浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙绍民终字第774号上诉人（原审被告）蒋建国。委托代理人（特别授权）俞松虎。被上诉人（原审原告）朱玉凤。委托代理人（特别授权）胡先炳。委托代理人（特别授权）孟洪权。原审被告蒋懋良。
上诉人蒋建国为与被上诉人朱玉凤、原审被告蒋懋良农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2009）绍诸民初字第2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人蒋建国及其委托代理人俞松虎，被上诉人朱玉凤的委托代理人胡先炳、孟洪权，原审被告蒋懋良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，原告朱玉凤与被告蒋懋良系母子关系，1992年1月以被告蒋懋良为申请建房户主，在册人为母子，经诸暨市土地管理局批准在本村池下丘审批建房用地100平方（建造叁层）。2006年5月，被告蒋懋良将已建成的该房屋以人民币40000元的价格转让给了被告蒋建国，并予以交付。且于2009年6月交纳了买卖房屋契税。2009年5月，原告曾起诉被告蒋建国要求归还被告蒋懋良所出借房屋，后因故撤回起诉。同年7月再次诉讼来院，要求确认二被告所签订的涉及原告共有房屋的转让协议无效，判令被告蒋建国即时腾退房屋。审理中，原告朱玉凤申请对蒋建国与蒋懋良之间签订的房屋转让协议进行字迹形成时间鉴定和见证人签名是否为本人签名鉴定，并要求对房屋进行评估。经法院委托实施了两方面鉴定，相关鉴定机构均将材料退回。其中：（1）浙江勤信资产评估有限公司退回的理由是坐落于诸暨市次坞镇新民村里蒋坞村的委评房屋相关的2006年交易市场交易案例难以取得，故无法对该房产的市场价格进行评估，亦无法受托进行此项司法鉴定业务。（2）西南政法大学司法鉴定中心对原告提出要求对卷内装订的标称落款时间“
二00六年五月一日”、甲方“蒋懋良”、乙方“蒋建国”的《房屋转让协议》形成时间进行鉴定，认为经初验，送检《房屋转让协议》为染料黑墨水书写，落款加盖“次坞镇里蒋村村民委员会”红色印文一枚。对检卷宗内其他文字进行筛选，发现无符合条件的同类字迹样本和印迹样本可供检验比对，故当前条件下不能对送检《房屋转让协议》上字迹、印文的形成时间进行检验。庭审中，因双方意见分歧较大，致调解无果。原审法院审理认为，人民法院裁判案件以证据能够证明的案件事实为依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告蒋懋良将与原告共有房屋出卖给被告蒋建国，在未有原告书面签字同意下处分于理不符，现原告亦不追认其处分效力，应认定为被告蒋懋良属无权处分，与被告蒋建国间的协议应认定无效。另外，作为农村房屋鉴于目前未有房屋所有权证，仅有土地使用证情况下，应视为房屋所有权的凭证之一，其权利和义务应受《物权法》的保护和调整。现诉争房屋两被告虽订有协议，并进行了交付，但未办理相关登记，故依法不适用《物权法》所规定的善意取得制度，从物权角度两被告间的转让不动产行为亦无效，故被告蒋建国依法应将取得的房屋返还给共同共有人，被告蒋懋良应依法返还购房款，被告蒋建国辩称原告之主张已超过诉讼时效，不符合物权保护不受诉讼时效限制的相关规定，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十五条、第一百零六条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题》第二条、第六十三条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条之规定，判决：
一、被告蒋建国与被告蒋懋良于2006年5月1日所订的房屋转让协议无效；
二、被告蒋建国于本判决生效之日起三个月内将诉争房屋返还房屋共有人即原告朱玉凤、被告蒋懋良，同时被告蒋懋良应返给被告蒋建国人民币40000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告蒋建国、蒋懋良各半负担。
