广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第3316号
上诉人（原审被告）：何穗怡，女，1979年4月1日出生，汉族。
委托代理人：邓水清，男，1965年5月27日出生，汉族。
被
上诉人（原审原告）：广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社。
法定代表人：陈溢初，职务：社长。
委托代理人：孙倩、梁���彦，分别为广东国政律师事务所律师、律师助理。
上诉人何穗怡因场地租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社一审诉称：原告与被告于2005年12月22日签订《场地租赁合同》一份，约定原告将其下属第五经济社的土地6433.8平方米承租给被告，承租期限自2006年4月1日至2014年3月31日。根据合同约定“租赁期限内，该地若被国家征用或集体使用，乙方（注：指被告）必须无条件服从，甲方并不作任何补偿，乙方并在指定期限内退出，租金交至退出日止”。现由于原告村内复建房建设项目的需要，位于原南漖70亩工业厂房以南、以西地块已获广州市政府批准为南漖涌截污工程和政府二类工业用地第三期征地项目���建房建设用地（市规地证（2007）17号文）。而被告租赁的土地正属于复建房项目的建设施工范围，经南漖联社决定收回相关土地作为复建房项目建设之用。为此，原告起诉要求：
一、判令解除原被告双方于2005年12月22日签订的《场地租赁合同》，并由被告及时交回涉案土地（十亩6433.8平方米）。
二、本案受理费由被告承担。何穗怡一审辩称：涉及场地在今年3月9日交付给被告使用，而且被告向原告缴纳了3月份的租金。原告提供的穗规划地证第（2011）303号《建设用地规划许可证》作为收回地块的依据是不符合法律规定的，因为该证规定了建设单位必须在取得本证一年内向土地行政主管部门申请用地，逾期未申请的，本证及其附件自行失效。但原告并没有向土地和有关部门申请用地，相关部门亦没有批准原告用地及发给原告《建设用地批准书》等证件。请求驳回原告的全部诉讼请求。原审法院
经审理查明：2005年12月22日，原、被告签订《场地租赁合同》约定：原告把位于十亩6433.8平方米租赁给被告作场地使用，租赁期8年，从2006年4月1日至2014年3月31日止；2006年4月1日至2010年3月31日的租金每月每平方米1.1元，共计每月租金7077.18元；2010年4月1日至2014年3月31日每月每平方米1.21元，共计每月租金7784.9元；租金每月缴交一次，并于每月月底前缴交；被告向原告支付10000元抵押金；租赁期满后，如被告交清租金，即将抵押金如数退回，如被告未交清租金，可将抵押金抵扣所欠款项；租赁期内，该地若被国家征用或集体使用，被告必须服从，并在指定日期内退出，租金交至退出日止。同日，被告向原告交纳了承包抵押金10000元。2010年原告曾以被告拖欠租金为由起诉要求解除合同，原审法院于2011年3月作出（2010）荔法民三初字第500号民事��决书，认定原告没有证据证明已经将涉案场地交付给被告使用，判决驳回原告要求终止合同、支付租金的诉讼请求，并判决原告向被告交付涉案场地。判决后双方当事人没有上诉。2011年4月被告向原告转账支付了3月份的租金5968.5元。2010年10月15日原告取得了广州市规划局颁发的《建设用地规划许可证》［穗规地证（2010）303号］，原告获准将荔湾区南漖自然村东侧36354平方米用于广州卷烟二厂南漖复建房项目。该许可证的附加说明部分注明：建设单位必须在取得本证一年内向土地行政主管部门申请用地，逾期未申请的，本证及其附件自行失效。2011年3月30日，原告通过邮政快递方式向被告发出《告知函》，要求被告在2011年6月15日前交还场地，该邮件被退回。原审法院认为：原、被告于2005年12月22日签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、��政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同约定，该地若被集体使用，被告必须服从，并在指定日期内退出，现原告已取得《建设用地规划许可证》，出现了集体须使用土地的情况，符合合同约定解除合同的条件，故原告要求解除合同合法合理，原审法院予以支持。至于被告称原告尚未到土地行政主管部门申请用地故不属于集体用地的主张，因租赁合同没有明确约定须经土地行政主管部门批准用地后才能解除合同，故原审法院对被告的主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款百一十三条、第九十七条的规定，原审法院作出判决：
一、解除原告广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社与被告何穗怡于2005年12月22日签订涉及南漖村十亩的地块6433.8平方米的《场地租赁合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起三十��内，被告何穗怡将南漖村十亩的地块6433.8平方米的场地交还给原告广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社。本案受理费50元，由被告何穗怡负担。判后，上诉人何穗怡不服，向本院提起上诉称，1、原审判决认定“合同约定，该地若被集体使用，被告必须服从，并在指定期内退出，现被上诉人已取得《建设用地规划许可证》，出现了集体须使用土地的情况，符合合同约定解除合同的条件，因租赁合同没有明确约定须经土地行政土地主管部门批准用地后才能解除合同，故本院对上诉人的主张不予采信。”因被上诉人诉讼主张收回涉案地块是村内作为复建房项目建设之用，事实很明显，被上诉人只是取得规划许可证，该许可证在附图及附件名称第3条规定“建设单位必须在取得本证一年内向土地行政主管部门申请用地，逾期未申请的，本证及其附件自行失效。”该证只是一个规划，并不代表可作建设使用，因涉案地块被上诉人至今还未获得土地部门批准申请用地，依法规定，建设项目用地征收还要进行公示、安置补偿、并进行办理招拍挂完善征地手续后，并办理土地产权方可认定土地使用，被上诉人地块虽然是村集体的，也不例外要依法办理这些程序是有法可依。在获得土地使用权后建设也必须获得规划单元公示及建设批准书等相关法律规定及行政主管部门批准文件才可以建设该项目，而被上诉人在未获得土地使用权后及建设相关文件建设项目，只是一个违法建设，按法规定，被上诉人如果这样以规划证建设项目，应以违法建设须拆除并受处罚，并承担法律责任，国家法律及相关部门行政法规规定对建设项目必须依法获得批准后即可建设项目。虽然合同没有约定经土地部门批准后才能解除合同，但也没有约定取得规划许可���后即符合解除租赁合同，被上诉人以建设项目收回地块，只能遵照法律及行政相关规定依法认定上述法定程序处理。
