烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2010）民清初字第453号原告烟台第一实业有限公司，住所地烟台市福山区城里。法定代表人孙书彭，该公司董事长。委托代理人林本坤，山东晨之光律师事务所律师。被告姜艳超，女，生于1974年3月6日，汉族，烟台市福山区回里镇东回里村**居民，现住烟台市福山区清洋苑小区**楼****东。委托代理人张文亮，山东海峰律师事务所律师。
原告烟台第一实业有限公司（以下简称第一实业公司）与被告姜艳超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林本坤、被告委托代理人张文亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告拥有福山商贸大世界产权，原告曾于2004年4月15日整体出租给福山东海商贸有限公司（以下简称东海商贸）经营使用，在东海商贸经营期间与被告达成门市出租协议。由于东海商贸经营不善，在2006年10月27日发生火灾，已无力经营，为此原告与东海商贸解除房屋租赁合同，由原告自行经营。东海商贸于2007年4月23日通过公告的形式通报了包括被告在内的各业户，原告于2007年5月31日亦以公告的形式将这一情况向包括被告在内的各业主作了通报，其中含房屋的起租时间，并于6月5日通知被告交纳房租。被告自2007年经营至今分文未付。依据烟台市中级人民法院（2009）烟民一终字第923号民事判决书认定的重新开业时间2008年9月6日起算，截止到2010年7月30日，被告尚欠原告租金减去原告应付被告的剩余火灾赔偿款，被告实欠原告82456元。原告多次催要均遭拒绝，为此向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告之间房屋租赁关系；2、要求被告支付租金82456元，并限期搬出商场。
被告辩称，原、被告的租赁合同不能解除，因为发生火灾，原告承诺给被告顺延184天的营业期限，但原告于2010年擅自将被告承租的门市用电焊焊死，使被告无法营业，在租赁的门市打开后，原告必须给被告补足184天的租赁期后方能解除合同。原告计算租赁费的计算方式、期限及数额不对，根据被告的计算，被告不欠原告房租，原告尚欠被告相关费用3万余元。另外，因原告擅自封门，致使被告无法营业，造成营业损失等巨大经济损失，被告保留追索的权利。审理查明，2004年4月18日，原告与烟台市福山区东海商贸有限公司（以下简称东海商贸）签订房屋租赁合同，原告将福山商贸大世界南楼租给东海商贸，租赁期限自2004年4月18日至2014年4月17日。2005年12月12日，东海商贸与被告姜艳超签订房屋租赁合同，东海商贸将其承租原告的位于福山区文化路中段的东12号门市房租赁给被告使用，租赁期限自2005年12月15日至2006年12月14日；2006年3月15日，东海商贸与被告姜艳超又签订房屋租赁合同，东海商贸将其承租原告的位于福山区文化路中段的东11号门市房租赁给被告使用，租赁期限自2006年3月15日至2007年3月14日。两份合同均约定：使用期限一年，如需连续租赁，承租方须在租赁合同到期前三个月内通知出租方，重新签订合同；出租方经营项目为鞋、服装，出租的价格为每年17000元，在签订合同时一次性交齐；合同期满或中止后，如双方不续签合同，承租方应在三日内将房屋完好交还出租方；承租方不得私自转让房屋，如确需转让，经出租方同意办理好转让手续方可转让，否则出租方有权无偿收回租赁房屋。2006年10月27日，福山商贸大世界发生火灾。2007年1月21日，东海商贸与被告姜艳超签订火灾赔偿协议，约定：东海商贸按姜艳超实际损失额50%（商品折算后的损失）赔偿，赔偿金额为16000元，一个月内付清；首期给付80%的赔偿金，剩余的20%赔偿金待东海商贸与保险公司官司取证后支付；大厦装修后，原业户优先承租原网点房；开业前耽误的营业时间，将顺延相同时间作为补偿。协议还对保险赔偿金、装修的恢复、临时用电、提前开业优惠等作了约定。协议签订后，被告领取了80%的火灾赔偿款。2006年12月22日，原告与东海商贸签订解除房屋租赁合同协议，协商解除2004年4月18日签订的房屋租赁合同。2007年4月23日，东海商贸向商贸大世界业户发布公告称：东海商贸因经营不善，在2006年10月26日发生火灾，造成业户和商贸大世界重大损失，已无力经营商贸大世界，现中止各业户的合同；各业户的租金东海商贸负责退还，未协商成的业户仍可和东海商贸协商解决；业户要继续经营可和商贸大世界的经营者重新签订租赁合同。2007年5月31日，原告向网点房商户发布公告称：东海商贸已与第一实业公司中止合同，第一实业公司正式经营商贸大世界，关于东海商贸所欠各位商户所剩的火灾赔偿款和不到期的租金可到商贸会计办公室一次性退付；第一实业公司定于2007年6月1日开始起租，网点房原商户可优先租赁。后原告通知网点房商户，商贸大世界定于2007年6月1日开始承租网点房，凡准备租赁的商户准备好租金、押金、保险费，务必在2007年6月10日前一次性交清所有费用，逾期不交者，视为放弃租赁权，商场可另行租赁。梁文江代表被告经营的361°品牌店在公告、通知上签字。
