浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2011）甬慈民初字第648号
原告：朱某某。
委托代理人：夏毅，浙江铭生律师事务所律师。
被告：黄某某。
委托代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。
委托代理人：陈姝贞，浙江上林律师事务所律师。
原告朱某某为与被告黄某某案外人执行异议之诉纠纷一案，于2011年7月12日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由
审判员卢静芬独任审判，于同年8月1日公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人夏毅，被告黄某某的委托代理人郎慈甬、陈姝贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某某起诉称：慈溪市人民法院（2011）甬慈执异字第8号《执行裁定书》以原告朱某某虽曾属浒山镇金山村村民，但并非该村经济合作组织的成员，故朱某某与朱某甲、胡某某所签订的《房屋买卖协议》虽有社区盖章但因违反了法律禁止性规定为由，认定该房屋买卖协议无效。原告认为，该裁定认定房屋买卖协议无效错误。理由为：农村宅基地由于与享有者身份相联系，故农村集体经济组织以外的人员不能申请或变相取得宅基地使用权，然而，虽然原告朱某某不是金山村经济合作社的人员，但原告妻子马建芬却是，原告朱某某以其本人名义出面购买该房屋，实属原告两夫妻以共同意志购买该房屋的民事法律行为，且按照农村风俗习惯，家庭对外事务一般由丈夫出面进行，所以原告朱某某代表原告家庭与朱某甲、胡某某签订房屋买卖协议，由原告在该协议上签字，完全合乎情理。该房屋买卖协议并未违反法律禁止性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，原告和朱某甲、胡某某在2005年9月18日签订了《房屋买卖协议》，并且原告先后在2005年9月21日、同年10月16日向朱某甲、胡某某支付购房款25万元和33万元，朱某甲、胡某某搬离房屋，由原告一直使用该房至今。因此，原告和朱某甲、胡某某之间的买卖合同成立并且有效。人民法院不得查封、拍卖。故原告诉请：1.确认原告与案外人朱某甲、胡某某签订的《房屋买卖协议》成立并有效；2.判令立即停止被告对上述房屋的申请执行；3.判令被告承担本案诉讼费用。
被告黄某某答辩称：首先，原告朱某某与朱某甲、胡某某之间签订的《房屋买卖协议》无效，理由为：第一，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更，而原告朱某某不具有取得农村宅基地的主体资格。根据我国相关法规规定，宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。朱某某作为非农户籍的城镇居民，不能取得或受让农村宅基地上的房屋。第二，房屋买卖协议上上叶家居民委员会的印章是在2008年4月9日法院查封了涉案房屋之后盖的，并非原告主张的签约时间2005年9月，并且，印章的盖具也并不意味着所在村同意或认可转让，也没有证据表明该转让经过了村民大会审议通过。其次，原告主张的转让事实是虚假的，原告自称自2005年10月16日起就开始使用该房屋，然事实并非如此，该房屋在2005年7月至2007年6月曾出租过，出租人是胡某某，收租金人仍是胡某某，并非原告朱某某。因此该房屋的实际使用人是注册登记的所有权人朱某甲和胡某某。再次，案外人提起执行异议诉讼，应为对执行标的享有实体权利，也就是对讼争房屋拥有所有权。但根据原告的诉请及主张的事实，即使协议成立，也仅与朱某甲、胡某某之间存在标的指向为讼争房屋的合同之债，不能对答辩人的执行主张形成抗辩，也不能把确认房屋买卖协议有效作为执行异议诉讼中的一项诉请。最后，原告与朱某甲系亲兄弟，根据讼争房屋实际一直由朱某甲、胡某某占有、使用、管理等情形，足以使人相信原告提出执行异议并起诉，是为了协助朱某甲、胡某某转移财产，逃避债务。综上，请求驳回原告诉请。原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：1．浒字第××号房屋所有权证、慈集建(1993)字第02404号集体土地建设用地使用证各一份，证明涉案房屋登记在朱某甲名下的事实；2．离婚登记审查处理表（复印件）一份，证明朱某甲、胡某某原系夫妻，于2008年1月7日登记离婚的事实；3．房屋买卖协议一份，证明2005年9月18日，原告朱某某与朱某甲、胡某某签订了房屋买卖协议，约定房屋转让价格为58万元，付款方式为协议生效后首付25万元，余款33万元在协议生效之日起30天内付清等事项，同时房屋买卖协议上有社区居委会的印章，有叶某1、叶某2两人签名，该房屋买卖协议是合法有效的；4．收条二份，证明原告于2005年9月21日和2005年10月16日，先后向朱某甲、胡某某支付了购房款25万元和33万元，共计58万元的事实；5．结婚证一份，证明原告与马建芬系夫妻的事实；6．户口本一份，证明马建芬是原浒山镇金山村村民，农业户口，属该村经济合作组织成员的事实；7．本院(2011)甬慈执异字第8号执行裁定书（复印件）一份，证明原告提出执行异议被驳回，原告不服该裁定而提起诉讼的事实。
