深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第776-788、834号原告罗某。各案原告共同委托代理人刘某，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告某公司。法定代表人周某甲，董事长。委托代理人王某，广东深天正律师事务所律师。委托代理人张某。上述当事人商品房预售合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由
审判员杨继周独任审理，于2011年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘某，被告的委托代理人王某、张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。各案原告诉称，各原告分别与被告签订《深圳房地产买卖合同（预售）》。合同约定，原告购买被告开发的观湖园房产，用途为住宅。被告应当在2010年6月30日前将本房地产交付原告。合同的补充协议附件三“装置、装修、装饰标准”中：10其他.第（6）项约定：“小区保安系统：小区设置闭路电视系统，保安巡查系统、门禁管理系统、车辆进出管理系统及周边围墙红外线保安系统。”10.其他：（10）项还约定：“电话及有线电视：客厅或饭厅、卧室（工人房除外，如有）、书房、厨房、主卧室卫生间设电话插座及有线电视插座，供业主向电话公司及有线电视台申请开通。”10.其他第（12）项：“燃气：（1）每户均安装燃气管接驳至厨房炉灶位及燃气热水器位置（炉灶及热水器由业主自行安装）。”以上约定表明，被告在交付房屋时该房屋应开通附件三10.其他：第（6）项约定的“小区保安系统”；同时按附件三10.其他中第（10）项和第（12）项的要求，应具备可供业主申请开通有线电视和燃气的各项条件。在办理了入伙手续后，原告在检查验收过程中，发现被告交付的房屋并不具备申请开通有线电视和燃气的条件，小区也没有开通闭路电视系统，门禁管理系统车辆进出管理系统及周边围墙红外线保安系统。原告随即向被告反映这一违约责任。被告派员接待了原告等业主进行沟通和协商，但被告不承认有违约行为，拒绝原告的合理要求。根据合同附件三的约定，被告的违约事实主要有：1、迟延开通燃气。2010年7月25日，宝安管理燃气分公司龙华营业中心贴出通知，告知观湖园业主当日具备开通条件，方可前来办理开户、改管、点火业务。此时距交付房屋的时间迟延25天。2、迟延开通有线电视。在深圳市天宝广播电视网络股份有限公司《关于﹤观湖园有线电视不能开户的函﹥的回复》中，也清楚地表明，观湖园的有线电视至2010年8月18日才具备开通条件，该公司通知业主可以前来办理开通手续。3、小区保安系统至今未开通。至原告起诉时，小区保安系统中门禁卡管理系统仍然没有开通，门禁卡仍然没有发到业主手上，被告的这一违约行为仍在继续。在铁的事实面前，被告仍然否认有违约行为，原告的合理要求遭到被告的无理拒绝。被告在交付本房地产时存在多项违约行为，应承担违约责任。根据合同第十二条、第十八条，以及补充协议第15条第（1）项，被告的违约行为应按延迟交付处理，被告应承担每日按房地产总价款日万元之一支付原告违约金。被告不仅以补充协议的形式强行单方面删改合同范本内容，减免自己的责任和义务，增加原告的义务，而且在铁的事实面前，死不认账，对原告的合理诉求蛮横拒绝，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。请求判令：1、被告支付原告迟延开通燃气、有线电视、小区保安门禁管理系统违约金（自入伙之日暂计至2010年12月31日，应计至小区保安门禁卡管理系统完全开通时。按每日房屋总价款的万分之一计算）；2、被告承担本案全部诉讼费（各案原告具体诉求详见判决附表）。
原告廖某和【（2011）××民三初字第××号】还诉称，原告在检查验收过程中，还发现被告交付的房屋的入户大门和阳台露台不合格。被告重新装修入户大门，工期150天，重新装修期间，因被告管理不善，导致原告财物被盗，造成财产损失，经报警和协商，被告同意进行赔偿，但因协议条款苛刻，最终未签署《协议书》；阳台露台有裂缝，不符合装修标准，被告重新装修，工期100天，原告于2010年11月23日才领回钥匙。其诉求为：1、被告支付原告迟延开通燃气、有线电视、小区保安门禁管理系统，门窗、阳台、露台不合格的违约金（自入伙之日起暂计至2011年1月31日，应计至小区保安门禁卡管理系统完全开通时。按每日房屋总价款的万分之一计算）；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告答辩称，1、原告认为迟延开通燃气没有事实依据。2、迟延开通有线电视和保安系统也没有事实依据。3、原告混淆两个不同的法律关系，原告主张的事实即便是成立也不能按照逾期交房处理。4、原告廖某和在（2011）××民三初字第××号案中诉求的门窗、阳台有质量问题不符合事实，原告在收楼时没有提出任何意见，至于原告财物被盗与被告没有直接的法律关系。
