宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬镇民初字第1039号
原告：莫峥瑛，浙江省象山县石浦番头小学教师。原告暨原告莫峥瑛的
委托代理人：徐伟民，浙江金秋集团公司职工。两原告共同
委托代理人：徐鸣雁，浙江雄镇律师事务所律师。
被告：余敏亚，宁波市镇海区卫生局职工。
委托代理人：ＸＸ朝，浙江合创律师事务所律师。
原告莫峥瑛、徐伟民与被告余敏亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月5日立案受理后，依法由
代理
审判员洪磊适用简易程序，于2011年8月1日公开开庭进行了审理。原告暨原告莫峥瑛的委托代理人徐伟民，原告莫峥瑛、徐伟民的委托代理人徐鸣雁，被告余敏亚的委托代理人ＸＸ朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫峥瑛、徐伟民起诉称：原告莫峥瑛与被告余敏亚于2010年4月12日签订一份房地产买卖合同书，约定被告将坐落于镇海区镇远路6号的一套房屋卖给莫峥瑛，包括住宅建筑面积119.11平方米、C/16²号车房建筑面积8.24平方米及汽车车位7E800三个部分，总成交价为91万元，双方还在合同里注明房产交易内的设施。合同签订后，原告方依约履行了全部付款义务，并协助被告办理了过户手续。被告交付房屋时，原告发现，被告出售房屋时存在欺诈行为，被告将原先约定的房屋内三台大金空调换成了使用期已逾10年的华凌空调，将滚筒洗衣机换成了老旧的波轮洗衣机，将品牌的儿童高低床换成了一张普通床，新旧物品差价超过3万元。原告在去物业公司办理车位过户手续时，得知上述汽车车位只有交费后才有使用权，并不能出售。原告认为，被告不能将无产权车位卖给原告，应当返还车位款。原告参考有产权的汽车车位价格，认为购买上述汽车车位款应为70000元。原告多次要求被告赔偿调换家用电器、家具等的损失及退还购买车位款，被告均置之不理。故原告向法院起诉，诉讼请求：1.要求被告返还原告购买车位款70000元及支付2010年6月8日至2011年4月22日购买车位款利息损失3712元（按照2011年银行贷款基准年利率6.06%计算），并要求被告支付原告2011年4月23日至本案判决生效之日的购买车位款利息损失；2.要求被告支付原告调换家用电器、家具等给原告造成的损失10000元。
被告余敏亚答辩称：第一，诉争房产所处小区的所有车位都没有产权，不属于小区业主所有，是给小区业主有偿使用。被告在买卖房屋时已经明确告知原告车位没有产权、不能买卖的事实，原、被告之间并没有买卖车位，因为原告担心忘记车位的位置，所以双方在买卖合同中标注了车位。第二，原、被告双方在合同中约定的家用电器、家具属于随房附赠，双方只约定了数量，没有约定具体品牌和型号，被告也没有调换家用电器、家具。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。原告莫峥瑛、徐伟民在举证期限内向本院提交了如下证据：1.房地产买卖合同书复印件一份，欲证明原、被告之间存在房屋买卖关系，双方将住宅、车房及车位并列作为销售标的物写在买卖合同书上，车位是计算了价格的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为买卖合同未约定车位价格及面积，车位是没有产权的，原、被告都是交费使用的，被告是应原告的要求在合同中标记了车位。针对被告的质证，原告称讼争车位在原告购买房屋的楼下，不可能因为忘记车位位置而在合同上标记车位的情况。2.镇城字第20××05号房屋产权证、甬国用（2010）第0603950号土地使用权证、甬镇契字（2010）02249号契证复印件各一份，欲证明原告购得讼争房屋不含车位7E800号的事实。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但认为原、被告买卖的标的物不包括车位。3.照片16张，欲证明被告将家用电器、家具等进行更换的事实，以及车位的位置就在原告所购房屋的窗户底下，不存在为了不忘记车位位置而在合同中进行标记的情况。原告认为，空调的合格证是2001年和2002年，被告跟原告说是2006年装修的，不可能安装2001年、2002年的空调。经质证，被告对该组证据有异议，认为照片中车位的位置没错，但不能证明被告更换家用电器、家具。被告称在装修时买了二手电器，没有更换过家用电器、家具。4.裘佰根证人证言一份，欲证明讼争房屋楼上住户裘佰根看到被告在交付房屋前更换空调。经质证，被告对该证据有异议，认为证人没有出庭作证，没有证明力，证人证言使用了揣测性的语言，不能证明被告更换空调。
