杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西商初字第624号
原告（反诉被告）：杭州华邦房地产代理有限公司。
法定代表人：胡雪芳。
委托代理人：蒋伟政。
被告（反诉原告）：钟至恒。
被告（反诉原告）：郑菊。钟至恒、郑菊的共同
委托代理人：钟维立。杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦代理公司）与钟至恒、郑菊居间合同纠纷一案，本院于2011年4月26日受理后，依法由
审判员吴玉凤独任审判。后因钟至恒、郑菊提起反诉，本案依法转为普通程序组成合议庭，于2011年7月12日公开开庭进行了审理。华邦代理公司的委托代理人蒋伟政，钟至恒、郑菊的共同委托代理人钟维立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华邦代理公司起诉称：2010年9月20日，在华邦代理公司的居间下，钟至恒、郑菊和房屋出让人徐根明、张备胜达成关于西湖区金田花园15幢C座101室房屋的交易，签订了《委托代理合同》（以下简称代理合同）、《杭州市房屋转让合同》（以下简称房屋转让合同）等文件。2010年12月2日，在杭州市西湖区人民法院的调解下，钟至恒、郑菊和徐根明、张备胜达成调解，解除了双方签订的房屋转让合同，钟至恒、郑菊支付了一定的费用。综上，华邦代理公司已经促成了交易，完成了居间，根据法律和合同的约定，钟至恒、郑菊理应支付经纪服务费。为此，请求判令钟至恒、郑菊立即支付经纪服务费22230元，违约金4446元，并承担本案的诉讼费用。钟至恒、郑菊答辩并反诉称：
一、华邦代理公司诱骗钟至恒、郑菊与徐根明、张备胜签订了价款为135万元的房屋转让合同。2010年9月17日，华邦代理公司业务员电话联系钟至恒、郑菊讲有金田花园69平方米的房源，挂牌价为130万元，问钟至恒要不要看房。钟至恒、郑菊看房后决定购买。第二天，钟至恒、郑菊去华邦代理公司交纳意向金时，业务员接了几个电话后讲有多人看上了该房屋，出价135万元，如果你们按此价格购买并支付意向金，则房屋卖给你们。为了买房，钟至恒、郑菊同意出价135万元，但事后房屋出让人告知并未加价。
二、华邦代理公司未尽告知义务。2010年9月20日签订房屋转让合同时，钟至恒、郑菊向华邦代理公司提出两个条件：一是用公积金贷款；二是不管什么原因贷不出款，都要无责解约。当时华邦代理公司工作人员问明钟至恒、郑菊已经缴满一年的公积金后，承诺公积金贷款肯定能够办出。在此情况下，钟至恒、郑菊与房屋出让人签订了房屋转让合同。但华邦代理公司业务员却于2010年9月26日告知要一份年收入12万元的证明，钟至恒、郑菊当即告知没有这么高的收入。后经多方想办法也未开出该证明，只开了年收入8.3万元的证明。后公积金贷款因还款能力未被批准。因此，华邦代理公司未告知公积金贷款须12万元的年收入证明，就承诺可以公积金贷款，导致与卖房人签订了房屋转让合同。
三、2010年12月2日，在杭州市西湖区人民法院调解下，钟至恒、郑菊支付房屋出让人20000元，下午与华邦代理公司就居间服务费进行协商，当时华邦代理公司工作人员经请示后口头表态服务费不再收取，故将已交付的3万元意向金（已转为税费金）和55万元及钟至恒、郑菊的个人资料退还。综上，因华邦代理公司的欺骗行为和未尽告知义务导致钟至恒、郑菊支付卖方20000元，并造成因筹集首付款而多支付了15000元的利息，该损失由华邦代理公司造成，理应由其赔偿。另外，双方已经口头达成协议，不再收取中介费，但华邦代理公司却再行起诉，是不诚信表现。针对钟至恒、郑菊的反诉，华邦代理公司答辩称：华邦代理公司在整个居间过程中不存在任何欺诈、诱骗行为，也没有作出公积金贷款一定能办出的承诺，更未放弃收取服务费。华邦代理公司提供了下列证据材料：1.杭房权证西移字第**房屋所有权证书复印件，用以证明转让人委托华邦代理公司出售该房屋。2.委托代理合同，用以证明居间方与房屋买卖双方之间权利义务的约定。3.房屋转让合同及其补充协议，用以证明华邦代理公司已经促成交易，完成了居间义务。4.经纪服务费确认书，用以证明钟至恒、郑菊应支付服务费22230元。5.本院（2010）杭西民初字第2580号民事调解书，用以证明钟至恒、郑菊已经和房主解除房屋转让合同，并支付了相应的费用。钟至恒、郑菊提供了下列证据材料：1.个人房产交易税预算清单，用以证明钟至恒、郑菊交纳了30000元意向金，并转为税费款。