经审理查明，各案原告（买方）分别与被告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市宝安区观澜街道四黎公路东侧观湖园商品房，用途为住宅，并约定了建筑面积、购房总价款等；被告应于2010年6月30日前将本房地产交付原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；被告收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。合同第十二条约定，“除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方，按下列第二种方式处理：……二、详见补充约定第15条。”原被告在《补充约定》第15条约定，“买卖合同第十二条所指的第二种处理方式是：（1）卖方逾期交付不超过90日的（含90日），自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至卖方的《交付使用通知书》规定的交付之日止，卖方按日向买方支付买方已付购房价款的万分之一的违约金，买卖合同继续履行。（2）卖方逾期交付超过90日的，自买卖合同约定的房地产交付日起6个月内买方有权书面通知解除买卖合同。①若买方选择解除买卖合同，……②若买方没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知卖方解除买卖合同，则买卖合同继续履行，自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至卖方发出《交付使用通知书》之日止，卖方按日向买方支付买方已付购房价款的万分之一的违约金。”合同第十八条第一款约定，“交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。”第十八条第二款约定，“对卖方未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买方。……”原被告在《补充约定》第22条约定，“将买卖合同第十八条第一款、第二款删除并替换为以下内容：卖方交付的本房地产的装置、装修、装饰应某买卖合同附件三约定的标准，但卖方可以以同等质地或规格的建筑装饰材料替代买卖合同约定的建筑装饰材料。如本房地产的装置、装修、装饰标准达不到买卖合同附件三约定的标准，买方应当在接收本房地产后，要求卖方进行整改，若整改以后，仍达不到买卖合同附件三约定的标准，买方有权要求卖方补偿实际交付的装置、装修、装饰与买卖合同附件三约定标准的对应部分的装置、装修、装饰之间的差价。在卖方愿意整改或补偿装修、设备差价的前提下，买方不得要求解除买卖合同或拒绝接收本房地产。对未经买卖双方约定而增加的装置、装修、装饰，……”原被告在合同“附件三”中特别约定“装置、装修、装饰标准”，其中“小区保安系统”包括小区设置闭路电视系统、保安巡查系统、门禁管理系统、车辆进出管理系统及周边围墙红外线保安系统；“电话及有线电视”包括客厅或饭厅、卧室（工人房除外，如有）、书房、厨房、主卧室卫生间设电话插座及有线电视插座，供业主向电话公司及有线电视台申请开通；“燃气”包括每户均安装燃气管接驳至厨房炉灶位及燃气热水器位置（炉灶及热水器由业主自行安装），每户厨房内均设燃气泄漏报警器及自动关闭阀门系统，每户均设独立燃气表，采用远程自动抄表系统。2009年6月29日和2009年12月16日，涉案房产项目在深圳市住房和建设局办理了竣工验收备案，验收项目中包含有燃气工程等。2010年3月31日，被告将观湖园燃气工程实物移交给深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司。2010年5月20日，有线电视系统通过验收，验收内容包括有线电视系统、红外线主干光缆引入工程、户内分配网络工程等。同年5月25日，被告向深圳市天宝广播电视网络股份有限公司观澜广播电视站递交《关于观澜观湖园一、二期（地块二）有线电视网络系统移交的函》，称被告已经于2010年5月20日完成观湖园一、二期有线电视网络系统的建设并通过验收，为方便小区业主收看有线电视开户，现将观澜观湖园一、二期（地块二）有线电视网络系统产权移交给广播电视站。同年6月13日，深圳市天宝广播电视网络股份有限公司观澜广播电视站在上述文件上签署意见，“同意接收，自2010年6月13日起并网运行”。涉案房产均在合同约定的交房期限内交付原告，原告在办理入伙手续时签收了被告提供的《收楼意见书》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单等资料，并在《观湖园收楼意见书》上签字，但未对本案所涉问题提出异议。负责观湖园小区前期物业管理的和记物业服务（深圳）有限公司已与被告办理了观湖园一、二期物业共有部分、共用设施设备接管查验，接管查验设施中包含可视楼宇对讲系统、闭路监控系统、周界防范系统、智能停车场系统、闭路监控安全防范系统等。2010年7月23日，观湖园业主代表向被告递交了一份《关于燃气延时开通问题的函》，业主就观湖园天然气延时开通的问题要求被告按房屋购买价格每日万分之四进行赔偿。被告方某周某乙签收了该份文件。当日，观湖园部分业主代表与被告方某周某乙、庄某等就业主提出的上述问题进行过协商，并形成了一份《会议纪要》，该次会议并未就相关问题达成一致。2010年7月30日，被告致函观湖园部分业主，就其提出的观湖园项目燃气开通问题解释称，所有燃气管道及系统均按规范设计施工完毕，并已经政府有关部门竣工验收合格，由于市燃气管网尚未接通到本项目，故本项目目前采用临时燃气组站供气，被告认为其不存在燃气延时开通的问题。2010年8月19日，深圳市天宝广播电视网络股份有限公司观澜站就观湖园部分业主提出的《观湖园有线电视不能开户的函》书面回复称，观湖园有线电视工程已于2010年5月20日通过该站及被告与有线电视网络承建商三方的验收，基于被告与承建商之间工程款尚未结清，为保证有线电视台今后的运营维护，也保护业主的收视权利，在被告网络移交函送达后该站做出了暂缓开户的决定。