深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第1420号原告张某庭。委托代理人余某明，广东金X律师事务所律师。被告罗某（以下称被告一）。被告深圳市万X房地产投资顾问有限公司（以下称被告二）。法定代表人刘某良，总经理。委托代理人邓某，北京市隆X（深圳）律师事务所律师。第三人谢某晔。被告一及第三人的共同委托代理人高某明，广东金X律师事务所律师。
原告张某庭诉被告罗某、深圳市万X房地产投资顾问有限公司及第三人谢某晔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由
审判员魏海涛独任审判，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人余某明，被告二的委托代理人邓某，第三人谢某晔及其与被告一的共同委托代理人高某明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年7月3l日通过被告二与被告一罗某签订《房地产买卖合同》。合同约定原告购买位于深圳市宝安区中海西岸华府花园12栋E座X房产。签订合同当日卖方委托被告二收取原告人民币2万元的定金。合同在履行过程中，原告得到信息资料，在原告签订合同前几天，被告一已通过被告二把同一房产出售给他人，并收取他人定金。本人得到此资料后，觉得二被告一房二卖（甚至可能是一房多卖），毫无诚意。决定中止合同，延期支付人民币3万元定金。根据法律规定，二被告应提供适当担保，保证双方所签合同能顺利履行，但时至今日，二被告不但没提供担保，就连一个解释都没有。并且，上述房产也并非被告一所有，在没有得到业主授权情况下，被告一根本无法履行合同，已构成违约。二被告的行为违反法律规定，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方所签《房地产买卖合同》；2、二被告连带双倍返还定金4万；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告一答辩称，被告一及第三人委托被告二出售涉案房屋，2011年7月24日被告一与杨某签订房屋买卖合同，7月25日被告二致电给被告一称杨某不想购买房屋，被告一同意解除合同并同时委托被告二继续出售涉案房屋。被告二后来找到原告，被告一与原告于7月31日签订买卖合同，约定5日内交付首期款。后来原告要求降价，被告一不同意，原告就表示不想购买涉案房屋。被告一与杨某解除买卖协议后才将涉案房屋出售给原告，被告一不存在一房两卖。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告二答辩称，被告一与杨某签订的合同的第二天，杨某就不想继续履行合同了，被告二将信息反馈给被告一后，被告一同意解除与杨某的合同并要求找下一个买家。由于杨某与两被告都没有空，因此口头达成解除合同协议。杨某与被告二签订的合同原件在被告二处，此合同已作废。后被告二催促原告履行合同，但原告不予响应。第三人陈述，出售涉案房屋时第三人怀孕中，身体不方便，因此由其丈夫即被告一代我签订合同。中介与原告均清楚第三人委托被告一签订合同。
经审理查明：2007年9月10日，第三人通过购买取得了深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府花园12栋E座X房。2011年7月1日，第三人出具授权书，称第三人系深圳市宝安区中海西岸华府花园12栋E座X房的业主，因照顾小孩，委托其丈夫被告一办理上述房产的买卖、出租、赎楼等相关事宜的签约手续，有效期一年。2011年7月24日，被告一作为第三人的代理人在被告二的介绍下和杨某签订了一份《房地产买卖合同》，约定第三人将深圳市宝安区中海西岸华府花园12栋E座X房出售给杨某，转让成交价为人民币83万元，杨某于签订合同当日支付定金人民币2000元，剩余定金人民币48000元签订合同后补足。次日，杨某通知被告二不再购买涉案房产，经被告一和杨某沟通后，双方同意解除《房地产买卖合同》。2011年9月6日，第三人和杨某签订了一份《解除协议》，同意解除双方签署的《房地产买卖合同》，杨某自愿支付违约金人民币2000元。2011年7月31日，被告一作为第三人的代理人在被告二的介绍下和原告签订了一份《房地产买卖合同》，约定第三人将深圳市宝安区中海西岸华府花园12栋E座X房出售给原告，转让成交价为人民币83万元，原告于签订合同当日支付定金人民币20000元，签订本合同之日起5日内再向第三人支付定金人民币3万元；人民币78万元作为第二部分楼款原告采用银行按揭方式支付；如原告未按照本合同约定的期限履行义务，第三人有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，第三人可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金。合同备注同时约定：因第三人有事未能到现场签约，由其丈夫即被告一代为参阅理解并签署本合约，若因此而产生任何经济法律纠纷都由被告一承担。合同签订后，原告向第三人支付了定金人民币2万元，该定金由被告二保管。另查明，第三人和被告一系夫妻关系，于1999年7月20日登记结婚。庭审中，第三人同意在没收原告的定金的情况下解除《房地产买卖合同》。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《房地产买卖合同》、收据；被告提交的《授权书》、身份证、房产、结婚证、户口本、《房地产买卖合同》、《解除协议》、《情况说明》、履约催告函等证据及证人证言在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，被告一作为第三人的代理人和原告签订的《房地产买卖合同》已经注明了第三人有事不能现场签约，由被告一代为签订，第三人也出具委托书授权被告一以第三人的名义办理涉案房产转让手续，且第三人至今认可被告一的代理行为，应视为第三人同意被告一转让涉案房产，故《房地产买卖合同》的合同当事人为第三人和原告，该合同系第三人和原告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。原告在支付了定金人民币2万元后，没有按照合同约定支付剩余的定金，原告的行为已经构成违约，并且导致原告和第三人签订的《房地产买卖合同》已经实际无法履行，故原告诉请解除《房地产买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。但由于原告的违约造成合同解除，故原告诉请被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。
原告诉称被告一房两卖，被告构成违约。
本院认为，第三人曾将涉案房产出售给案外人杨某，但杨某在原告购买涉案房产之前已经明确告知第三人和被告二不愿继续购买涉案房产，对此杨某出庭予以证明，故第三人在杨某明确表示放弃购买涉案房产之后出售给原告并无不当，第三人和杨某签订《解除协议》的时间并不影响原告和第三人之间《房地产买卖合同》的履行，故原告的该项理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告张某庭和第三人谢某晔于2011年7月31日签订的《房地产买卖合同》；
二、驳回原告张某庭的其他诉讼请求。本案受理费人民币400元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一一年十一月十六日
书记员 张 敏
书记员 莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。