广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第3318号
上诉人（原审被告）：陈昌建，男，1950年8月11日出生，汉族。
委托代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。
委托代理人：余健鹰，广东金羊律师事务所工作人员。
被
上诉人：（原审原告）：卢静光，男，1967年7月2日出生，汉族。
委托代理人：李丽明，广东正平天成律师事务所律师。
上诉人陈昌建因与被上诉人卢静光房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢静光一审诉称：广州市白云区松洲街河沙村富海街海贵阁D栋611房（现地址为广州市荔湾区东海北路富海街38号611房，以下简称讼争房屋）原是被告陈昌建名下的房产。2002年7月31日，陈昌建在广州市公证处签署了《委托书》，委托梁堪煌代理出售被告名下的一批房屋物业，其中包括讼争房屋，办理房屋买卖的一切转名过户手续。2003年4月1日，梁堪煌与原告一起到广州市房地产交易中心，签署了编号为【03】穗房交合字（11675）号《广州市房地产买卖合同》，以及《广州市房地产买卖、登记申请表》等文件，向广州市房地产交易中心递交了涉案房屋交易过户的所有法律文书。在《广州市房地产交易中心收缴证件收据》上规定的缴交税费日期2003年4月14日，原告到广州市房地产交易中心办理缴交税费和过户手续，但梁堪煌没有出现，也联系不上他，致使无法完成缴交税费手续。之后原告一直无法找到梁堪煌，也找不到被告，于是讼争房屋的房地产交易登记手续一直到现在也无法完成。2010年11月，广州市中级人民法院执行局在涉案房屋处张贴了（2010）穗中法执字第329号《公告》，告知涉案房屋是登记在被执行人陈昌建名下的房产，广州市中级人民法院准备对涉案房屋进行处理。原告经查，广州市中级人民法院已对涉案房屋进行了查封。原告对此提出了执行异议。广州市中级人民法院于2011年3月18日作出了（2010）穗中法执字第329号之一《执行裁定书》，裁定解除对讼争房屋的查封。经过此过程，原告认识到不尽快完成涉案房屋的交易过户手续，将会给自己带来意想不到的麻烦。为此，起诉请求：1、被告为原告办妥广州市白云区松洲街河沙村富海街海贵阁D栋611房（现地址为广州市荔湾区东海北路富海街38号611房）的房地产交易登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。陈昌建一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由一、造成未完成过户的原因是原告欠付购房款、契税费、土地出让金、办证费，讼争房屋原是宅基地的集资建房房屋，除原告提交的买卖合同外，原告还与广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同的经手人是陈昌阁。根据房屋买卖合同，原告应当清楚讼争房屋原来是农村的集资建房房屋，根据广州市政府97年34号文的规定，在补缴了土地出让金后办理房地产，因此本案的土地出让金应由原告支付，但原告一直没有支付，导致无法办理房产证。由于广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司欠被告债务，于是该公司把包括讼争房屋在内的房屋转到被告名下，被告为此垫付了讼争房屋的土地出让金。理由二、履行交易登记手续不是被告一方的责任，被告也没有不协助原告办理，所以被告并非不履行义务。理由三、关于原告欠付有关费用问题，被告将另案提起诉讼。原审法院
经审理查明，广州市房地产档案馆2010年11月29日出具的房地产登记簿查册表以及1999年11月24日核发的穗房地证字第05××36号房地产证记载，被告陈昌建是广州市白云区松洲街河沙村富海街海贵阁D栋611房的产权人，权属来源为1994年4月合建分割，建筑面积58.33平方米。2002年7月31日，被告陈昌建与郭艳琼作为委托人经公证［（2002）穗证内字第1009104号公证书］签署了《委托书》，该《委托书》载明：委托人夫妇共同是座落在广州市白云区松洲街河沙村富海街海贵阁D栋611房等房屋产权人，现委托人委托梁堪煌代委托人出售广州市白云区松洲街河沙村富海街海贵阁D栋611房等房屋，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款。2003年4月1日，梁堪煌作为被告陈昌委托代理人与原告签订了《广州市房地产买卖合同》，该合同订明：卖方为陈昌建，买方为卢静光，买卖房屋座落于广州市白云区松洲街河沙村富海街海贵阁D栋611房，买卖双方议定交易价为85930元，签订合同时，买方已按房屋产交易价85930元作为定金支付给卖方。