上诉人蒋建国不服原审判决，提起上诉称：
一、依据当事人主张的民事法律关系，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷，而并非物权确认纠纷。根据最高人民法院发布的《民事案件案由规定》，所谓物权确认纠纷，是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，包括所有权、用益物权和担保物权的确认；房屋买卖合同则是指以房屋作为标的物的买卖合同。结合本案，依据当事人所主张的民事法律关系，案由应确定为房屋买卖合同纠纷。根据立法理论和审判实践，合同是否有效，从签订之日起就已经确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力，办理不动产物权变动登记属于合同的履行，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。
二、本案房屋买卖合同，除了上诉人系善意有偿取得财产外，关键在于被上诉人是否知道并同意原审被告蒋懋良出卖房屋之事，一审法院仅以房屋转让协议未有被上诉人书面签字为由，认定协议无效，理由显然不充分。2006年5月1日本案房屋转让协议签订时，除买卖双方当事人外，还有村两委会主要干部和亲属代表到场见证，协议还盖有村民委员会公章，表示已得到作为集体土地所有权人的认可。协议签订后，上诉人一次性付清了4万元房款。以上充分表明，上诉人系善意有偿取得财产。被上诉人当然知道并同意蒋懋良出卖房屋之事。第一，被上诉人与蒋懋良系母子，当时关系融洽，蒋懋良卖房不可能不征求母亲意见。第二，蒋懋良卖房有正当的理由。2006年5月蒋懋良因为在湄池镇上买商品房缺少资金，在向姐姐一家借钱不能的情况下，才作出卖房决定。第三，在农村房屋买卖是一桩大事，本案房屋买卖又有众多村干部见证，而被上诉人在房屋出卖后至2009年4月住到萧山女儿家前的三年里，一直居住在本村，期间不知道儿子卖房一事令人难以置信。第四，蒋懋良购得新房后，按照习俗在新屋内摆过酒席，被上诉人及女儿、女婿等亲戚等被邀入席，以表庆贺。以上一系列事实充分表明，被上诉人作为母亲对儿子卖房之事不仅是知道而且是同意和支持的，蒋懋良的卖房行为不构成共有权人无权处分和擅自处分的法定情节。综上，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判上诉人与蒋懋良之间的房屋转让协议有效。
被上诉人朱玉凤答辩称：
一、本案案由应适用物权确认纠纷。本案当事人是否有权参加诉讼，是否与诉讼标的有实际利害关系，尤其是被上诉人是否拥有争议房屋所有权者的身份，决定其能否提起诉讼。同时，房屋权属的最终归属、返还与否、归谁所有也都与权属有关。上诉人在一审诉讼中也始终在用物权确认纠纷之案由，且一直在套用物权善意取得制度。
二、上诉人并非善意和等价有偿。上诉人与蒋懋良在被上诉人就争议房屋提起诉讼后，串通办理契证，二人完全是恶意的。在共有权人即被上诉人未参与办理契证的情况下，该契证应属无效。讼争房屋系于九十年代审批后建造，价值远不止4万元，转让价明显低于实际价值，上诉人取得房屋不能说是有偿。
三、一审法院根据物权纠纷适用《物权法》正确。根据《物权法》善意取得制度必须满足的三个条件，其中之一就是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的规定，目前农村房屋只有土地使用证的登记而无房产证，现该房屋的土地使用证未办理权属变更登记手续，不能满足上述条件，结合蒋懋良无权处分，一审法院不适用善意取得制度正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人蒋建国在二审中提供了以下证据：
一、契税评估费发票，证明讼争房屋于2009年6月3日进行契税评估。
二、交易手续费发票，证明2009年6月3日上诉人依法缴纳交易手续费900元。