待双方工程款结清或一方出具承诺书后即可开通。经被告及承建商协商，承建商于2010年8月18日出具了承诺书，保证不因工程款结算而导致有线电视网络出现问题，该站已于2010年8月18日下午做出了观湖园开通有线电视的决定，并通知了观湖园业主可以前来办理有线电视开户申请事宜。2010年9月13日，深圳市天宝广播电视网络股份有限公司观澜站向被告出具一份《关于观湖园业主就有线电视开户存在问题的说明》，称观湖园有线电视工程已于2010年5月20日通过三方验收，并已具备并网开通条件，该站已于2010年6月13日接收“观湖园”有线电视网络并网运行。2010年8月17日，有“观湖园”业主向该站询问“观湖园”有线电视开通事宜，因之前并无任何“观湖园”业主向该站提出开户申请，为保证有线电视台今后的运营维护，也保护业主的收视权利，该站须先核实被告与承建商之间工程款的结清情况，因此该站于2010年8月17日做出了暂缓受理开户的决定。后经该站核查，被告与承建商之间因工程款支付流程问题，尚未结清工程款，但承建商已于2010年8月18日出具了承诺书，保证不因工程款结算而导致有线电视网络出现问题，因此，该站于2010年8月18日下午做出了重新受理“观湖园”有线电视开户的决定，并通知了相关业主。2010年12月20日，案外人和记物业服务（深圳）有限公司观湖园管理服务中心针对观湖园部分业主递交的《关于尽快解决观湖园门禁卡等问题业主意见书》书面复函称，观湖园门禁系统已按小区配套要求配置完成，业主门禁卡也已制作完成，现门禁系统正在进行最终调试。上述事实，有经庭审举证质证的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《关于燃气延时开通问题的函》、《会议纪要》、被告复函（2010年7月30日）、《关于观湖园有线电视不能开户的回复》、被告复函（2010年9月13日）、《回复函》、竣工验收备案收文回执（2009年6月29日）、竣工验收备案收文回执（2009年12月17日）、燃气工程实务移交表（观湖园一期地上部分）、燃气工程实务移交表（观湖园一期地下部分）、燃气工程地上部分实物移交表（观湖园二期）、燃气工程地下部分实物移交表（观湖园二期）、燃气工程瓶组实务移交表、《关于观湖园供气情况的说明》、《关于观湖园现场宣传的函》、《关于观湖园业主就有线电视开户存在问题的说明》、《关于观澜观湖园一、二期（地块二）有线电视网络系统移交的函》、《零星及附属工程验收书》、《有线电视工程验收清单》、《观湖园一期物业共有部分、共用设施设备接管查验清单》、《观湖园二期物业共有部分、共用设施设备接管查验清单》、《观湖园交付使用文件资料签收表》、《观湖园收楼意见书》、《观湖园住户证领用表》、《工程竣工验收报告（建筑工程）》等证据以及当事人庭审陈述笔录在卷证实，本院予以确认。
本院认为，各案原告分别与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。按照合同约定，被告应当在2010年6月30日前将符合约定标准的房地产交付各原告，并负责建设小区保安系统、有线电视系统、燃气工程的硬件设施，使之符合运行条件，事实上，双方争议的小区保安系统、有线电视系统、燃气工程均已经竣工验收合格，并在交房期限内交付运营单位，原告接收房屋时也对相关资料进行了确认。至于上述三项设施的开通运行时间，在交付运营单位后，并非被告单方可以控制，在合同上也没有就开通时间做出强制性约定，在无证据证明开通时间受到被告因素影响的情况下，不宜将开通运行时间迟于房屋交付时间简单归责于被告。其中有线电视系统由深圳市天宝广播电视网络股份有限公司观澜站在2010年6月13日将其并网运行，虽然该站以被告与承建商之间的工程款尚未结清为由，在2010年8月17日决定暂缓受理开户，但在2010年8月18日即决定重新受理开户，由此可见，被告与承建商之间的工程款未结清并没影响到观湖园有线电视网络的运行，也没有实质妨碍原告办理开通有线电视的相关手续；小区保安系统及燃气工程同样不存在被告因素阻滞开通的情形。因此，各案原告以小区保安系统、有线电视系统、燃气工程迟延开通为由，要求认定被告迟延交房并承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。另外，在（2011）××民三初字第××号案中，原告廖某和还主张B43栋1-3层X号房的入户大门、阳台露台不符合合同约定，但原告提供的照片无法反映拍摄地点、时间，也难以从中分辨出入户大门、阳台露台不符合合同约定的事实；而以“和记物业服务（深圳）有限公司观湖园管理服务中心”名义出具的《观湖园住宅单位钥匙托管承诺书》仅有“毛基华”个人签名，无法确认该文件系该服务中心出具，且该文件内容以及原告自行出具的“钥匙收条”也都只能说明钥匙交接问题，无法证明涉案房产存在原告所主张的不符约定情形。因此，原告廖某和关于B43栋1-3层X号房入户大门、阳台露台不符合合同约定的主张，缺乏充足的证据支持，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费由原告负担，各案受理费原告均已预交（具体数额详见判决附表）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 杨继周
二〇一一年十一月一日
书记员 武 琼
书记员 温燕云（2011）深宝法民三初字第776-788、834号案判决附表：附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 关注公众号“”