广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2103号上诉人（原审原告）梁洁影，女，1960年2月21日出生，汉族。委托代理人梁秀影，女，1962年2月19日出生，汉族。被上诉人（原审被告）广州华美建设开发公司。法定代表人姚争鸣。
上诉人梁洁影因与广州华美建设开发公司（下简称华美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，1997年10月31日，梁洁影（买方、乙方）与华美公司（卖方、甲方）签订《房地产预售契约》，其中约定甲方经批准取得位于广州市白云区瑶台村前进东路14号，用地面积10384平方米的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为华美苑；乙方向甲方预购上述房地产的华利楼C座第6层613号房屋；该房地产的建筑面积为74.56平方米；成交总价格为325924元，即房屋建筑面积每平方米价格为4371.3元；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。上述合同没有约定逾期办理房产证应承担的违约责任。合同签订后，梁洁影向华美公司付清了全部购房款，华美公司也于1998年11月16日将上述房屋交付给梁洁影使用至今。广州市国土资源和房屋管理局核发了上述房屋权属人为梁洁影的《房地产权证》，其中记载：登记时间为2009年7月28日。另查，梁洁影曾于1999年提起诉讼，要求华美公司办理房产证及支付逾期交楼违约金等，广州市白云区人民法院于1999年10月25日作出民事判决书，其中判决内容为“二、在本判决生效之日起六个月内，广州华美建设开发公司将其售予梁洁影的广州市白云区瑶台村前进东街华美花园华利楼C梯613房的房地产证交予梁洁影。……四、在本判决生效之日起十五日内，广州华美建设开发公司给付梁洁影延期交楼违约金123851.12元，逾期履行，则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。……”判后，华美公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（1999）穗中法房终字第2350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。梁洁影于2011年2月10日向原审法院提起诉讼，请求法院判令华美公司向梁洁影支付逾期办证违约金183378.86元（从2000年7月6日起，以已付购房款325924元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至2009年7月28日）。庭审中，梁洁影提交了其与林碧连签订的《房地产买卖合同》，并表示，涉讼房屋产权现已登记在新买受人林碧连名下。另，梁洁影确认起诉前没有向华美公司主张过逾期办证违约金。原审法院认为，梁洁影与华美公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同明确约定华美公司应在实际交付房屋使用后九十天内协同梁洁影办理产权过户手续和房地产登记手续，但华美公司于1998年交付房屋后，迟至2009年7月28日才为梁洁影办妥房地产权证，已构成违约，理应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于双方没有约定逾期办证的违约责任，依据有约定从约定、没约定从法定的法律原则，华美公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办证违约金给梁洁影。至于诉讼时效问题，因法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，梁洁影确认起诉前没有向华美公司主张过逾期办证违约金，故梁洁影主张的2009年2月10日（即起诉之日前两年）前的逾期办证违约金已过诉讼时效，原审法院不予支持，但华美公司应支付2009年2月10日起至2009年7月28日期间的逾期办证违约金。由于迟延交楼违约金与逾期办证违约金是基于不同的违约事实而引致的两个不同的违约责任，华美公司以梁洁影已获得迟延交楼违约金为由而不同意支付逾期办证违约金，理据不足，原审法院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院作出
判决如下：
一、华美公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向梁洁影支付从2009年2月10日起至2009年7月28日止的逾期办证违约金（以购房款总额325924元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计）。
二、驳回梁洁影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3968元，由梁洁影负担3692元，华美公司负担276元。
上诉人梁洁影不服原审法判决，向本院提起上诉，认为原审判决第一项对上诉人要求被上诉人赔偿逾期办房产证违约责任的诉讼时效采用“倒推法”，从立案之日起倒推两年来判决案件赔偿逾期办证违约金，是没有法律依据的。请求：1、改判华美公司赔偿逾期办证的违约金183378.86元。2、判决华美公司承担本案一、二审的受理费。被上诉人未答辩。本院经审理，确认原审判决查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《房地产预售契约》，真实意思表示，合法有效，应予切实履行。被上诉人逾期办证构成违约，应承担违约责任，对此原审判决认定并无不当。
上诉人对原审判决不服，主要在于对其主张逾期办证违约金的诉讼时效认定。原审诉讼中，上诉人已经确认原审起诉前没有向被上人主张过逾期办证违约金。按合同约定，被上诉人应在涉案房产实际交付使用后90天内协助上诉人办理房地产产权过户手续和房地产登记手续。被上诉人实际交付涉案房屋的时间在1998年11月16日，故此1999年3月17日前被上诉人应依合同约定履行办证义务，而涉案房产产权登记直至2009年7月28日完成。上诉人依据双方合同约定，完全可以明确被上诉人从1999年3月17日起已经须承担逾期办证的违约责任，但直至2011年2月10日才向原审法院提起诉讼，这期间并未出现导致诉讼时效中断或中止的事实。故此，原审法院基于上诉人在法定诉讼时效内怠于行使的部分权利主张不予支持，并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3692元，由上诉人梁洁影负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理
审判员 柳玮玮
二〇一一年九月五日
书 记 员 阮志雄 来源：