2.委托代理合同，用以证明房屋转让合同第八条约定争议解决的内容，当时华邦代理公司将意向金和首付款退还，表明双方之间的争议已经解决。3.房产转让补充协议，用以证明根据协议约定内容，若公积金贷款审核不能通过则需要转为商业贷款，但华邦代理公司一直没有做该项工作，直到将意向金和首付款退还。4.钟至恒、郑菊的工资收入证明，用以证明如果按房价130万元，则可以办理公积金贷款，如果135万元则无法办理公积金贷款。因华邦代理公司擅自加价，导致钟至恒、郑菊无法公积金贷款。5.公积金贷款说明，证明目的同证据4。6.签约流程单，用以证明华邦代理公司应当告知钟至恒、郑菊，需要多少的收入才能用公积金贷款80万元，但其并未履行该告知义务。7.现金交款单及特种转账贷方凭证，用以证明钟至恒、郑菊向华邦代理公司交付了首付款55万元，需公积金贷款80万元，后华邦代理公司将所交款项全部还给钟至恒和郑菊。另外，根据钟至恒、郑菊的申请，本院准许证人郑某出庭作证。郑某陈述：其是钟至恒的母亲。2010年9月27号左右，其和儿媳郑菊去房屋转让人处要求开具兼职收入证明时，听房屋转让人讲他们的卖价就是130万元，135万元系中介公司擅自加上去的。另外，华邦代理公司的经办人员王平在上一个案子调解时曾经告诉，按照行规，不成交不收中介费。华邦代理公司提供的证据经过了质证。钟至恒、郑菊认为：对证据华邦代理公司提供的证据的真实性无异议，但该组证据无法证明钟至恒、郑菊应当支付服务费。钟至恒、郑菊提供的证据经过了质证。华邦代理公司认为：对证据1-4的真实性无异议，但证据2-4无法实现其证明目的。证据2无法证明华邦代理公司退款后就不收取服务费。关于证据3，华邦代理公司通知钟至恒、郑菊无法办理公积金贷款后，其并未要求办理商业贷款。关于证据4，办理收入证明是购房者的义务，华邦代理公司只是政策咨询。证据5不属于证据范畴，该理解是否正确无法确认。对证据6-7的真实性无异议，但证据6无法证明其待证事实。关于证人证言，因证人系钟至恒的母亲，与本案存在重大利害关系，故该证人证言不应当被采信。本院对当事人提供的证据经审查认为，钟至恒、郑菊提供的证据5系其自己对公积金按揭贷款的理解，因无相关专业部门的证明，故本院不予确认。关于双方提供的其他书面证据，对方对其真实性均无异议，本院予以确认。关于证人证言，因证人系钟至恒的母亲，故对该证人证言本院不予采信。根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：钟至恒、郑菊经华邦代理公司工作人员介绍及带领看房后，决定以135万元的价格购买在华邦代理公司挂牌出售的徐根明、张备胜名下的金田花园15幢C座101室房屋，并向华邦代理公司支付意向金3万元。2010年9月20日，钟至恒、郑菊（乙方）与徐根明、张备胜（甲方）在华邦代理公司签订了《杭州市房屋转让合同》，约定：房屋转让价格为总价135万元；付款方式为乙方于2010年9月30日前，将首付款55万元打入代理方在银行的保证金账户，待款到账且乙方办理银行按揭申请手续后转给甲方；余款80万元整在银行办理市公积金按揭贷款手续，待银行放贷交房完毕后转给甲方。双方还对交房方式、违约责任等作了约定。同时，双方又签订《房产转让补充协议》。同日，徐根明、张备胜（甲方）与钟至恒、郑菊（乙方）以及华邦代理公司（丙方）签订《委托代理合同》，该合同记载：甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚信、信用的基础上，经丙方代理服务，就杭州市西湖区金田花园15幢C座101室房屋以1350000元整的成交价格签订了《杭州市房屋转让合同》。现双方就该合同所涉及的产权过户事宜，共同委托丙方办理，达成如下条款。其中在付款方式和产权登记条款中约定：乙方应按《杭州市房屋转让合同》约定的付款方式支付房款，并于合同签订之日起7个工作日内办理按揭贷款手续并确保其信用记录良好，收入真实有效能够正常审批通过。甲、乙双方在接到丙方通知后2个工作日内共同前往该房屋权属登记部门办理身份校验及产权登记。在违约责任条款中约定：1.甲、乙双方任何一方如有延交过户资料、身份校对、预缴税费、办理按揭等影响交易进度的，视为违约并按人民币300元／天向另一委托方支付违约金。若导致《杭州市房屋转让合同》不能正常履行，则按《杭州市房屋转让合同》相关约定承担违约责任。2.