被告称未收到公告或通知，梁文江签名时已与被告解除婚姻关系，但未提供相应证据证明。2010年5月29日，原告又以书面形式通知被告收取2009年9月6日至2010年6月6日的房租，火灾耽搁的营业时间相应顺延，交纳房租的时间截止到2010年6月6日，逾期不交将采取措施维护自己的合法权益。2010年7月7日，原告再次通知被告租赁到期，限被告3日内（2010年7月7日至2010年7月9日）搬出房屋并付清所欠房租，逾期将强制收回房屋。后原告于2010年7月8日将被告租赁的房屋用电焊封死。本案在审理过程中，原告向本院提出申请，请求双方当事人到场由原告解开焊死的防盗扣，以便于被告打开租赁的房屋门，避免双方损失继续扩大。为减少双方的损失，本院通知被告于2011年5月23日到现场以便监督原告打开租赁的房屋门，但被告拒绝到现场，致使租赁房屋门未能打开。现原告仍同意，可随时根据原告指定的时间在被告到场的情况下将房门打开。庭审中，原告向本院提交已发生法律效力的烟台市中级人民法院（2009）烟民一终字第923号民事判决书，该判决认定：火灾赔偿协议中约定的开业时间为2008年9月6日；关于顺延免租的期间，应为承租人自火灾发生时起至租赁合同期满止耽误的营业时间。本案被告租赁的东11号门市自2006年10月27日发生火灾至租赁合同期满耽误营业时间为138天；东12号门市自2006年10月27日发生火灾至租赁合同期满耽误营业时间为48天。原告在庭审中变更其主张的租金截止到2010年7月7日，租金的计算方式为：东11号门市的租金为17000元÷365天×（670天-138天）=24778.08元，东12号门市的租金为17000元÷365天×（670天-48天）=28969.86元，共计53747.94元，扣除原告尚欠被告的火灾赔偿款3200元，被告应付原告的租金为50547.94元。另外，被告主张2005年交给原告的装修押金1000元应从房租中扣除，原告表示同意。上述事实，有民事判决书、房屋租赁合同、火灾赔偿协议及当事人陈述等在案为凭。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满承租人应当返还租赁物。本案租赁物所在的福山商贸大世界发生火灾后，根据火灾赔偿协议中“开业前耽误的营业时间，将顺延相同时间作为补偿”的约定及烟台市中级人民法院（2009）烟民一终字第923号民事判决书中对的开业时间和顺延免租期间的认定，自2008年9月6日顺延耽误营业时间后，东海商贸与被告签订的房屋租赁合同的租赁期间已届满，原、被告之间的房屋租赁关系已解除，且在东海商贸及原告多次通告下，被告并未与原告续签租赁合同，故原告无须再向法院主张解除与被告之间的房屋租赁关系。被告作为承租人，在租赁期间届满后应负有返还租赁物的义务，因此原告诉请被告搬出租赁的房屋，本院予以支持。本案被告姜艳超逾期返还租赁的房屋，应赔偿原告租金损失，该损失参照东海商贸与被告的房屋租赁合同约定的年租金计算，截止到2010年7月7日为53747.94元，扣除原告应支付被告的火灾赔偿款3200元及装修押金1000元，被告应赔偿原告租金损失为49547.94元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，
判决如下：
一、被告姜艳超于本判决生效后十日内赔偿原告烟台第一实业有限公司租金损失49547.94元。
二、被告姜艳超于本判决生效后十日内将占用原告烟台第一实业有限公司所有的福山商贸大世界东11号、12号门市房腾出，并交付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1861元，由原告负担743元，被告负担1118元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于文光
审 判 员 初起升
人民陪审员 汪光英
二〇一一年八月三十一日
书 记 员 王学波 关注微信公众号“”