浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2011）绍民再字第2号抗诉机关浙江省绍兴市人民检察院。申诉人（原审被告）潘玉娟。委托代理人吴建龙。被申诉人（原审原告）宋荣兴。委托代理人魏立业、杨光梅。原审被告祁来根。
原告宋荣兴诉被告潘玉娟、祁来根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年7月30日作出（2008）绍民一初字第286号民事判决，已发生法律效力。潘玉娟不服判决，向浙江省绍兴市人民检察院申诉。浙江省绍兴市人民检察院于2010年11月30日作出绍市检民行抗字（2010）45号民事抗诉书，以“原判决认定事实错误”等为由，向浙江省绍兴市中级人民法院提出抗诉。浙江省绍兴市中级人民法院于2010年12月21日作出（2010）浙绍民抗字第44号民事裁定书，指令本院对该案再审；再审期间中止原判决的执行。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。浙江省绍兴市人民检察院指派绍兴县人民检察院检察员徐兴龙出庭支持抗诉。原审原告宋荣兴及其委托代理人魏立业、杨光梅，原审被告潘玉娟及其委托代理人吴建龙到庭参加诉讼。原审被告祁来根经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经院长批准，延长审理期限6个月，现已审理终结。
原告宋荣兴诉称，两被告系夫妻。
原告与被告祁来根相互熟悉，被告祁来根因原绍兴县柯桥街道红丰村拆迁得到柯桥街道碧水苑二套安置房屋。经双方朋友撮合，2005年3月1日，原告与被告祁来根订立《房屋转让买卖协议》一份，约定被告祁来根将坐落于柯桥街道碧水苑B－11幢（现改名为碧水苑东区25幢）202室房屋一套计建筑面积120.44平方及B11－16号车库一个计建筑面积19.58平方以总价378，646元绝卖给原告。当时原告提出被告潘玉娟也应在协议中签字，被告祁来根拿了协议回去，后来才知道他叫别人在协议中签了“潘玉娟”的字样，事实上隐瞒了被告潘玉娟将房屋出卖。订立上述协议当日，原告以现金方式支付给被告祁来根348，646元购房款，但当时没有叫被告祁来根打收条。被告祁来根则向原告交付了房屋。后原告花1，800元请人对房屋作了粉刷，并由被告祁来根介绍出租，由祁来根代收的租金10，000元也交付给了原告。但租期届满后，被告潘玉娟擅自从承租人处取了钥匙并拒绝归还房屋，而被告祁来根此时则长期外出不归。现原告无法取得房屋，故向法院起诉，诉讼请求为要求判令两被告返还购房款378，646元及银行同期贷款利息并承担购房款金额30%的违约金，本案诉讼费由两被告承担。被告祁来根未到庭应诉，但其向本院寄交的信函中称，原告所述签好房屋转让买卖协议后给了我348，646元购房款的事实是没有的，因我当时欠原告赌博款有30多万元，所以想到用房屋作抵押，我是隐瞒我的老婆与原告签订了房屋买卖协议，否则我输掉的钱还不出。如果我收原告这么多购房款，原告是不可能不叫我写收条的。2008年9月29日，原告到福建找到我，把我带到宾馆关了几天，强逼我写了收到348，646元购房款的收条，还说事成之后再给我好处费。当天，他就出具一份10，000元的欠条给我当作好处费，所以我写了收到原告购房款348，646元的收条是被逼无奈的。2009年3月，我来柯桥办事，被原告看见，他又把我关进宾馆，对我实施非法拘禁，法院同志向我做笔录了解情况，但我对法院工作人员所作的陈述也是不真实的。
被告潘玉娟辩称，讼争房屋坐落于绍兴县柯桥街道碧水苑东区25幢202室系拆迁安置房屋，其产权属被告夫妇共同所有，该房屋一直由被告夫妻占有，该房屋产权证书也在我处，我没有出卖该房屋的意思表示，也没有在原告提交的房屋转让买卖协议中签字，对原告所说的已付购房款的情况，我既不知情也没有收到过。综上，我认为本案房屋买卖合同没有成立，也没有生效，请求驳回原告的诉讼请求。原判认定，两被告系夫妻。2002年12月24日，被告祁来根（乙方）与绍兴县城镇房屋拆迁事务所（甲方）签订一份房屋拆迁产权调换合同，约定甲方依法对乙方地处原柯桥红丰堰下自然村的房屋实行征用拆迁，乙方获得绍兴县柯桥街道碧水苑安置房屋二套及相应的车库，其中包括碧水苑B－11幢202室和B11－16号自行车库。2005年3月1日，原告（合同乙方）与被告祁来根（合同甲方）订立一份《房屋转让买卖协议》，约定：甲方祁来根将位于绍兴县柯桥街道碧水苑B－11幢（现已更名为碧水苑东区25幢）202室房屋一套计建筑面积120.44平方米，B11-16#车库一个计19.58平方转让给乙方宋荣兴，总价款378，646元；付款方式为订立协议后付款348，646元，余款30，000元至甲方协助乙方办理完产权证及其它手续后付清；甲方有义务及时为乙方办理房产证及其它房屋转让一切手续，办证过程中的房产证转让变更税费由乙方负担，其他办证费用由双方各半负担；双方必须遵守协议各项条款，如甲方违约，除还清已付房款外再赔付现转让房款总价的30%。协议中由原告、被告祁来根签名捺印，杨培刚作为证明人签名。协议签订后次日，原告向被告祁来根交付购房款，因此前被告祁来根曾向原告借款，经抵冲该借款和被告祁来根支付的现金，原告支付的购房款合计为308，646元。被告祁来根向原告交付了房屋钥匙，并协助原告对房屋进行了出租，后被告潘玉娟占有使用了讼争房屋。2007年5月，上述出卖房屋以祁来根的名义办理了房屋所有权证和土地使用权证书并由被告潘玉娟保管。审理期间，经被告潘玉娟申请，本院委托浙江法会司法鉴定所作笔迹鉴定，2007年11月20日，该鉴定所出具鉴定结论，上述协议中落款甲方一栏中“潘玉娟”三字并非该被告所书写。被告潘玉娟为此支出鉴定费2，000元。原判认为，首先，关于涉诉房屋转让买卖协议的效力问题。
