杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第1625号
原告：马定波。
原告：马显龙。
原告：吴秋香。以上三原告共同
委托代理人：梁月军。
被告：陈吉鸿。
原告马定波、马显龙、吴秋香（以下简称三原告）诉被告陈吉鸿（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月29日受理后，依法由
审判员倪泓独任审判，并于2011年9月22日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人梁月军到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告共同起诉称：位于杭州市西湖区金色蓝庭3幢1501室房屋（以下简称1501室房屋）系三原告共同共有。2011年6月7日，被告通过中介找到原告马显龙、吴秋香，称需租房给其公司员工居住，双方就1501室房屋的租金、用途等进行了协商，并由原告吴秋香代表马显龙与被告签订了《房屋租赁合同》。由于该租赁行为未经原告马定波同意，原告马定波也明确向被告作出了不予追认的意思表示，但被告仍于2011年6月19日擅自撬门并装修入住，且至今未支付租金。三原告多次电话告知被告要求其腾退，但被告却拒绝腾退，甚至动用暴力逼迫三原告同意出租，三原告为此曾报警110，但古荡派出所民警建议通过法律途径解决。三原告认为，1501室房屋的出租未经过全体共同共有人的同意，原告马显龙、吴秋香与被告签订的《房屋租赁合同》应为无效，被告应当从该房屋内腾退，故诉至法院，请求判令：
一、被告立即停止装修并腾退1501室房屋（庭审中变更为被告立即腾退1501室房屋）；
二、本案诉讼费用由被告承担。被告未作答辩，也未提交书面答辩状。三原告共同向本院提供了以下证据：1.《房屋所有权证》三份。证明1501室房屋系三原告共同共有。2.《房屋租赁合同》一份。证明原告马显龙、吴秋香与被告签订的租赁合同未经过原告马定波的同意。3.照片及情况说明一份。证明1501室房屋已由被告占用并开始装修。4.国内特快专递邮件详情单及查询单、不予追认通知书各一份。证明原告马定波未授权原告马显龙、吴秋香代为与被告签订租赁合同，且已向被告送达了不予追认通知书。被告未提供证据。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证与质证之权利。结合证据的来源以及与本案的关联性，本院对原告提交的证据的真实性均予以认定。根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：1501室房屋系三原告共同共有。2011年6月7日，原告马显龙、吴秋香与被告就1501室房屋的租赁事宜初步达成一致意见后，双方分别以原告马显龙为出租方（甲方）、杭州市星辉房地产信息咨询有限公司为承租方（乙方）订立《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将1501室房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为居住使用；甲方于2011年6月7日前向乙方交付该房屋，乙方同时应支付房屋租赁保证金4100元；该房屋月租金为4150元，租赁日期自2011年7月10日起至2016年7月9日止；允许合租。原告吴秋香以“马显龙”名义在该合同尾部的甲方栏签名并捺印，被告则在乙方栏书写“杭州市星辉房地产信息咨询有限公司”名称并在代理人处签名捺印。合同签订后，被告即向原告马显龙、吴秋香支付了保证金4100元。2011年6月19日，被告进入1501室房屋进行装修并入住。2011年6月25日，原告马定波向被告寄送不予追认通知书一份，通知被告其作为1501室房屋的共有人并未同意及授权原告吴秋香对该房屋进行处分，故对原告吴秋香的代理行为不予追认。次日，被告签收该份不予追认通知书。2011年6月29日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，杭州市星辉房地产信息咨询有限公司系私营有限责任公司，于2011年7月7日注册登记，法定代表人即为被告。原告马显龙与吴秋香系夫妻关系，原告马定波系原告马显龙与吴秋香之子。
本院认为：我国物权法第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。我国物权法第九十六条又规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。共同管理依据不同的管理行为，可以分为共有物的保存、改良和利用，其中对共有物的利用属于重要的管理行为，各共有人不得单独为之。本案中，1501室房屋系三原告共同共有，三原告对该共有财产平等地享有占有、使用、收益和处分的权利，原告马显龙、吴秋香将1501室房屋出租的行为，即为共有物的利用行为，应当经全体共同共有人同意。虽然三原告之间系家庭成员关系，但原告马显龙、吴秋香的行为并不必然构成对原告马定波的表见代理，因此，在原告马定波未在《房屋租赁合同》上签字认可、事后又未向被告予以追认的情况下，原告马显龙、吴秋香出面订立的《房屋租赁合同》对原告马定波不发生效力，为无效的合同。因被告在合同中所载明的承租方杭州市星辉房地产信息咨询有限公司系私营有限责任公司，其在订立合同时尚未正式注册设立，原告据此选择自然人股东即被告作为权利主张对象，亦符合法律规定。在合同无效后，被告继续占有和使用三原告共同共有的1501室房屋，没有合法依据，应当予以返还。故三原告要求被告腾退该房屋的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，
判决如下：陈吉鸿于本判决生效之日起十五日内将杭州市西湖区金色蓝庭3幢1501室房屋腾退给马定波、马显龙、吴秋香。如果未按本判决指定的期间履行上述确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元减半收取40元，由陈吉鸿负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 倪泓
二〇一一年九月二十八日
书记员 李韵 微信公众号“”