广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）珠中法民三终字第218号
上诉人（原审被告）：珠海碧湾花园房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区。
法定代表人：陈健敏，该公司经理。
委托代理人：李英，上海虹法律师事务所律师。
委托代理人：何福明，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市斗门区井岸镇江。
被
上诉人（原审原告）：余奕锋，男，汉族，住广东省海丰县，身份证号码：×××2450。
被
上诉人（原审原告）：方瑞妹，女，汉族，住广东省惠来县，身份证号码：×××0929。两被上诉人余奕锋、方瑞妹的共同
委托代理人：王占杰，广东华信达律师事务所律师。
上诉人珠海碧湾花园房地产开发有限公司（以下简称碧湾房产公司）为与被上诉人余奕锋、被上诉人方瑞妹房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2011）金民一初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年1月29日，余奕锋、方瑞妹、碧湾房产公司订立《商品房买卖合同》一份，合同约定余奕锋、方瑞妹向碧湾房产公司购买其开发的金湾区红旗镇东珠路159号阳光玫瑰园第1幢1单元603号房预售商品房一套，房屋总价款为445，494元，约定交房日期为2010年9月30日前，交房标准为商品房经验收合格。逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期60日的，买受人有权解除合同，出卖人承担相应的违约责任。合同还约定了其他条款。合同订立后，余奕锋、方瑞妹以按揭形式依约向碧湾房产公司支付了全部房款，至2010年9月30日约定的最迟交房日碧湾房产公司仍未通知余奕锋、方瑞妹收楼。2010年10月28日，碧湾房产公司向余奕锋、方瑞妹发出书面收楼通知，称所购商品房符合交房条件，业主可于2010年11月10日至2010年12月30日前往办理入伙手续。余奕锋、方瑞妹认为碧湾房产公司未提供商品房经验收合格的证明文件，于是拒绝收房。庭审中，碧湾房产公司认可已收齐房款，确因其他原因商品房尚未取得相关部门的验收合格证明文件，但房屋达到正常居住使用的标准。以上事实，有余奕锋、方瑞妹、碧湾房产公司在庭上的陈述和余奕锋、方瑞妹提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《借款借据》、《房产按揭担保借款合同》、《阳光玖瑰园收楼通知书》、《阳光里房屋交付指引》、《会议纪要》、《关于迟延交房的违约金以及角楼手续问题致开发商》、《关于“收楼通知书”的回复》、《国内挂号信函收据》、《改退批条》、《信封》、《交寄邮件收据》、《国内特快专递邮件详情单》等���据在案证实。原审法院认为，余奕锋、方瑞妹、碧湾房产公司订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，对合同双方具有约束力。本案中，余奕锋、方瑞妹、碧湾房产公司在合同中明确约定了交房日期为2010年9月30日前，余奕锋、方瑞妹在付清全部房款的情况下，碧湾房产公司于2010年10月28日才通知余奕锋、方瑞妹交付房产，已经构成商品房的迟延交付。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位（即开发商）应当会同勘察、设计、施工、监理单位、质检部门对建设项目（即开发的商品房）进行质检，并向建设行政部门提交备案，工程质量监督部门和建设行政管理部门认为建设单位组织的竣工验收各方面都符合法律法规规定的，由建设行政管理部门向建设单位出具《竣工验收备案表》。本案中，虽然购���合同中并没有约定碧湾房产公司必须向余奕锋、方瑞妹出具商品房合格的证明文件，但合同中明确了交房标准为“商品房经验收合格”，碧湾房产公司在交房时应当向购房人出示或提供行政管理部门出具的《竣工验收备案表》或其他足以证明商品房为合格的证明文件。实际上，碧湾房产公司亦认可至本案开庭之日仍未取得建设行政管理部门的质量验收证明文件，原审法院认为碧湾房产公司不能证明其交付的商品房符合约定质量标准，应视为商品房不能按期交付，余奕锋、方瑞妹有权拒绝收房，碧湾房产公司就此应承担逾期交房的违约责任。双方的商品房买卖合同中约定了违约金的计算方法即按商品房总价款每日万分之二，违约金的支付期限自逾期首日2010年10月1日起计至实际交付之日止。上述约定合法有效，碧湾房产公司在起诉之日止仍未向余奕锋、方��妹交付房屋，且未能提供商品房合格的证明文件，因此，原审法院确定违约金的计付期限自2010年10月1日起计至起诉之日2010年12月20日止。因诉争双方对涉案商品房交付程序与标准存在争议，在本案中无法确定所购商品房的最终交付日期，因此，客观上也就无法将违约金计至实际交付之日止，结合本案的实际情况及审判实践，原审法院认为计至起诉之日合理适当，且不影响此后余奕锋、方瑞妹主张违约金的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，原审判决：珠海碧湾房产公司房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向余奕锋、方瑞妹支付逾期交房违约���（计算方法：以总房款445，494元为基数，按每日万分之二，自2010年10月1日起计至2010年12月20日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由珠海碧湾房产公司房地产开发有限公司负担。
上诉人碧湾房产公司不服上述判决，上诉称：
一、碧湾房产公司不存在迟延交付，不应承担违约责任。根据双方签署的商品房买卖合同第七条第二款关于碧湾房产公司可延期交房的约定，现存在如下两方面符合约定的情形，应予以延期。1.根据珠海市红旗自动气象站2010年1月至11月10日日雨量记录，统计得出大雨、暴雨、大暴雨的时间共有21天不能施工，故因恶劣天气的原因应给予21天的交房延期。2.公共设施（即电缆走向）施工批复时间的变动��2010年8月1日—2010年9月10日）导致工期的延误的时间为41天，交房时间应予延期。由于以上原因造成62天的延误，交房时间应延期至2010年12月1日。碧湾房产公司于2010年10月28日通知购房者收房，已是提前了一个多月交房。
