福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2011）丰民初字第2187号原告李少仰，男，1970年8月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人詹晖，福建宏飞律师事务所律师。被告泉州市建德房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区刺桐路北段圣湖路。法定代表人郭献德，该公司董事长。委托代理人庄伟忠，男，1977年12月7日出生，汉族，住泉州市惠安县。
原告李少仰与被告泉州市建德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人詹晖和被告的委托代理人庄伟忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2008年5月13日签订购买诉争号商品房，面积为132.71平方米，总价款553401元整。同时《合同补充协议》第8条第一款约定“出卖人应当在2009年9月30日之前（（该商品房经验收合格”，交付给买受人即原告，但被告至今未将合格的商品房交付给原告，其行为已构成违约，应承担违约责任，为此原告向法院起诉。原告于2011年5月11日向法院提出撤诉申请，法院于2011年5月11日以（2011）丰民初字第1165号裁定准许原告撤诉。原、被告在《合同补充协议》第9条第一款第二项“（出卖人按日向买受人支付已交房款价款万分之一的违约金”，由于双方约定的违约金日万分之一明显低于因被告违约行为给原告造成的实际损失，不包括每年的通货膨胀及因延迟交房土地使用年限的缩短造成的损失，仅同银行同期贷款利率（2008年12月23日至2010年10月19日一年期的银行同期贷款年利率为5.13；2010年10月20日起至2011年2月8日一年期的银行贷款年利率为6.31；2011年2月9日至2011年4月5日一年期的银行贷款年利率为6.06；2011年4月6日起银行贷款年利率为6.31；）比较，原告的损失最低也比约定的违约金多45.5%，因此，应依法增加违约金的比例即按银行同期贷款利率计算违约金。请求：1、将验收合格、并符合合同约定的商品房交付给原告；2、原、被告约定的逾期交房违约金调整为银行同期贷款利率；3、以购房款553401元为基数，从2009年10月1日起至实际交房之日止，暂计至2011年5月31日按银行同期贷款利率支付逾期交房违约金人民币50224元。
被告辩称：诉争房屋已经相关部门验收合格，符合交房条件。根据合同约定逾期天数应扣除因天气原因造成的可延期天数97天。逾期交房违约金应按合同约定的标准计算，时间计算应截止至2010年8月8日被告通知原告交房的15日的时间内并扣除97天来计算。
经审理查明：被告泉州市建德房地产开发有限公司于2008年3月4日取得诉争商品房所在楼盘的商品房预售许可证。
原告李少仰与被告于2008年5月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买诉争商品房一套，建筑面积132.71平方米，房屋总价款人民币553401元。合同附件六《合同补充协议》第八条约定，被告应于2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、中、大雨、暴雨及六级以上大风（以泉州气象局提供资料为准）……本约定从工程开工之日起算”；第九条约定，被告如逾期将诉争商品房交付原告使用超过30日后，应当自合同约定的交房期限届满次日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约付清全部购房款；2010年5月28日，诉争房屋经消防部门抽查合格，2010年7月27日，诉争房屋通过规划部门的验收，2010年8月2日，诉争房屋通过了建设、设计、施工、监理、勘察等单位的竣工验收，被告于2010年8月8日发邮政快递给原告通知其在15天内到被告处接收诉争商品房。
原告至今未与被告办理房屋交接手续。另查明，据被告与福建省高德工程建设有限公司于2007年8月31日签订的《建设工程施工合同》第三条的约定，“开工日期：桩基验收合格之日”；而福建省第五地质工程公司出具的《施工质量竣工报告（合格证明书）表》载明诉争商品房所在楼盘“桩基验收合格”的时间为2007年10月30日。另据泉州市气象局提供的气象资料所示，自诉争商品房开工之日（2007年10月30日）起至合同约定的交房之日（2009年9月30日）止，泉州市区出现双方合同约定的可延期交房的风雨天气共计62天。本案双方当事人争议焦点为：诉争商品房逾期交房违约金如何确定？