被告为证明自己的辩称主张成立，向本院提供了周某的调查笔录一份，并申请证人周某、叶某1、叶某2出庭作证。1.证人周某的调查笔录及当庭证言，证明其与朱某某、朱某甲、胡某某系邻居，2005年6月到2007年6月，其向胡某某租赁了位于金山村周家路87号的房屋（即本案讼争房屋），租赁合同是其与胡某某签订，租金一年付一次，都是支付给胡某某的，租赁到期后，也是与胡某某结账的，胡某某从来没有对其讲起过该房屋已卖给朱某某，所有有关租赁事宜其均与胡某某打交道的事实；2.证人叶某1当庭证言，证明其系浒山街道上叶家社区党支部书记、居民委员会主任、金山村经济合作社社长，朱某某与朱某甲、胡某某签订的房屋买卖协议上“慈溪市浒山街道上叶家社区居民委员会”的印章是2008年四五月份，朱某某在社区干部叶某2陪同下到其办公室加盖的，其同时作为证明人在该协议上签了名；还证明朱某某系居民，其妻子马建芬虽是农民，但不享有金山村经济合作社社员的权利；3.证人叶某2当庭证言，证明朱某某与朱某甲、胡某某签订的房屋买卖协议上“慈溪市浒山街道上叶家社区居民委员会”的印章是2008年四五月份，朱某某、胡某某到其办公室要其盖章，其将他们带到叶书记办公室后盖具的。经庭审质证，被告对原告提供的证据1即浒字第××号房屋所有权证、慈集建(1993)字第02404号集体土地建设用地使用证各一份的真实性、合法性无异议，并认为该证据可以证明涉案房屋至今仍是朱某甲所有的事实。对原告提供的证据2即离婚登记审查处理表（复印件）一份的形式真实性无异议，但认为婚姻登记机关并不会审查离婚协议中约定的内容。对原告提供的证据3即房屋买卖协议一份和证据4即收条二份的真实性有异议，认为该两组证据是虚假的，不真实的。对原告提供的证据5即结婚证一份、证据6即户口本一份的真实性无异议，但认为该证据与本案不具有关联性。对原告提供的证据7即本院(2011)甬慈执异字第8号执行裁定书（复印件）一份真实性、合法性无异议，原告起诉状中的落款时间是2011年7月8日，对原告是否在法定期限内提起诉讼请法院审查。对三证人的证言，被告无异议，并认为周某的证言可以证明2005年到2007年间，周某向胡某某租赁了涉案房屋，向胡某某交付租金，并与胡某某办理交接手续，可以证明涉案房屋由朱某甲、胡某某管理使用，原告陈述购房款交付后房屋由其管理使用是虚假的；证人叶某2、叶某1的证言，可以证明房屋买卖协议上社区公章的盖印时间是2008年四五月份，并非原告主张的签约当时由村干部作了证明，叶某1同时证明原告是居民，非农民，其妻马建芬虽是金山村农民，但并非金山村经济合作社社员，因此，不论是原告还是其妻子，不可能以金山村经济合作社社员的身份进行集体土地上房屋的调剂，均没有资格取得本案涉诉房屋。原告对证人周某的证言，认为周某曾租赁过涉案房屋是事实，但周某租赁房屋的时间其已忘记了，对周某陈述的2005年6月到2007年6月的这个时间不予认可。对证人叶某1、叶某2陈述的房屋买卖协议上社区公章盖印时间是2008年四五月份不认可，其与朱某甲、胡某某的房屋买卖协议是很早签的，因是兄弟之间，钱付好了就行，社区印章也没有去敲，是后来过了很长时间去盖章的，具体是2006年，2007年，还是2008年忘记了。本院认证如下：原告提供的证据1即浒字第××号房屋所有权证、慈集建(1993)字第02404号集体土地建设用地使用证各一份，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据2即离婚登记审查处理表（复印件）一份，原告的证明对象是朱某甲、胡某某原系夫妻，于2008年1月7日登记离婚，对该事实被告无异议，故本院予以认定。原告提供的证据3即房屋买卖协议一份和证据4即收条二份，被告对其真实性有异议，认为该两组证据是虚假的，