本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，证人无正当理由未出庭作证，其所作的证言不能当作认定事实的依据。被告余敏亚在举证期限内向本院提交了如下证据：1.姚能才证人证言、谢某、郭某证人证言复印件各一份，欲证明原告在签订房屋买卖合同时被告已明确告知原告浙B×××××车位系被告从招宝小区物业管理处租赁的，属于公用地方，不能买卖；招宝小区的所有车位为有偿使用；签订合同时将车位写入合同是因为原告担心忘记车位号码而明确标注的。经质证，原告对谢某、郭某证人证言有异议，认为证人没有出庭作证，没有证明力。原告称在购房后才知道整个小区车位都没有产权，原告为了停车，无奈之下只好先支付了使用费。
本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，谢某、郭某无正当理由未出庭作证，其所作的证言不能当作认定事实的依据。2.业主、使用人车辆收费台账复印件一张、照片5张，欲证明原告已明知讼争车位是有偿使用，并向小区物业交费的事实。经质证，原告对该组证据有异议，认为原告在购房后才知道整个小区车位都没有产权，原告为了停车，无奈之下只好先支付了使用费。3.机动车行驶证复印件一份，欲证明浙B×××××系被告所有车辆的号牌，现浙B×××××车位已经由浙B×××××变更为原告的浙B×××××。经质证，原告对该证据真实性无异议，称原告在买卖过程中不知道该号码是被告的车牌号，以为是讼争车位的编号。4.本院依据被告余敏亚的书面申请，准许证人周某出庭作证。证人周某在庭审中陈述：证人周某是宁波市镇海蛟川金顺中介所（以下简称金顺中介所）职工，是介绍原、被告双方签订房地产买卖合同书的中介方。原、被告双方在签订合同时曾明确讼争车位是租的，没有产权，为了标记讼争车位的位置，所以在合同中写明车位7E800。关于家用电器、家具，具体型号双方没有约定，但是家用电器、家具的数量在买房时是清点过的。经质证，原告对证人周某的证言有异议。原告认为，证人周某隐瞒真实情况，作了伪证，对其证言不予认可。被告对证人证言无异议。本院依职权向宁波市镇海真诚物业管理有限公司工作人员郭某调查了解情况并制作询问笔录一份。经质证，原告对此无异议，但认为原告方是在拿到房屋钥匙去找物业时才知道整个小区车位没有产权，当时为了使用讼争车位，才无奈交了占道费。被告对此无异议。本院予以认定。根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，
本院查明事实如下：2010年4月12日，原告莫峥瑛与被告余敏亚签订一份房地产买卖合同书，约定：“甲方为余敏亚，乙方为莫峥瑛，甲方自愿将座落在一区镇远路6号（繁昌楼）的房屋一套，建筑面积119.11平方米，车房C/16²号，建筑面积8.24平方米，汽车位7E800号（此处建筑面积一项被划去）出售给乙方。甲、乙双方议定的上述房地产成交价为91万元。该房产交易内的设施包括：精装修、电视机二只、空调三只、冰箱一只、洗衣机一只、热水器一只、床二张、沙发一把、餐桌一张。”莫峥瑛、余敏亚在合同书中签字，金顺中介所在合同书中盖章。原告莫峥瑛、徐伟民于2010年4月21日办出讼争房屋的契证，载明：地址为镇海区招宝山街道镇远路6号（繁昌楼）C202室，面积119.11平方米，车房面积8.24平方米，契证号为甬镇契字（2010）02249号；于2010年5月11日办出讼争房屋的产权证，载明：房屋座落镇远路6号（繁昌楼）C202室，建筑面积119.11平方米，车房面积8.24平方米，共有明细：莫峥瑛50％，徐伟民50％，证号为镇城字第20××05号；于2010年5月21日办出讼争房屋的土地使用权证，载明：座落招宝山街道镇远路6号（繁昌楼）C202室，地号101－6－2－4，使用权面积15.92平方米，证号为甬国用（2010）第0603950号。审理中，原、被告双方一致确认周某是介绍原、被告双方签订房地产买卖合同书的中介方，并负责起草了房地产买卖合同书。