四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）成民初字第649号原告成都阳明房地产有限责任公司。住所地：四川省双流县华阳镇广福村。法定代表人沈家先，董事长。委托代理人陈鹏，四川四方达律师事务所律师。委托代理人周艳，四川四方达律师事务所律师。被告王晓洪。委托代理人赵晖。被告赵晖。被告招商银行股份有限公司成都西安北路支行。住所地：成都市金牛区西安北路**号。法定代表人王宁，行长。委托代理人周永勇，四川发现律师事务所律师。
原告成都阳明房地产有限责任公司（以下简称阳明公司）与被告王晓洪、赵晖及招商银行股份有限公司成都西安北路支行（以下简称招行西安北路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年8月10日受理后，依法组成合议庭于2011年2月1日公开开庭进行了审理，阳明公司的委托代理人陈鹏，招行西安北路支行的委托代理人周永勇到庭参加诉讼，王晓洪、赵晖经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。阳明公司诉称，2008年8月5日，阳明公司与王晓洪签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王晓洪以按揭方式购买阳明公司开发的蔚蓝卡地亚6幢1单元1楼2号房屋。房屋总价款为4688649元，其中王晓洪首付2698649元，余款1990000元由王晓洪向招行西安北路支行贷款支付。2008年9月20日，王晓洪、赵晖、阳明公司与招行西安北路支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定王晓洪、赵晖向招行西安北路支行借款1990000元，阳明公司作为保证人为上述借款提供连带保证责任担保。上述合同签订后，招行西安北路支行向王晓洪、赵晖发放了贷款，但自2009年11月起，王晓洪、赵晖未按约归还贷款。招行西安北路支行于2009年12月24日向阳明公司致函要求阳明公司承担连带保证责任，截止2010年8月，阳明公司已向招行西安北路支行支付86114.56元。王晓洪、赵晖的行为给阳明公司造成了包括律师费、保全费和诉讼费在内的巨大损失，其应依法承担违约责任并赔偿阳明公司损失。同时阳明公司已向王晓洪发出了解除合同通知，合同解除后，已备案至王晓洪名下的房屋应当返还阳明公司，并撤销备案。另外，阳明公司与王晓洪解除合同关系后，阳明公司与王晓洪、赵晖及招行西安北路支行签订的《个人购房借款及担保合同》的目的无法实现，因此请求法院判决解除该《个人购房借款及担保合同》。据此请求：1、判令解除阳明公司与王晓洪签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2、判令王晓洪返还蔚蓝卡地亚6幢1单元1楼2号房屋。3、撤销阳明公司与王晓洪之间的商品房买卖合同备案。4、判决王晓洪向阳明公司支付违约金937729.8元。5、判决王晓洪、赵晖向阳明公司赔偿损失286114.56元（截至2010年8月）。6、判令解除阳明公司与王晓洪、赵晖及招行西安北路支行签订的《个人购房借款及担保合同》。7、判令由阳明公司将收受的购房款本息（按同期银行活期存款利率计算）和购房贷款本息分别返还给王晓洪和招行西安北路支行。8、判令本案诉讼费由王晓洪、赵晖承担。经本院释明，阳明公司自愿放弃要求王晓洪向其支付违约金937729.8元的诉讼请求。王晓洪、赵晖答辩称，王晓洪、赵晖确未按约归还招行西安北路支行的贷款，现同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，将案涉房屋退还阳明公司，由阳明公司向招行西安北路支行归还贷款，由此造成的损失阳明公司可在王晓洪支付的首付款内予以扣除，余款应退还给王晓洪、赵晖。另外阳明公司收回房屋后，其实际损失并不大，具体损失数额应根据实际情况而定。招行西安北路支行答辩称，阳明公司与王晓洪之间的商品房买卖合同关系与招行西安北路支行无关，而《个人购房借款及担保合同》解除的前提必须是阳明公司或者王晓洪、赵晖结清银行贷款。
经审理查明，2008年8月5日，王晓洪与阳明公司签订《商品房买卖合同》，约定王晓洪购买阳明公司开发的位于四川省双流县沙河村蔚蓝卡地亚项目6栋1单元1楼2号房屋（面积352.53平方米）。房屋总价款为4688649元，王晓洪采用贷款方式付款，王晓洪可以首期支付购房总价款的58%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付。阳明公司应当在2008年12月30日前向王晓洪交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收合格证，并由有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测报告书。该《商品房买卖合同》签订后在房管部门进行了备案，王晓洪于2008年9月10日向阳明公司缴纳购房款2698649元。2008年9月20日，王晓洪、赵晖与招行西安北路支行签订《个人购房借款及担保合同》，阳明公司作为保证人在合同上签章。该合同约定王晓洪、赵晖向招行西安北路支行借款1990000元用于支付购房款，贷款期限为240个月。王晓洪、赵晖采用等额还款的方式归还贷款本息。阳明公司自愿为王晓洪、赵晖在该合同项下的债务提供连带责任保证。保证期间为该合同签订之日起至王晓洪、赵晖持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由招行西安北路支行保管之日止。