关于焦点，原告认为，原、被告约定的逾期交房违约金明显偏低，应按银行同期贷款利率计算；被告提供的证据不属于不可抗力的原因造成，免责责任应与被告和建筑商签订的合同关于免责条款一样的条件；被告至今未出示本商品房经政府有关部门验收备案的合格证明，未提供《建设工程竣工验收备案表》，也未提供《商品房的质量保证书》和《住宅使用说明书》，其商品房明显不符合双方合同的约定，如铝合金门窗，合同约定是塑钢门窗，合格的邮报箱以及其他其他小区的配套等。这些都说明被告不具备交房条件。关于焦点，被告认为，根据合同补充协议6第八条的约定，房屋的交付条件为商品房经验收合格，本案诉争房屋已经验收合格，符合交房条件。在出卖人通知买受人办理入伙手续之日起15天内，到指定地点办理入伙手续，逾期不办理的视为同意入伙。被告于2010年8月9日已向原告通知交房，原告也确认收到该份通知，故本案逾期交房的计算截止时间应为2010年8月9日。中、大雨、暴雨以及6级以上大风应予以延期，根据被告提供的天气证明，施工期间可以扣除的天气情形共97天。原告不能举证证明被告逾期交房给原告造成财产上的损失，其主张的按银行贷款利息计算与本案没有因果关系，故原告主张的逾期交房违约金应按合同约定计算。结合查明的事实和双方提供的证据，本院对原、被告的争议焦点分析认证如下：关于焦点，
本院认为，根据合同的约定，被告应于2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告直至2010年8月9日才通知原告交房，已构成逾期交房。被告发出通知时，房屋已通过设计、建设、施工、监理、勘察、规划、消防部门的验收，可以认定房屋已经验收合格，符合交房条件，原告未在通知期限内办理房屋交接手续，其要求被告继续承担该期限以后的逾期交房违约金，缺乏法律依据，不予采纳。由于诉争商品房自开工之日即2007年10月30日起至合同约定的交房之日2009年9月30日止这一期间，泉州市区共出现合同约定的可延期交房的风雨天气62天，属双方约定可延期交房的免责事由，可从被告逾期交房的天数中予以扣除，故被告交房时间应顺延至2009年12月2日，截止2010年8月23日交房通知期限届满时共逾期265天。因双方在合同中就逾期交房违约金标准为已付房价款的日万分之一的约定系原、被告的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。原告认为被告逾期交房给原告造成的损失远远超过合同约定的违约金并要求调整，但双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的标准约定为已付购房款的日万分之一，关于逾期付款违约金的标准也是日万分之一，即双方合同关于被告逾期交房和原告逾期付款的违约责任的约定是对等的；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额”的规定，提高违约金标准的前提条件是原约定的标准低于被告逾期交房给原告造成的损失，该“损失”是指合同当事人违约行为给对方造成财产上的减少或者权益上的丧失，原告并未举证证明被告逾期交房给其造成的财产上的减少或权益上的丧失，也无从比较约定的违约金是否低于该损失。
原告请求被告按银行同期贷款利息计算违约金，但未能证明按该标准计算的违约金与被告逾期交房行为给其造成的损失相当，原告虽向银行按揭贷款支付购房余款，其承担银行按揭利息与被告的逾期交房行为并没有因果关系，违约金仍应按合同约定的已付购房款的日万分之一计付至2010年8月23日。原告诉求的逾期交房违约金应按合同约定的标准计付，即553401元×265天×0.01‰／天＝14665元。综上所述，
本院认为：被告具有商品房预售资质，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。根据合同的约定，被告应于2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告直至2010年8月9日才通知原告交房，已构成逾期交房。被告发出通知时，房屋已通过设计、建设、施工、监理、勘察、规划、消防部门的验收，可以认定房屋已经验收合格，符合交房条件，原告未在通知期限内办理房屋交接手续，其要求被告继续承担该期限以后的逾期交房违约金，缺乏法律依据，不予采纳。根据以上对争议焦点的认定，被告应支付给原告逾期交房违约金为14665元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告李少仰逾期交房违约金14665元；
二、驳回原告李少仰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1056元，由原告负担748元，被告负担308元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈子平
代理
审判员 郭云程
人民陪审员 白华国
二〇一一年九月二十九日
书 记 员 郭锡锋附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：