原告称在签订合同之前没有要求被告出示讼争车位的产权证，在签订合同时虽然在同一条款中写了房屋和自行车房的建筑面积，但原告没提讼争车位的建筑面积，也没有要求写明建筑面积，原、被告双方过户房屋时没有一并过户讼争车位，房屋过户之后原告也未与被告协商过户讼争车位的具体事项，直到原告拿到房屋钥匙，去找物业时才被告知整个小区的车位都没有产权。另查明，宁波市镇海真诚物业管理有限公司（以下简称真诚物业公司）负责讼争房产所在小区的物业管理工作。真诚物业公司曾在小区内划定车位出租给业主收取租赁费，小区所有车位均没有产权。需要使用车位的业主每月向真诚物业公司交纳90元租赁费，真诚物业公司会在特定车位地面上用油漆书写业主汽车的车牌，供该业主停放汽车。被告余敏亚与原告莫峥瑛、徐伟民都曾租赁过讼争房产楼梯口旁的同一车位。真诚物业公司自2010年10月16日起停止向业主出租车位、收取租赁费。
本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案原告莫峥瑛与被告余敏亚签订房地产买卖合同书第一条载明：“甲方自愿将座落在一区镇远路6号（繁昌楼）的房屋一套，建筑面积119.11平方米，车房C/16²号，建筑面积8.24平方米，汽车位7E800号（此处建筑面积一项被划去）出售给乙方。”原告主张对该条款理解为：被告余敏亚出售给原告方的房产包括建筑面积119.11平方米的住宅、建筑面积8.24平方米的C/16²号车房及汽车车位7E800三个部分。被告则认为，被告已经明确告知原告讼争车位没有产权，不能买卖，为了明确讼争车位的位置，所以双方在买卖合同中标注了车位。对于房地产买卖合同书第一条该作如何理解的问题，本院在全面、客观地审核现有证据后，综合分析如下：首先，原告方在签订房地产买卖合同书之前，没有要求被告出示讼争车位的产权证。买卖合同签订后，被告协助原告办理了镇远路6号（繁昌楼）C202室房屋及车房的过户手续，原告方没有要求被告协助其一并办理讼争车位过户手续，在房屋及车房过户手续办理完毕后，也未提出办理讼争车位过户手续的要求，不符合购买有产权车位的交易习惯；其次，本案讼争房屋所处小区所有车位均没有产权，原告称是在办理完讼争房屋过户及交接手续之后，在找物业公司交涉时才知道这一情况。在简单调查询问即可确认小区所有车位均没有产权的情况下，原告未对车位产权情况进行核实就购买了讼争车位，与常理不符；最后，原、被告双方一致确认，周某是介绍原、被告双方签订房地产买卖合同书的中介方，并负责起草了房地产买卖合同书。
本院认为，证人周某在介绍双方签订房屋买卖合同过程中处于中立地位，与双方均无明显利害关系，其证言能够客观、真实地反映合同签订及履行的情况。根据证人周某的证言，能够佐证原告方在签订买卖合同时知道讼争车位是租的，没有产权。综上，原告方未对讼争车位是否有产权进行核实，签订房地产买卖合同书之前未要求被告提供讼争车位的产权证明，在房产过户、交付过程中也从未要求被告协助办理讼争车位过户手续，明显不符合常理，讼争车位属于原、被告双方买卖标的物的盖然性明显较低。故应将房地产买卖合同书第一条的内容认定为：原告仅向被告购买招宝山街道镇远路6号（繁昌楼）C202室房屋及车房，原、被告双方并未就买卖讼争车位达成一致协议，买卖双方为明确讼争车位的位置，所以将讼争车位重点标记在合同书第一条的买卖条款中。原告要求被告返还购买车位款70000元及支付原告2010年6月8日至2011年4月22日利息损失3712元，并要求被告支付原告2011年4月23日至本案判决生效之日的利息损失的主张，缺少事实依据，本院不予支持。原告主张被告擅自更换了部分家用电器、家具，被告对此予以否认，原告未能提供充分证据证明，故本院对该主张不予采信。原告要求被告支付原告调换家用电器、家具等给原告造成的损失10000元，缺少事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条第一款之规定，
判决如下：驳回原告莫峥瑛、徐伟民的诉讼请求。本案案件受理费人民币1893元，减半收取946.5元，由原告莫峥瑛、徐伟民负担，于本判决生效后七日内交纳本院。（已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理
审判员 洪 磊
二〇一一年八月二十五日代
书 记员 王玉燕 来源：