保证范围包括但不限于该合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及招行西安北路支行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。对王晓洪、赵晖拖欠招行西安北路支行的款项，阳明公司保证在收到招行西安北路支行口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需招行西安北路支行提出任何证明。阳明公司授权招行西安北路支行直接从阳明公司在招行西安北路支行的存款账户上扣款，直至付清担保书项下王晓洪、赵晖拖欠的贷款本息和其他相关费用。该《个人购房借款及担保合同》签订后，招行西安北路支行向王晓洪、赵晖发放了贷款1990000元。2008年11月5日，王晓洪与阳明公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定王晓洪首付部分房款，其余房款通过银行抵押贷款方式支付。王晓洪于合同签订之日起当日内，以自有资金向阳明公司支付首付房款2698649元，其余购房款1990000元，王晓洪以向银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。在王晓洪获准了贷款后，因王晓洪的原因导致阳明公司作为王晓洪的担保人向银行承担了相关担保责任的（包括但不限于代王晓洪偿还银行贷款，代王晓洪偿还全部到期贷款和／或提前偿还未到期的全部贷款、银行要求阳明公司回购房屋等）由此给阳明公司造成的损失及产生的所有费用由王晓洪承担。承担担保责任后，阳明公司有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求王晓洪按照合同约定的总房款的20%支付解除合同违约金，同时，王晓洪还应就其给阳明公司造成的担保损失（包括追索担保损失时按诉请金额1%-5%支付的律师代理费）进行赔偿。阳明公司在商品房达到合同约定的交付使用条件后，可采用包括但不限于书信、短信、电话等方式通知王晓洪办理房屋的交付手续，王晓洪均应于合同约定的交房日或其他阳明公司通知的时间前往蔚蓝卡地亚现场办理房屋交付手续；若房屋交付通知书非因阳明公司原因无法送达，或王晓洪逾期未办理完毕交付验收手续（含王晓洪未来办理），则以合同中约定的交房日，视为阳明公司的交付日。2008年12月15日，阳明公司向王晓洪寄送了交房通知书，通知王晓洪于2008年12月21日至12月30日前往蔚蓝卡地亚现场办理交房事宜，但王晓洪未到蔚蓝卡地亚现场办理交房手续。2009年12月24日，招行西安北路支行向阳明公司发出函告，载明：“我行与王晓洪、赵晖（以下简称借款人）及贵公司于2008年9月12日签订了《个人购房借款及担保合同》，贵公司承担连带保证责任。自2009年11月起，借款人已连续逾期，且按揭房屋被锦江区人民法院查封，根据合同约定，借款人已构成违约。我行于2009年12月16日催收时，借款人又明确表示不会按期偿还贷款。我支行已于2009年12月24日向借款人发出了函告，宣布借款提前到期，要求借款人一次性偿还全部借款本息及费用。截至2009年12月17日，借款人应归还本金及利息共计人民币1944094.44元，具体金额以还清之日银行系统产生的数额为准。现我行根据借款合同约定，要求贵公司承担保证责任，一次性还清借款人的上述款项。”2010年4月9日，阳明公司按照王晓洪签订《商品房买卖合同》时告知的地址“成都市桐梓林路中花园华苑13-1”向王晓洪邮寄了《解除﹤商品房买卖合同﹥和﹤商品房买卖合同补充协议﹥的通知》，该通知载明：“2009年12月25日，我公司接到招商银行发出的要求我公司履行连带保证责任的《函告》，该函称您和赵晖自2009年11月起即未再按照约定向招商银行归还按揭款至今，要求我公司承担连带保证责任，代您和赵晖履行还款义务。我公司接到招商银行的该通知后，即按照该通知要求，向招商银行履行了保证责任。为此我们正式向您发出如下通知：1、解除我公司与您签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2、请您自接到本通知三日内向我公司返还蔚蓝卡地亚6幢1单元1楼2号房屋，并配合我公司解除有关该房屋上存在的任何查封、冻结，撤销《商品房买卖合同》备案手续。3、我公司保留要求您承担违约责任，赔偿给我公司造成的担保损失（包括追索担保损失时按诉请金额1%-5%支付的律师代理费）的权利。”2010年8月18日，阳明公司与四川四方达律师事务所签订《委托代理合同》，约定阳明公司委托四川四方达律师事务所律师通过诉讼或诉讼外其他方式与相关各方协商解决阳明公司与王晓洪、赵晖、招行西安北路支行有关蔚蓝卡地亚6幢1单元1楼2号商品房买卖及个人购房借款及担保纠纷。2010年12月6日，阳明公司向四川四方达律师事务所支付代理费200000元。2010年11月25日招行西安北路支行出具《关于阳明公司已履行部分保证责任的情况说明》，载明王晓洪、赵晖自2009年11月12日起即未按约定归还按揭款，经招行西安北路支行多次催告，王晓洪、赵晖仍未履行还款义务。招行西安北路支行于2009年12月25日开始逐月从阳明公司账户上扣收王晓洪拖欠的贷款本息。截至目前，阳明公司已向招行西安北路支行履行部分担保责任共计125747.76元。2011年10月21日，招行西安北路支行出具《关于确认阳明公司已结清王晓洪贷款的情况说明》，载明：阳明公司已结清了王晓洪、赵晖《个人购房借款及担保合同》项下贷款本息。阳明公司代王晓洪、赵晖归还贷款本息总额合计2078410.07元。阳明公司与招行西安北路支行因《个人购房借款及担保合同》产生的权利义务全部终结。阳明公司与王晓洪、赵晖之间的债权债务亦与招行西安北路支行不再有任何关系。赵晖同意与王晓洪共同向阳明公司赔偿损失，具体损失数额由人民法院依法裁判。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款及担保合同》、函告、《解除﹤商品房买卖合同﹥和﹤商品房买卖合同补充协议﹥的通知》、《关于阳明公司已履行部分保证责任的情况说明》、《关于确认阳明公司已结清王晓洪贷款的情况说明》、《个人贷款还清证明书》及当事人陈述予以证实。
