深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第479号原告张某。委托代理人龚某，广东怀明律师事务所律师。被告陈某甲。被告赵某。两被告共同委托代理人何某，北京市大成（深圳）律师事务所律师。第三人某公司。法定代表人黄某。委托代理人曾某。委托代理人刘某。
原告张某诉被告陈某甲（以下简称被告一）、赵某（以下简称被告二）、第三人某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由
审判员王娟独任审理，于2011年9月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人龚某，两被告的共同委托代理人何某、第三人的委托代理人曾某、刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月7日，原、被告签订《房地产买卖合约》，原告在签订合同当日支付购房定金人民币10000元，签订合同之日后三日内原告委托中介公司刘某转交补齐定金人民币20000元。2011年1月26日原告向被告寄送《合同条例履行催告函》，且中介公司和原告多次打电话督促被告履行合同否则将追究违约责任，但两被告仍然拒绝履行。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：1、两被告返还购房定金人民币10000元；2、两被告支付违约金176000元（880000×20％）；3、两被告支付违约补偿金176000元（880000×20％）；4、二被告承担本案诉讼费用被告答辩称，原告未按约定交付定金，此合同义务在先，被告享有先履行抗辩权；
二、原告违约造成合同无法履行。签约后原告一直不配合办理委托担保公司，未到指定担保公司示明同意委托，导致被告根本无法办理委托；
三、原告诉求重复，违约金与违约补偿金属同一性质同一含义系重复诉求，应驳回诉求；
四、原告诉请20％违约金，数额明显过高。本案双方签订合同后仅支付1万元定金，双方均无任何损失，且原告也严重违约，诉请20％违约金明显过高，不应支持；
五、原告违约的行为已解除合同，被告无返还定金义务；
六、第三人与本案无关，不能作为本案的第三人参加本案，被告没有委托第三人进行房地产中介以及第三人的员工刘某为中介方。第三人陈某乙下，被告通过第三人出卖涉案房产，委托代理人刘某是合同的签署方，合同是2011年1月7日签订，原告支付定金是星期日，第三人通知被告星期一到第三人公司签收，但被告接到通知到第三人公司门口却未入内签收定金即离开，被告告知第三人效率太低不出售涉案房产了，之后第三人再次通知被告要求履行合同，被告不予理睬。
经审理查明，2011年1月7日，原告（买方）与两被告（卖方）签订一份《房地产买卖合约》，约定两被告将位于深圳市宝安区福永镇某小区5-8栋8座5F房转让给原告，转让价为人民币880000元，卖方应在签订本合同之日（含当日）后5个工作日内向原按揭银行申请提前还款，并通过委托担保公司赎楼，卖方撤销公证委托又不在5个工作日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为违约，发生此情形则由卖方承担违约责任；购房定金共计人民币30000元，买方在签订合同当日支付人民币10000元整，签订合同后3日内（含当日）买方补齐人民币20000元，此定金由买方直接向卖方支付，买方将定金打入卖方已签署的监管协议类似文件指定的监管账号中以后，视为卖方本人收讫定金，卖方应在款项到账后三天内向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；如买卖双方任何一方未按本合同约定的期限履行义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，同时违约方须向守约方另外支付房产转让成交价百分之二十违约补偿金；签署合约后，买方或卖方任何一方未能履行本合约之条款购入或出售该房地产，守约方以特快专递的形式发函通知其违约，经此证明违约一方。当日，原告向被告支付了定金人民币10000元，被告二赵某出具了收条。2011年1月9日，原告向第三人的工作人员刘某支付剩余定金人民币20000元。被告当庭确认2011年1月9日，第三人的工作人员致电被告让其收取原告支付的剩余定金，但被告认为该笔款项是否系原告支付被告无法确定，故拒绝签收剩余定金，也未履行合同约定的其他义务。上述事实，有原告当庭陈述及提交的证据房地产买卖合约、收条2份、合同条例履行催促函、特快专递详情单、服务费支付承诺书（买方）、合同条例履行督促函邮寄单2份、律师函邮寄单2份、妥投单、要求退回单；第三人提交的证据房地产买卖合约在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与两被告于2011年1月7日签订的《房地产买卖合约》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实全面履行。本案的焦点是两被告拒收由第三人的工作人员转交的剩余定金人民币20000元的行为是否构成违约。原、被告双方签订的《房地产买卖合约》中约定剩余定金人民币20000元于签订合同之日起三日内由买方直接向卖方支付，买方将定金打入卖方已签署的监管协议或类似文件指定的监管账号中以后，视为卖方本人收讫定金，本案中双方没有签订监管协议，两被告也没有向原告提供支付定金的账号，因此原告在合同履行期内将定金交予第三人或第三人工作人员，由其向两被告转交并无不妥。两被告辩称原告支付剩余定金时并未通知两被告其由第三人的工作人员转交导致被告无法确认该笔款项系原告支付有权拒绝签收，
本院认为，虽然原告未能通知两被告，但第三人已经明确告知该笔款项系原告委托其转交给两被告的剩余定金，且被告也明知与其签订《房地产买卖合约》的当事人为原告，两被告拒绝签收剩余定金的理由不足，原告已经履行了支付定金的义务，两被告理应按照合同的约定履行卖方委托担保公司赎楼的义务，但两被告拒绝履行已经构成根本违约，故对原告要求返还定金人民币10000元及支付违约金的诉请，本院予以支持。关于违约金的数额，原告请求按合同的约定按房屋转让价的20%的标准支付违约金及违约补偿金，
本院认为，虽然双方约定的违约金及违约补偿金为房款的20%，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，两被告已经答辩称违约金的数额明显过高要求调低违约金，故本案两被告的行为虽然构成了根本违约，给原告造成了经济损失，但双方当事人约定的违约金及违约补偿金标准过高，本院酌减为房屋转让价的10%，即88000元。故原告要求两被告承担违约金人民币176000元和违约补偿金人民币176000元的诉讼请求部分成立，对该部分诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、第二款的规定，
判决如下：
一、两被告陈某甲、赵某于本判决生效之日起三日内向原告张某返还定金人民币10000元；
二、两被告陈某甲、赵某于本判决生效之日起三日内向原告张某支付违约金及违约补偿金人民币88000元；
三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3365元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 王 娟
二〇一一年九月二十八日
书记员 潘国清
书记员 温燕云附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 来源：