本院认为，原告与被告祁来根签订的房屋转让买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。
被告潘玉娟辩称该合同未有其签字，故合同未成立也未生效。本院审查后认为，上述买卖合同的标的物虽为两被告夫妻共同财产，但作为债权行为的房屋转让买卖协议，原告认可的房屋出卖人是本案被告祁来根，现有证据也不能证实被告潘玉娟作为出卖人之一参与了交易，且被告潘玉娟也不予追认，故被告潘玉娟并不是合同一方的当事人，本案合同的出卖人为被告祁来根，被告潘玉娟不是合同当事人，不能对协议效力提出抗辩。此外，本案亦不存在原告与祁来根恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，原告通过合同买受他人的拆迁安置房屋，该行为不为法律所禁止，故被告潘玉娟提出的上述辩称理由不能成立，本院不予采纳。其次，关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。
本院认为，在合同订立后，双方当事人应按约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。现原告向被告祁来根支付了房款308，646元，该事实清楚，可予认定。但由于被告潘玉娟作为房屋共有人，不同意将房屋出卖给原告，且被告祁来根也一直未依约协助原告办理房屋权属转移手续，被告祁来根对此应承担违约责任，在此情形下，原告无法实现其购房合同目的，其要求解除合同，符合法律规定，应予支持。同时，根据合同法的相关规定，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，
本院认为，原告要求被告祁来根返还已付购房款，符合法律规定，应予支持。原告另以合同约定的购房总价款的30%标准主张违约金，本院对此认为，既然原告选择了合同解除，其要求赔偿损失的范围原则上应限定为当事人因合同解除而产生的实际损失，由于违约金是合同当事人在签订合同时预先约定的，一般情况下，约定违约金相当于约定的损害赔偿，且按合同约定的标准支付违约金已足以弥补实际损失，属于合理范围，故本院对原告主张违约金的请求予以认定和支持，对其主张赔偿利息损失的请求不再支持。被告潘玉娟作为被告祁来根之妻，对被告祁来根所负债务依法应当承担连带清偿责任。被告祁来根未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，作出如下判决：
一、祁来根应返还宋荣兴购房款308，646元并偿付违约金113，593.80元，合计422，239.80元，款于本判决生效后十日内付清；潘玉娟对该422，239.80元负连带清偿责任；
二、驳回宋荣兴的其他诉讼请求。案件受理费7，633元，财产保全申请费2，395元，公告费400元，合计10，428元，由祁来根负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。鉴定费2，000元，由宋荣兴负担，该鉴定费已由潘玉娟交纳，宋荣兴应支付给潘玉娟。浙江省绍兴市人民检察院认为，（2008）绍民一初字第286号民事判决认定事实错误，适用法律错误，致判决结果错误。理由如下：1、本案争议的房屋买卖协议无效。本案诉争房屋系潘玉娟与祁来根婚姻关系存续期间，经拆迁产权调换所得，故应为夫妻共同财产，夫妻双方有共同的处理权。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条第二款规定：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效”。祁来根未征得潘玉娟同意，与宋荣兴私自签订房屋买卖协议，并让他人作“潘玉娟”的虚假签名，系共同共有人对共有财产作出效力待定的民事法律行为。事后该处分行为并未得到共有人潘玉娟的追认，故该房屋买卖协议应为无效。无效的协议不存在违约金的问题，故原审法院判处祁来根承担违约责任、潘玉娟承担连带责任是没有依据的。另外，原审法院以潘玉娟非合同一方当事人，故无权对合同效力提出异议为由，认定潘玉娟的抗辩无效存在逻辑错误。潘玉娟是房屋的所有人，祁来根、宋荣兴擅自订立合同处分房屋所有权的行为已经侵犯了潘玉娟的合法权利，潘玉娟对合同效力提出抗辩本身是对处分权的主张，于法有据。