本院认为，王晓洪与阳明公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》以及王晓洪、赵晖、阳明公司与招行西安北路支行签订的《个人购房借款及担保合同》均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。由于王晓洪未按约归还招行西安北路支行贷款，导致阳明公司向招行西安北路支行承担了保证责任，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，阳明公司承担担保责任后，有权解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。但阳明公司无证据证明其于2010年4月9日向王晓洪邮寄的《解除﹤商品房买卖合同﹥和﹤商品房买卖合同补充协议﹥的通知》到达了王晓洪，故阳明公司发出的上述通知不发生解除合同的效力。而本案中阳明公司请求解除其与王晓洪签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》则符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。根据招行西安北路支行出具的《关于确认阳明公司已结清王晓洪贷款的情况说明》，阳明公司已于2011年10月20日结清了王晓洪、赵晖《个人购房借款及担保合同》项下贷款余额，故王晓洪、赵晖、阳明公司与招行西安北路支行签订的《个人购房借款及担保合同》的权利义务终止，阳明公司请求解除《个人购房借款及担保合同》已无必要，本院对此不再予以处理。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，王晓洪应返还案涉房屋，配合阳明公司撤销《商品房买卖合同》备案并赔偿阳明公司损失。关于阳明公司的损失数额，因阳明公司代王晓洪归还贷款本息总额合计2078410.07元，故阳明公司因王晓洪的违约行为所受损失为88410.07元，对于该部分损失王晓洪应予赔偿。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，阳明公司有权要求王晓洪赔偿其追索担保损失时按诉请金额1%-5%支付的律师代理费，根据阳明公司合理的诉请金额计算，本院确定王晓洪应赔偿阳明公司律师代理费139352.95元。故王晓洪共计应向阳明公司赔偿损失227763.02元。因赵晖同意与王晓洪共同向阳明公司赔偿损失，故对阳明公司要求王晓洪、赵晖共同向其赔偿损失286114.56元的诉讼请求，本院予以部分支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定以及王晓洪、赵晖、阳明公司与招行西安北路支行签订的《个人购房借款及担保合同》的权利义务已经终止的事实，阳明公司在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除后，应将王晓洪支付的购房款2698649元及利息（利息应以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2008年9月11日起计算至本院确定的付款之日止）返还给王晓洪。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百三十四条之规定，
判决如下：
一、解除王晓洪与成都阳明房地产有限责任公司于2008年8月5日签订的《商品房买卖合同》和2008年11月5日签订的《商品房买卖合同补充协议》；
二、王晓洪于本判决生效之日起十日内将位于四川省双流县沙河村蔚蓝卡地亚项目6栋1单元1楼2号房屋（面积352.53平方米）返还给成都阳明房地产有限责任公司；
三、王晓洪于本判决生效之日起十日内协助成都阳明房地产有限责任公司撤销双方于2008年8月5日签订的《商品房买卖合同》的备案；
四、王晓洪、赵晖于本判决生效之日起十日内赔偿成都阳明房地产有限责任公司损失227763.02元。
五、成都阳明房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王晓洪返还购房款2698649元及利息（利息以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2008年9月11日起计算至本院确定的付款之日止）。
六、驳回成都阳明房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费53187.45元，诉讼保全费5000元，共计58187.45元，由成都阳明房地产有限责任公司承担17456.45元，由王晓洪、赵晖承担40731元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 曾光勇
代理
审判员 唐 骥
代理
审判员 罗 毅
二〇一一年十一月十五日
书 记 员 杜 平 更多数据：搜索“”来源：