二、至于余奕锋、方瑞妹一审中诉称“被告不能出示该商品房经验收合格的文件而违约”不能成立。1.本合同对违约金的约定仅是针对逾期交房的情形，碧湾房产公司不存在逾期交付。2.该商品房已经竣工验收合格，相关证明资料在有关部门已是客观存在，且合同中并没对此项做具体的约定。
三、商品房已经交付使用，碧湾房产公司已履行交房义务，法院判决碧湾房产公司承担违约金没有事实和法律依据。1.根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及合同法的相关规定，碧湾房产公司已经履行合同主要义务。2.交付了经竣工验��合格的房产且余奕锋、方瑞妹也已确认收房，至于部分业主因故暂未前往收楼是其个人原因而不能因此否定碧湾房产公司已履行交付义务。
四、取得经验收合格的房屋及到约定期限内办理产证是实现该合同的真正目的。1.碧湾房产公司已交付了经竣工验收合格的房产。2.约定办产证的期限尚未到来，而对余奕锋、方瑞妹来讲没有任何损失产生，相反因购置了该房产已给其带来不菲的收益。而余奕锋、方瑞妹以未看到文件为由借故进行集体诉讼有恶意诉讼之嫌，法院应不予支持。
五、虽办产证的期限未到，但完善有关资料的附随义务仍在进行中，为查清事实、彻底解决当事人之间的纷争，请求法院从程序上解决如下问题：1.追加
第三人：本案涉诉的标的物系发包给第三人珠海市建安昌盛工程有限公司承建，第三人应依据合同诚实全面地履行合同，进行竣工质量检验验收后应及时向有关部门提交法律、法规等所规定的归档、备案所必须的全部资料。只有追加该第三人参加到诉讼中来让其履行其义务，才能消除余奕锋、方瑞妹办理产证的后顾之忧。2、中止审理：为履行到期办产证之义务，碧湾房产公司依法起诉了施工方珠海市建安昌盛工程有限公司，要求其提交竣工验收后的归档资料和相关的工程备案资料，该案件已由金湾区法院受理，现正在审理过程中。综上，原审判决认定事实有误，适用法律错误，导致判决有误，请二审法院依法纠正。
被上诉人余奕锋、方瑞妹二审中答辩称：1、被上诉人余奕锋、方瑞妹不同意上诉人碧湾房产公司当庭增加的诉讼请求；2、上诉人碧湾房产公司主张与施工方的纠纷与本案没有关系；3、在一审中上诉人碧湾房产公司当庭表示愿意承担双方约定的合同责任，一审判决也是在查明事实查清证据的基础依法判决，一审认定事实清楚，适用法律正确；4、依据合同第七条上诉人碧湾房产公司交付房屋的最迟期限是2010年9月29日，因此一审判决承担违约责任的起算日应是2010年9月30日，而不是2010年10月1日，请求二审法院予以纠正。一审法院仅判决期限截止至2010年12月20日属适用法律错误，请求二审法院查明事实支持被上诉人徐某的诉讼请求。5、关于碧湾房产公司称由于天气和施工等种种原因导致不能依约交付房屋的问题是没有事实和法律依据的；6、截止目前，房屋仍未具备双方约定的交付条件。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，结合上诉人碧湾房产公司的上诉请求与事实理由，本案的焦点为上诉人碧湾房产公司是否逾期交房并应承担违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第��款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，房屋交付的法定条件为必须经过建筑工程质量、规划、消防、水电、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。上诉人碧湾房产公司与被上诉人余奕锋、方瑞妹在合同中约定上诉人碧湾房产公司应于2010年9月30日前将符合法定条件的房屋交付给被上诉人余奕锋、方瑞妹使用，而上诉人碧湾房产公司至今未提供涉案房屋通过竣工验收的证明文件。所以，原审法院认定上诉人碧湾房产公司逾期交房的事实清楚。同时，上诉人碧湾房产公司逾期交房又没有在原审提供证据证明其有法定的或约定的免��事由。上诉人碧湾房产公司在二审期间以因恶劣天气和公共设施施工批复时间的变动导致工期延误作为其免责事由，
本院认为，上诉人碧湾房产公司所主张的该免责事由均不属于《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因而，对其该免责事由的主张，本院不予采纳。上诉人碧湾房产公司没有按照合同的约定将符合交付条件的房产交付给被上诉人余奕锋、方瑞妹使用，同时又没有法定的或约定的免责事由，故应承担逾期交房的违约责任。被上诉人余奕锋、方瑞妹主张违约金的支付期限自逾期首日2010年10月1日起计至实际交付之日止，但因为上诉人碧湾房产公司至今未提供涉案房屋通过竣工验收的证明文件，本案中无法确定所购商品房的最终交付日期，因此，原审法院结合本案的实际情况及审判实践，将违约金的支付期限计至起诉之日止并无不当，本院予以维持。对此后的逾期交房违约金，被上诉人余奕锋、方瑞妹可另行主张。关于上诉人碧湾房产公司请求追加建设工程承包人珠海市建安昌盛工程有限公司为本案第三人和请求中止本案审理的问题。
本院认为，上诉人碧湾房产公司与建设工程承包人珠海市建安昌盛工程有限公司之间建设施工合同关系属于另一法律关系，上诉人碧湾房产公司请求追加建设工程承包人珠海市建安昌盛工程有限公司为本案第三人和中止本案审理没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人碧湾房产公司的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回���诉，维持原判。二审案件受理费人民币7305元，由珠海碧湾房产公司房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 莹
代理
审判员 杨卫星
代理
审判员 庹 佳
二〇一一年九月九日
书 记 员 陈 颖 来源：百度搜索“”