2、原审法院在庭审前对被告祁来根进行询问没有法律依据。在本案诉讼期间，由于被告祁来根未到庭应诉，绍兴县人民法院于2009年3月24日在柯桥宾馆对祁来根进行调查询问，并制作询问笔录一份，该调查取证行为没有法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条对“人民法院认为审理案件需要的证据”解释为：“（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”该规定第十六条规定：“除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。”在本案中，诉争利益只关系到原被告双方，不涉及国家利益、社会公共利益或他人合法权益，且宋荣兴亦没有向法院提出调查收集该证据的申请，故本案不存在人民法院可以调查取证的情形，绍兴县人民法院对祁来根的调查询问没有依据。祁来根作为本案被告，其可以提出答辩或当庭陈述，其未提出答辩亦未到庭应诉，是其自己放弃诉讼权利，法院可依本案的证据情况直接作出判决。绍兴县人民法院在庭审前询问被告，庭审中宣读对被告的询问笔录，这是不符合诉讼程序的。3、原审法院对祁来根收到宋荣兴购房款308，646元的事实认定没有依据。宋荣兴起诉称已付款348，646元，但其不能提供“收条”，也提供不出其他付款凭证。宋荣兴提供的在场证人对付款细节和金额的表述不一，其证明力已被法院否定。宋荣兴称付款系在家中以现金形式一次性支付，但对于大额款项为何没有通过银行转帐以及该笔款项的筹措渠道均未能作出合理解释。在本案中，判决认定宋荣兴已付款308，646元的唯一证据，就是法院2009年3月24日询问被告祁来根时所作笔录。但法院在庭审前私自调查询问被告人的做法于法无据。并且，祁来根在最后一次开庭前寄交给法院的信函中否定收到宋荣兴购房款，并提出是因为欠宋荣兴赌博款，隐瞒妻子用房屋作抵押，与宋荣兴欠了房屋买卖协议，法院调查询问时之所以说已收到308，464元，是因为宋荣兴把他关到柯桥宾馆中胁迫所为。故本案对宋荣兴已支付308，464元购房款的事实认定没有依据。原审被告潘玉娟的申诉意见与抗诉意见一致。原审原告宋荣兴答辩称，原审判决认定讼争房屋买卖协议效力并无不当；申诉人在本案中承担连带清偿责任，于法有据；根据浙江省高院《关于在民事审判中防范和查处虚假案件的若干意见》规定，法院在审理过程中可以采取以职权调查取证的措施，程序合法；祁来根在笔录中自认收到购房款，可以认定。要求法院维持原判。原审被告祁来根未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。原审原告在再审中提交下列证据：1、（2009）浙绍民申字第45号民事裁定书及（2010）浙绍民申字第17号民事裁定书各一份，证明申诉人与祁来根曾以同样的理由向绍兴市中级人民法院申请再审均被驳回；2、《浙江省高级人民法院关于民事审判中防范和查处虚假诉讼案件的若干意见》1份，证明法院可依职权调查取证。原审被告质证认为，对该两份证据的真实性无异议，但证据1与本案无关联性，证据2所载法律本案不应适用。抗诉机关、原审被告均未提交新的证据。再审查明事实与原审认定事实一致。另查明，原审被告祁来根、潘玉娟分别向浙江省绍兴市中级人民法院申请再审，均被驳回再审申请。
本院认为，原审被告祁来根、潘玉娟曾以相同理由向上级法院申请再审，均被驳回。抗诉机关的抗诉理由与原审被告的申请再审理由实质相同。根据原审时原审原告向法院提交的房屋转让买卖协议，合同双方当事人为祁来根、宋荣兴，协议内容系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定。原审被告潘玉娟不是合同一方当事人，不能对合同效力提出抗辩。虽然合同标的物属于潘玉娟、祁来根共有导致合同目的不能实现，但这一事实不影响宋荣兴与祁来根签订的房屋转让协议的效力。故原审认定房屋转让协议有效并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院对案件当事人进行询问了解相关案情不违反法律规定。该询问笔录祁来根签名确认，应当认定系其真实意思表示，该询问笔录能够与其他认定事实的证据相互印证，该证据经当庭质证认定其效力并无不当。原审被告潘玉娟作为原审被告祁来根之妻，对祁来根所负债务依法应当承担连带清偿责任。祁来根未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出处理。抗诉机关的抗诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，
判决如下：维持本院（2008）绍民一初字第286号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 刁学伟
审 判 员 吴秀智
代理
审判员 任高翔
二〇一一年十一月十六日
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