本院认为，原告对该房屋买卖协议上朱某某、朱某甲、胡某某的签名以及收条上朱某甲的签名未提出异议，且该协议上也有社区干部签名和盖有社区公章，故对其形式真实性本院予以认定。原告提供的证据5即结婚证一份、证据6即户口本一份，虽马建芬系原告妻子，但马建芬系案外人，与本案无关，故该两组证据与本案不具有关联性，本院不予认定。原告提供的证据7即本院(2011)甬慈执异字第8号执行裁定书（复印件）一份，与本案具有关联性，本院予以认定，虽原告起诉状中的落款时间是2011年7月8日，但原告最早向本院提起诉讼是在收到该裁定书之日起十五日内，因原告起诉角度不规范等问题数次补正后才于2011年7月8日具状提起诉讼，故原告起诉没有超出法定期限。证人周某的证言，虽然原告对周某证明的租赁房屋时间不予认可，但原告对周某租赁房屋时间只是简单否认，说明原告是在逃避问题，而周某陈述比较客观，故本院对周某的证言予以采信，因周某租赁讼争房屋时朱某某与朱某甲、胡某某尚未签订房屋买卖协议，周某与胡某某签订租赁合同合情合理，因租赁合同是周某与胡某某签订，故周某就有关租赁合同事宜与胡某某交涉也是正常的，但周某的证言并不能必然推翻朱某某与朱某甲、胡某某签订房屋买卖协议事实。证人叶某1、叶某2的证言，相互印证，该两证人可以证明房屋买卖协议上社区公章盖印时间是2008年四五月份，虽然原告对该时间不予认可，但原告不明确2006年，2007年，还是2008年具体哪年盖具，而根据其陈述，印章是在其与朱某甲、胡某某签订协议后过了很长时间去盖章的，原告不明确盖印时间同样是在逃避问题，证人叶某1、叶某2的证言客观真实，本院予以认定。根据认定的证据以及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：本院在执行被告黄某某与案外人朱某甲、胡某某民间借贷纠纷一案过程中，欲依法处置朱某甲名下的座落于慈溪市浒山街道金山村河东的三间二层楼房（房产证号为浒字第××号，地籍证号慈集建(1993)字第02404号），原告以朱某甲、胡某某已将该房屋转让给其，该房产已不是朱某甲、胡某某所有，而是其所有为由，请求本院停止对朱某甲名下的座落于慈溪市浒山街道金山村河东的三间二层楼房的执行。本院经审查，于2011年4月26日作出(2011)甬慈执异字第8号民事裁定书，裁定驳回原告的执行异议。
原告收到本院(2011)甬慈执异字第8号民事裁定书后不服该裁定，在法定期限内提起了本案诉讼。另查明，异议标的物即朱某甲名下的座落于慈溪市浒山街道金山村河东的三间二层楼房，土地性质为农村宅基地，房屋所有权和土地使用权均登记在朱某甲名下。2008年四五月间，朱某某持一份落款时间为2005年9月18日的房屋买卖协议到浒山街道上叶家社区，该社区干部叶某1、叶某2见协议上的相对双方为朱某某与朱某甲、胡某某，因两方系兄弟关系，故在该协议上作为证明人签名，并加盖了社区公章。另还查明，朱某某为城镇居民。
本院认为，根据我国土地管理法的相关规定，农村的土地除法律规定属于国家所有的之外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织的成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。涉案异议标的物为农村宅基地上的房屋，原告朱某某系居民而非异议标的物所在农村集体经济组织成员，其未经有关组织或部门批准，不能取得农村宅基地使用权，且异议标的物的房屋产权证和集体土地建设用地使用证至今仍登记在朱某甲名下，未变更过。原告与朱某甲、胡某某之间的房屋买卖协议违反法律的禁止性规定属无效。尽管房屋买卖协议上有上叶家社区居民委员会的印章和干部叶某1、叶某2的签名，但这并不意味着房屋买卖协议就有效；另，从房屋买卖协议的形式看，买卖双方为朱某某与朱某甲、胡某某，朱某某称其系代表其与妻子马建芬共同向朱某甲、胡某某购买房屋，那么，协议的出卖方是夫妻出卖，由朱某甲、胡某某两夫妻共同签名，买受方若是夫妻购买，为何仅朱某某一人签名，而不是朱某某、马建芬两人签名，况且，朱某某也未提供马建芬委托其的任何证据，因此，房屋买卖协议的买受人是朱某某。尽管马建芬是农民，但金山村经济合作社社长证明了马建芬不享有村经济合作社社员的权利，因此，退一步讲，即便买受人是朱某某、马建芬，该房屋买卖协议也无效。原告要求确认房屋买卖协议有效，无法律依据。无效的合同自始没有法律约束力。涉案异议标的物系朱某甲、胡某某的财产，原告要求停止执行朱某甲名下的座落于慈溪市浒山街道金山村河东的三间二层楼房的请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，
判决如下：驳回原告朱某某的诉讼请求。本案受理费减半收取计50元，由原告负担，交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 卢静芬
二〇一一年八月十五日代
书记员 胡利娜附：本判决适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 百度搜索“”