2003年4月1日，合同双方当事人向广州市房地产交易中心办理递件手续。此后，卢静光一直未能领取房地产证。2010年3月19日，广州市中级人民法院以（2010）穗中法执字第329号执行裁定书查封了陈昌建名下的上述房屋。2011年3月19日，广州市中级人民法院以（2010）穗中法执字第329号之一执行裁定书解除对该房屋的查封。该房屋从2001年5月23日至今一直由原告使用。原审庭审中，原告表示：在支付购房款时不知道涉案房屋登记在被告名下。原告提供了在发据单位栏盖有“广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司河沙集资建房办公室财务专用章”的收据一份，该收据载明：海贵阁611房卢静光交来房款85930元。原告认为涉案《广州市房地产买卖合同》订明的“签订合同时，买方已按房屋产交易价85930元作为定金支付给卖方”的款项就是上述收据所反映的款项，被告是确认的。本案审理中，原审法院根据原告财产保全的申请，于2011年8月26日作出（2011）穗荔法民三初字第679-2号民事裁定：查封登记在被告陈昌建名下的广州市白云区松洲街河沙村富海街海贵阁D栋611房的房产。原审法院认为，涉案房屋在1999年11月24日已登记在被告名下，因此，被告对该屋有占有、使用、收益、和处分的权利。该屋从2001年5月23日至今一直由原告使用，双方又在2003年4月1日签订了《广州市房地产买卖合同》，可见，原、被告双方就涉案房屋设立了买卖关系。该合同内容是原、被告的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同的条款对原、被告具有约束力。从合同的内容来看，双方已明确表示原告在签订合同的当日，按约定的房价向被告支付了购房款；因合同履行主体不限于合同的当事人，债的消灭亦不限于履行；因此，应确认原告已履行了支付购房款的义务。根据以上的交易事实和不动产买卖的性质、目的，被告有义务协助原告办理涉案房屋的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，原审法院作出判决：
一、自本判决发生法律效力之日起15内，被告陈昌建协助原告卢静光到房管部门办理将陈昌建名下的广州市白云区松洲街河沙村富海街海贵阁D栋611房的产权过户到原告卢静光名下的手续。本案受理费100元，财产保全费3335元；由被告陈昌建负担。判后，上诉人陈昌建不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审审查认定事实错误，适用法律不当。1、断章取义、歪曲事实。（1）上诉人有书面答辩意见，原审却将上诉人庭审引述被上诉人举证证据中的内容，指证被上诉人起诉与其举证内容矛盾，作为上诉人的答辩，是断章取义。原审的“讼争房屋原是……”至“讼争房屋的土地出让金”整须，均为被上诉人证据内容的归述，不是上诉人的表示。目的是证明其起诉诉称与其举证证据不符。（2）本案是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷。上诉人始终强调被上诉人至今未向上诉人支付购房款、契税费、土地出让金和办证费。事实被上诉人根本没有本案其买卖房屋的任何对价凭证。
上诉人没有亦根本不可能对被上诉人诉称的款项进行确认。就被上诉人第二次庭审才提交的收据凭证，上诉人对其合法性、真实性和关联性，是明确表示不予确认的。然而，原审却歪曲强加上诉人“是确认的”。2、审查和认定事实自相矛盾。本案房屋1999年11月24日已经房管部门核准为上诉人所有的国有土地房屋，根本不是被上诉人补充举证中反映的所谓“集资房”。被上诉人应该知道国有土地房屋和“集资房”的区别。被上诉人2001年5月不知道，2003年4月应该知道，被上诉人2010年11月法院查封后才提出，足以证明其欠付上诉人款项的事实。上诉人始于2003年4月1日才与被上诉人建立房屋买卖关系，但因被上诉人违约拒缴款项，而造成合同解除。原审以本案房屋买卖毫无关联的，被上诉人单方提交的证据，强加于上诉人，审查认定为毫无事实根据的臆断。3、适用法律不当。原审在认定中无端以“因合同履行主体不限于合同的当事人，债的消灭亦不限于履行”作为其判决的引据，显为强词夺理。首先，从法律规定的合同履行原则而言：根据《合同法》合同的履行原则是全面履行，即当事人按照合同规定的标的、质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的履行方式，全面完成合同义务的原则。