广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2010）中一法三民一初字第326号原告林东川，男，1947年9月9日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，委托代理人李建蓉、彭书清，广东格林律师事务所律师。被告中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：中山市XX镇XXXX巷。法定代表人张其，职务：总经理。委托代理人卢大文、邱成亮，广东ＸＸ海天律师事务所律师。第三人祁美江，女，19XX年X月27日出生，汉族，住广州市东山区，第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地：中山市X区XXX路XX、XX号，组织机构代码：X3XXX397-7。负责人张真理，职务：行长。委托代理人郑祝远、丁金石，该行职员。
原告林东川诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同祁美江、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）有法律上的利害关系，依法追加祁美江、建行中山市分行作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李建蓉、被告吉雅公司的委托代理人邱成亮、第三人建行中山市分行的委托代理人郑祝远到庭参加诉讼，第三人祁美江经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2007年1月5日向被告认购了位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，并签订了认购书。2006年12月30日双方签订了《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同自签订之日起生效。合同签订后，双方到中山市公证处办理了合同公证手续。根据合同约定，原告已足额支付了购商铺款，且被告已将商铺交付给了原告使用。但被告并没有为原告办理相关产权证明书，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1、被告为原告所购位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺办理备案登记手续及权属证书；2、被告向原告支付违约金1756.4元；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1、备案登记人祁美江与被告吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、备案登记人祁美江与建行中山市分行签订的《个人住房借款合同》无效；3、被告吉雅公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的权属证书；4、被告向原告支付违约金1756.4元；5、被告承担本案诉讼费用。原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1、认购书、公证书；2、商品房买卖合同；3、购商铺发票、用以支付购商铺款的银行存折；4、商铺租赁合同、收取租金收据。
被告吉雅公司辩称，祁美江与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》，及与建行中山市分行之间签订的《个人住房借款合同》的效力由法院确认，吉雅公司没有意见。第三人祁美江未向本院陈述意见，亦未向本院提供证据。第三人建行中山市分行述称，1、祁美江与吉雅公司签订的合同是经中山市国土房管局登记备案，合法有效。原告提交的商品房买卖合同只是办理了公证手续，根据有关规定，房屋过户应经过登记才生效，不是经过公证生效。2、祁美江与我行的抵押合同有效，该合同的签订是经过银行相关程序合法办理的，也在国土部门办理了抵押登记，且祁美江和吉雅公司都在有关的借款合同中签章和签名，是其真实意思表示，合法有效。3、原告请求被告吉雅公司继续履行商品房买卖合同，按照法律规定，原告与被告的买卖合同有效，但房屋并未过户，原告与被告产生的是债权债务的问题，未发生物权效力。而祁美江与吉雅公司的买卖合同非经合法的程序不能撤销。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人建行中山市分行向本院提供的证据有：1、借款合同；2、律师见证书；3、祁美江身份证、户口本；4、个人住房贷款转存凭证；5、直接划款授权书；6、抵押权属证明；7、销售登记备案表；8、对账单；9、吉雅公司的营业执照。
经审理查明，2006年12月30日，原告与吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》约定，原告向吉雅公司购买位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积共18.6平方米，商铺单价为每平方米11331.6元，按套内建筑面积（15.5平方米）计算，商铺款合计175640元，买受人在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼期限为2007年1月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同于2007年1月4日由中山市菊城公证处办理了公证。2007年1月5日，原告向被告一次性支付购楼款175640元，被告向原告出具了不动产销售发票。2007年1月5日，原告与吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》约定，原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，认购楼价175640元；同日，原告又与吉雅公司签订了《商铺租赁合同》，约定原告将所购上述商铺返租给吉雅公司使用，第一年月租金1190元，第二年月租金1451元，第三年月租金1823元，租赁期限从2007年1月1日至2009年12月30日止。原告称被告向其交纳租金至2008年1月26日。另查，2006年4月3日，祁美江与吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》约定，祁美江向吉雅公司购买位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积共144.15平方米，商铺单价为每平方米13500元，按套内建筑面积（144.15平方米）计算，商铺款合计1946025元。付款方式为交付首期款779025元，余款银行按揭支付。2006年5月17日，吉雅公司将上述商铺在中山市国土房管局办理了销售登记备案手续。2006年6月17日，祁美江与建行中山市分行、吉雅公司签订《个人住房借款合同》约定，祁美江向建行中山市分行借款1167000元用于购买吉雅公司开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺。贷款期限为10年，月利率为5.325‰。祁美江以其所购买的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺设定贷款抵押担保。借款合同由广东公量律师事务所见证。合同签订后，祁美江的上述商铺于2006年6月22日在中山市房地产交易登记管理所办理了抵押登记备案，抵押权人为建行中山市分行，抵押人为祁美江，担保人为吉雅公司。建行中山市分行依约定于2006年6月23日向祁美江发放了贷款1167000元。第三人建行中山市分行称，中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的贷款供至2008年4月。又查，被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。
被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人祁美江与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。再查，中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，并未涉及本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺，借款人为祁美江，贷款银行为第三人建行中山市分行，贷款金额为1167000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。
原告与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在交付上述商铺后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却在交付上述商铺给原告之前，将涉案商铺以虚假按揭的方式登记备案在第三人祁美江名下，其行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人祁美江与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。第三人祁美江与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，第三人祁美江与建行中山市分行及被告吉雅公司签订抵押借款合同也应认定无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，
判决如下：
一、确认第三人祁美江与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年4月3日签订的《广东省商品房买卖合同》无效、确认第三人祁美江与中国建设银行股份有限公司中山市分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年6月17日签订的《抵押借款合同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告林东川办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层61号商铺的房地产（建筑面积为18.6平方米，其中套内面积为15.5平方米）权属过户登记手续。
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告林东川支付违约金1756.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3848元，由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担（原告已付3848元，被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 吴立和
审判员 廖鑑财
审判员 张群立
二〇一一年十一月十二日
书记员 唐 群 关注微信公众号“”