二、原审认定被上诉人向上诉人发出《告知函》指定期内收回地块是作租赁涉案地块合同约定退出依据与事实不符。1、原审法院审理查明“认定被上诉人于2011年3月30日，通过快递方式向上诉人发出《告知函》要求上诉人在2011年6月15日前交还场地，该邮件被退回”。该函依法不作认定，因该函上诉人在原审开庭时也没有收到该函，原审也认定该邮件被退回事实。原审法院也不可能以该函上诉人已收到的事实作认定被上诉人与上诉人在租赁合同约定指定期内作收回涉案地块时间，完全不符合法律规定处理，从而认定被上诉人已在指定期内行使收地行为，造成对上诉人极为不利的判决。2、因涉案地块被上诉人于2010年曾以上诉人拖欠租金为由起诉要求解除合同，2011年1月作出（2010）荔法民三初字第500号民事判决书，认定被上诉人没有证据证明已经将涉案场地交付给上诉人使用，判决驳回原告要求终止合同，支付租金诉讼请求，并判决被上诉人向上诉人交付涉案场地，判决后，被上诉人已向二审法院上诉。上诉人另一地块在（2010）荔法民三初字第498号判决也向二审法院上诉，因上述两案地块被上诉人隐瞒地块事实并交付广州市芳联混凝土公司使用，造成该司投入支付巨额私利款，原告怕承担责任及被芳联公司追讨损失，因上诉人也与芳联公司多年提供其它码头地块给其使用客户，被上诉人多次与上诉人协商并交回上述地块给上诉人使用，只是要求上诉人给芳联公司使用，以免造成其司损失，租赁事宜由上诉人与芳联公司自行商定处理，芳联公司也要求上诉人提供涉案地块给其司使用，并按约定交付使用费，基于这样，上诉人同意被上诉人于2011年2月25日到原审法院双方办理二审上诉撤诉申请。上诉人于2011年3月9日已收回涉案地块，并在同月11日交付涉案地块给芳联公司约定使用行为，并将给芳联公司使用地块《催告函》、《告知函》同日转给被上诉人，被上诉人在此期间也没有提出异议。上诉人并于2011年4月13日到被上诉人处由其提供盖有其公章存款凭单注明“交付500号2011年3月9日至2011年3月31日地块租金”。上诉人与被上诉人双方还对其它三块租赁海心沙地块三件案件在二审签订（2011）穗中法民五终字第377号、543号、544号调解书，双方抱着合作态度处理处理地块事宜。上诉人在此期间与被上诉人一直有电话联系、传真处理事宜，并多次在二审开庭见面及两次到原告处交付租金，被上诉人代理人孙倩在2011年3月31日也发信息给答辩人讲二审调解书没有一审诉讼费负担是否按一审判决认定负担，上诉人回信息同意，上诉人还保留信息内容及时间，同一天发函及发信息原告代理人为什么不提及发函的事，又为什么多次见面不交付，并已向上诉人收租及办理申请撤诉，被上诉人只是被芳联公司追讨获取私利而用上诉人应获取利益作补偿给芳联公司收回地块给其使用，被上诉人只是借规划许可证为由已符合收地而获取巨额私利。综上所述，被上诉人诉讼主张因建设村内复建房收回涉案地块，因其未获得申请用地及获得批建相关文件，虽然合同约定集体使用指定期内退出，但涉案地块用于建设使用是有法律规定，只能依照法律处理。被上诉人在2011年3月30日向上诉人发出《告知函》要求上诉人在2011年6月15日前交还场地，因上诉人没有收到该函，依法不作认定已收到该函，原审也不能以该函认定合同指定期内退出作为收回地块依据，也不符合规定及上��人在发出期内收函的事实，上诉人特提出上诉，请依法改判。上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审受理费由被上诉人承担。
被上诉人广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社答辩称，我方认为一审认定事实清楚，程序合法，适用法律妥当，应予维持。上诉人的上诉内容与其起诉书的内容一样，没有相关的事实和理由，我方认为应予维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2005年12月22日签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方应依约履行。按照双方合同的约定，该地若被集体使用，上诉人必须服从，并在指定日期内退出，现被上诉人经广州市规划局穗规地证（2010）303号《建设用地规划���可证》批准，将荔湾区南漖自然村东侧36354平方米用于广州卷烟二厂南漖复建房项目。此情况符合双方合同约定的被国家征用或集体使用、解除合同的条件。关于上诉人称被上诉人尚未到土地行政主管部门申请用地故不属于集体用地的主张，因双方合同约定只要出现“被国家征用或集体使用”的情况，上诉人就必须服从并在指定日期内退出，并无约定“被国家征用或集体使用”具体进展到哪个阶段，上诉人才必须服从并在指定日期内退出。故此，本院对上诉人该主张，不予采信。故被上诉人要求解除合同、上诉人交还场地，有合同依据，原审法院予以支持，并无不当。经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。上诉人上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）的项规定，判决如下���驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人何穗怡负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 岳为群
代理
审判员 姚伟华
二〇一一年十一月××日
书 记 员 李 焕 微信公众号“”