三、土地租赁合同，证明2010年12月31日上诉人与新民村经济合作社在讼争房屋旁租赁土地，租赁期限为30年。
四、村经济合作社收款发票，证明上诉人按照土地租赁合同缴纳租赁费1500元。
五、2011年1月1日收据，证明上诉人支付塘砂费500元，对房屋进行平整。
六、2011年1月8日收据，证明上诉人支付挖机费14100元。
七、照片二张，证明上诉人在购得的讼争房屋周围及租赁土地上进行填土和平整。被上诉人朱玉凤质证认为，证据一、二是在被上诉人提出诉讼后，在被上诉人没有参与的情况下进行的，是恶意行为。证据三至七与本案无关。原审被告蒋懋良在二审中提供了证据八、集体土地建设用地使用证，以证明被上诉人朱玉凤另有老房居住。上诉人蒋建国对此无异议；被上诉人朱玉凤认为该房应予拆除、使用证应予没收。本院认证认为，对证据一、二真实性予以确认；证据三至八因与本案无关，本院不作认定。被上诉人朱玉凤在二审中未提供新的证据。二审
经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案的争议焦点在于蒋建国与蒋懋良于2006年5月1日签订的房屋转让协议之效力问题。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”结合本案，讼争房屋所附土地在册人口为朱玉凤、蒋懋良母子，该房由二人共同建造，故朱玉凤、蒋懋良对诉讼房屋存在共同共有关系事实清楚。如要认定蒋懋良擅自处分诉讼房屋行为之效力，则要考量蒋建国是否善意、有偿取得该财产。首先，是否为善意。第一，经审查，蒋懋良转让诉讼房屋的原因在于其欲在他处购新房但存在资金缺口，而蒋建国与蒋懋良为同村村民，双方又系亲戚，蒋建国支付价款受让诉讼房屋后蒋懋良得以购入新房，蒋建国购房之行为应视为善意。第二，转让协议上虽无朱玉凤签名，但有户主蒋懋良签字，蒋建国提出其认为蒋懋良有权处分该房之意见，符合农村一般事务的处理惯例以及一般村民的朴素认知。第三，双方签订的房屋转让协议上有时任村干部签字并加盖村委公章，表明双方对房屋转让持慎重态度，亦从见证人角度确认该转让行为之真实合理性，从而印证蒋建国受让房屋时之善意心理。其次，是否为有偿。本案讼争房屋转让价款为4万元，根据蒋懋良陈述，该房建造费用为2万余元。朱玉凤虽提出4万元偏低，但对于建造费用2万余元未明确提出反驳，也未能提供证据证明该房转让时市场价明显高于4万元。现有证据不能证明蒋建国以明显不合理价格受让讼争房屋，应认定蒋建国有偿取得该房。同时，根据蒋懋良陈述，其购买新房资金缺口即为4万元，则蒋建国以4万元价格受让房屋，亦印证其交易价格之合理性。综合上述分析，蒋建国作为第三人善意、有偿取得诉讼房屋，且已缴纳相关契税，应当维护其合法权益，该房屋转让协议应认定有效。朱玉凤提出其一直不知晓蒋懋良转让房屋之事，有违常理，令人难以信服，但即使其确不知情，就其可能发生的损失，亦只能向蒋懋良主张赔偿，其要求确认房屋转让协议无效之诉请，于法无据，本院不予支持。至于本案案由问题，因农村房屋一般以集体土地使用权证作为权利凭证，而无房屋所有权证，故对房屋权属作出直接确认显为不妥，因此本院确定本案案由为农村房屋买卖合同纠纷。综上，上诉人提出的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原判认定事实不清，适用法律错误，致实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，
判决如下：
一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2009）绍诸民初字第2989号民事判决；
二、驳回被上诉人朱玉凤要求确认上诉人蒋建国与原审被告蒋懋良签订的房屋转让协议无效、并要求上诉人蒋建国及时腾退房屋的全部诉讼请求。一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，均由被上诉人朱玉凤负担。本判决为终审判决。
审判长 王安洁
审判员 楼晓东
审判员 金湘华
二〇一一年九月二日
书记员 吴银萍 来源：