杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第1610号
原告：杭州名家物业管理有限公司。
法定代表人：施丽娟。
被告：叶开亮。
原告杭州名家物业管理有限公司（以下简称名家物业公司）为与被告叶开亮物业服务合同纠纷一案，于2010年6月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由
审判员黄群独任审判，于2011年7月19日公开开庭进行了审理，原告名家物业公司法定代表人施丽娟，被告叶开亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告名家物业公司诉称，2006年7月、2007年6月、2010年6月，名家物业公司与杭州新世纪花苑业主委员会（以下简称新世纪花苑业委会）签订了物业管理委托合同，约定由名家物业公司为新世纪花苑小区提供物业服务，合同期限至2013年7月1日止。在此期间，名家物业公司依约提供了相应的物业服务，叶开亮作为新世纪花苑小区业主，经其多次上门口头或书面催讨，仍未支付自2006年7月至2011年6月物业服务费1286.1元，已构成违约，故请求判令叶开亮支付物业管理费1286.1元，并负担本案诉讼费用。
被告叶开亮辩称，其未支付物业管理费1286.1元属实。2005年，其楼上501室业主违章装修，导致叶开亮的房屋出现漏水等现象，使其房屋受损，当时的物业公司即浙江省直同人物业管理有限公司（以下简称同人物业公司）曾经进行过协调，但501室业主不予配合；2006年7月，名家物业公司作为新世纪花苑小区的物业服务单位，没有妥善处理好这个问题；另外，名家物业公司在小区内自来水管道改造时，还扣押了其450元的安装费至今没有归还；后来，名家物业公司还通过贴公示、敲门等催讨方式对其进行骚扰，影响了叶开亮的正常生活，为此拒绝支付物业管理费，要求驳回名家物业公司的诉讼请求。名家物业公司提交证据如下：1、2006年7月10日物业管理服务合同、2007年6月28日物业管理服务合同、2010年6月21日物业管理服务合同。证明名家物业公司自2006年7月至2013年6月为新世纪花苑小区提供物业服务，名家物业公司与叶开亮之间存在物业服务合同关系。2、2008年7月25日物业费催讨函及快递单，2008年9月3日物业费催讨函及挂号信单，2010年9月20日物业费催讨函，2011年4月14日物业费催讨函。证明名家物业公司数次向叶开亮催讨物业管理费的事实。3、新世纪花苑25-1-401室的房屋所有权证。证明叶开亮系新世纪花苑25-1-401房屋业主。叶开亮提交证据如下：1、2006年4月10日同人物业公司的证明。证明前期物业公司为同人物业公司，同时证明新世纪花苑25-1-501房屋业主在2005年9月装修时给叶开亮的房屋造成了损害，没有进行赔礼道歉。2、2007年6月28日物业管理服务合同附件新世纪花苑业主公约。证明该公约第七条约定，业主或物业使用人使用房屋应该遵守物业装修的制度，并办理有关手续，如果违规违章装修房屋或者有妨碍他人使用房屋的现象，应及时纠正，造成他人损失的，应该承担赔偿责任；名家物业公司没有妥善处理其与501室业主之间的装修纠纷，未履行其职责。上述由当事人提交的证据，均经当庭质证。叶开亮对名家物业公司提交的证据真实性均没有异议，但认为名家物业公司没有履行其职责，妥善解决其与501室业主之间的装修纠纷，所以不同意支付物业管理费。名家物业公司对叶开亮提交的证据2真实性没有异议，因叶开亮与501室业主之间的装修纠纷发生于2005年期间，名家物业公司于2006年7月接管新世纪花苑的物业服务，因此，只能进行协调；故对叶开亮提交的证据1不予认可；并表示同意从叶开亮应支付的物业管理费中减去自来水一户一表初装费450元。根据双方当事人对证据的质证意见及证据间的关联性，本院作如下认定，对双方均无异议部分证据，本院应予确认为有效证据。叶开亮提交的证据1即2006年4月10日同人物业公司的证明，因该凭据系复印件，且名家物业公司对此不予认可，故本院不予确认为有效证据。根据上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2005年，叶开亮取得杭州新世纪花苑25-1-401室的房屋所有权凭证。2006年7月10日，名家物业公司与新世纪花苑业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定新世纪花苑业委会将小区物业管理服务事项委托给名家物业公司，委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备、共用绿地等的维修、养护和管理，维护公共秩序和环境卫生，向业主和物业使用人收取物业服务费等；委托期限自2006年7月1日至2007年7月1日止；物业服务费按照建筑面积每月每平方0.30元的标准向业主或物业使用人收取；每半年交纳一次，每次交纳费用时间由名家物业公司另行通知；逾期缴纳物业服务费的自逾期之日按照每天应交物业服务费的2‰缴纳滞纳金等内容。嗣后，名家物业公司与新世纪花苑业主委员会于2007年6月28日、2010年6月21日相继签订物业管理服务合同，约定新世纪花苑业委会仍将小区物业管理服务事项委托给名家物业公司，委托期限至2013年7月1日止等内容。在名家物业公司提供物业服务期间，叶开亮未及时支付物业费用，自2006年7月至2011年6月欠物业管理费1286.1元。名家物业公司经催讨无果诉至本院。另查明，2005年初，叶开亮曾与501室业主因装修事宜发生纠纷，叶开亮以名家物业公司没有妥善解决其与501室业主之间的纠纷为由而拒绝支付物业管理费。
本院认为，名家物业公司与新世纪花苑业委会签订的物业管理服务合同三份，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，本院应确认有效。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。叶开亮作为新世纪花苑业主，应当按约履行物业服务合同的付款义务。现由于叶开亮未支付2006年7月至2011年6月物业服务费1286.1元，已构成违约，现名家物业公司要求叶开亮支付该期间的物业服务费之诉讼请求，理由正当，本院应予支持。同时，名家物业公司同意从叶开亮应支付的物业管理费中减去自来水一户一表初装费450元，本院予以准许。叶开亮以名家物业公司没有妥善解决其与501室业主之间的纠纷为由拒绝支付物业管理费之辩称，理由不足，本院不予采纳。但名家物业公司作为物业服务公司应当加强与业主的沟通，提升物业服务质量，妥善解决纠纷，避免类似纠纷再次发生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，
判决如下：
一、叶开亮支付杭州名家物业管理有限公司物业服务费836.1元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州名家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果叶开亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50减半收取25元，由叶开亮负担，于本判决书生效之日起十日内支付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄 群
二〇一一年八月二十三日
书记员 曹宇宁 关注公众号“”