上诉人与被上诉人是本案房屋买卖合同的唯一当事人和相对人。本案明摆着被上诉人没有按合同，其自己亦承认，没有向上诉人给付约定对价。不仅没有给付上诉人对价，而且亦没有按合同规定时间，向房管、税务部门缴纳规定税费。本案房屋买卖上诉人与被上诉人均没有按合同履行各自义务，被上诉人应当知道其合同权利和义务，其至今才主张可见其诡异。原审在本案主体不同、标的属性不同、时间矛盾之下，凭何判定本案合同履行可以不限于本案合同当事人其次，从法律规定的合同履行各式情形而言：根据《合同法》规定的合同履行的种种情形大致有：“向第三人履行”“第三人履行”“同时履行”“先履行”“提前履行”“部份履行”和“不安抗体辩”等等。法律规定的“不限于合同当事人的履行”，其一是法定，除此前提必须是当事人的事先约定。本案原审凭什么依据判定被上诉人可以向案外人履行本案房价款和税费的给付义务，简直令人莫衷一是综上，从本案原审的审理不难看出原审的主观武断，以及为此刻意强词于上诉人。
上诉人不服，上诉人请求二审人民法院查明事实，公平公正判决事实理由补充如下：被上诉人在原审第一次开庭时是以房管局的买卖合同为据。本案双方争议最大的是被上诉人购买房屋时到底有无支付对价的问题。而我方认为被上诉人购房时根本没有支付过对价；第二次开庭时，我方也表态被上诉人给付的对价不够。但一审没有查明上述事实，所以我方不服。我方认为，至今为止上诉人根本没有收到涉案房屋的价款；另外，被上诉人在上诉人签订合同时，明知上诉人不是产权人，理应将对价支付给产权人。综上，请求二审法院：1、撤消原审错误判决，驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人卢静光答辩称：1、我方不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，依据充分，我方同意一审判决。2、上诉人刚称买卖时没有对价凭证的问题，一审时上诉人也提出过这个问题，二审时我方提交了两份判决书作为我方诉讼请求的两个依据，分别为（2008）穗中法民四重字第1号民事判决书、（2009）粤高法民四终字第139号民事判决书。这两份判决书已经查明陈昌建和城建松洲分公司之间的关系，即我方一审提交的购房收据与本案是有关系的。购房款应该通过松洲分公司交到陈昌建手中，而且陈昌建也已经承认收到购房款，并不存在余款的问题。所以，上诉人刚称买卖时没有支付对价不属实。
经审理查明，上诉人与被上诉人在二审中均表示没有新证据提交。原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人上诉争议的焦点是被上诉人是否支付了购房款给上诉人。从现已查明的事实看，上诉人在本案中表示由于广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司欠上诉人的债务，该公司把包括讼争房屋在内的房屋转到上诉人名下并于1999年11月24日登记在上诉人名下。被上诉人购买讼争房屋时先向广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司的河沙集资房办公室支付购房款，后与上诉人的委托代理人梁堪煌签订《广州市房地产买卖合同》，明确约定“签订合同时，买方已按房屋产交易价85930元作为定金支付给卖方”，再买卖双方一起到房管部门办理交易过户手续，只是因过户相关税费未向房管部门交纳才导致交易过户手续未完成。
本院认为，上诉人的委托代理人梁堪煌与被上诉人在签订《广州市房地产买卖合同》约定“签订合同时，买方已按房屋产交易价85930元作为定金支付给卖方”，说明上诉人的委托代理人梁堪煌知道并确认被上诉人已经支付了购房款，在此基础上，买卖双方再到房管部门办理交易过户手续，这符合房屋买卖的交易习惯。因此，本院采信被上诉人陈述的已经向上诉人支付完毕购房款。原审判决对此作出的认定正确。
上诉人上诉称被上诉人尚未支付购房款，理据不成立，本院不予支持。被上诉人已经履行了作为买受方支付购房款的义务，其要求上诉人协助办理讼争房屋的过户手续，有合同依据，原审法院予以支持，并无不当。经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。上诉人上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）的项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人陈昌建负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 岳为群
代理
审判员 姚伟华
二〇一一年十一月××日
书 记 员 李 焕 更多数据：