费52.20元、电费416.08元及2008年度采暖费3476.30元，共计4727.13元。
二、驳回原告宝鸡市永基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告宝鸡市永基物业管理有限公司承担300元、被告杨莉英承担100元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费400元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 许小辉
人民陪审员 李生华
人民陪审员 刘学林
二〇一一年十一月十七日
书 记 员 王 巍 百度搜索“”