甲、乙双方任何一方或双方逾期向丙方支付经纪服务费，每逾期一日向丙方支付经纪服务费的2%作为违约金（累计不超过20%），如因甲、乙双方任何一方违约或甲、乙双方协商解除交易导致本合同、《杭州市房屋转让合同》不能履行完毕的，违约方或甲、乙双方仍应支付丙方完成此次交易应收的甲乙双方经纪服务费总额作为经纪服务费。如丙方无故终止，丙方将双倍退还所收的经纪服务费。另外三方还对交易税费的支付、相关资料的提交、三证办理、领取三证的方式、争议的解决等作了约定。同日，徐根明、张备胜（甲方）与钟至恒、郑菊（乙方）以及华邦代理公司（丙方）又签订《经纪服务费确认书》，该确认书记载：甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚信、信用的基础上，经丙方居间服务，就杭州市西湖区金田花园15幢C座101室房屋以1350000元整的成交价格签订了《杭州市房屋转让合同》。现双方就丙方居间服务涉及的经纪服务费确认如下：甲方应付经纪服务费11115元整、乙方应付经纪服务费11115元整，共计22230元整，由乙方承担甲、乙双方应付的全部经纪服务费。甲、乙双方协商同意在《杭州市房屋转让合同》及相关协议签订之日起7个工作日内向丙方支付全额经纪服务费。本确认书作为《委托代理合同》的附件，与《委托代理合同》具有同等效力。2010年6月27日，钟至恒、郑菊工作单位出具证明两份，证明钟至恒平均年收入约48000元，郑菊平均年收入35000元。2010年9月30日，钟至恒、郑菊将55万元首付款汇入华邦代理公司在建行开设的保证金账户。2010年10月10日，钟至恒、郑菊被银行告知其公积金贷款申请被杭州市公积金中心审核退回，无法办理公积金贷款。2010年11月30日，钟至恒、郑菊向本院起诉徐根明、张备胜，要求撤销双方签订的《杭州市房屋转让合同》、返还已支付的首付款和定金共计58万元。该案于2010年12月2日以调解方式结案，双方自愿解除《杭州市房屋转让合同》；钟至恒、郑菊支付徐根明、张备胜20000元。2010年12月2日下午，华邦代理公司将钟至恒、郑菊以及徐根明、张备胜双方房屋买卖材料退还给双方并将钟至恒、郑菊交纳意向金30000元退还，同时开出55万元的现金支票交给钟至恒、郑菊。2010年12月3日，钟至恒、郑菊将首付款55万元取出。
本院认为：华邦代理公司作为专业的房地产中介公司，其中介目的是促成钟至恒、郑菊与徐根明、张备胜之间的房屋交易而不仅仅是签订合同。本案中钟至恒、郑菊与徐根明、张备胜在华邦代理公司的居间撮合下虽然签订了《杭州市房屋转让合同》，但因钟至恒、郑菊的收入无法通过关系部门审核，导致无法进行公积金贷款，最终导致《杭州市房屋转让合同》解除，房屋转让交易没有完成。虽然《委托代理合同》中有钟至恒、郑菊“于合同签订之日起7个工作日内办理按揭贷款手续并确保其信用记录良好，收入真实有效能够正常审批通过”的约定，但该代理合同系华邦代理公司的格式合同，华邦代理公司作为专业的房地产中介机构，应当向钟至恒、郑菊说明案涉公积金贷款的具体条件，包括公积金贷款80万元的收入条件。但华邦代理公司并未提供证据证明在钟至恒、郑菊与徐根明、张备胜签订《杭州市房屋转让合同》时就告知该事项，而钟至恒、郑菊则因收入原因无法完成80万元的公积金贷款。因此，华邦代理公司的行为有违中介机构的操作规范。而钟至恒、郑菊在没有核实公积金贷款的具体条件的情况下，就签订了《杭州市房屋转让合同》及《委托代理合同》。因此，华邦代理公司和钟至恒、郑菊对于房屋转让交易最终未能完成都存在过错。有鉴于此，在华邦代理公司未能最终促成系争房屋交易的情况下，华邦代理公司起诉要求钟至恒、郑菊支付经纪服务费，依据不足。钟至恒、郑菊因自身过错造成的损失也不应向华邦代理公司请求赔偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、驳回杭州华邦房地产代理有限公司的诉讼请求。
二、驳回钟至恒、郑菊的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费467元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担；反诉案件受理费337.50元，由钟至恒、郑菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴玉凤
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 王友瑞
二〇一一年九月三十日
书 记 员 陈容容 更多数据：