成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2011）成华民初字第1593号原告杨全林委托代理人苏银花，成都市成华区青龙法律服务所法律工作者。被告文永良被告郭红丽二被告共同委托代理人杨学荣，北京奥东（成都）律师事务所律师，特别授权。被告文静委托代理人何秦，北京奥东（成都）律师事务所律师，特别授权。
原告杨全林诉被告文永良、郭红丽、文静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请对诉争房屋进行了诉讼保全。并依法由
审判员刘宗华适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨全林及其委托代理人苏银花，被告文永良、郭红丽的委托代理人杨学荣，被告文静的委托代理人何秦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨全林诉称，原告与被告系多年朋友关系，被告经常在原告处借钱，但被告从不按承诺日期偿还。在三被告协商一致的情况下，于2007年4月15日签订购房合同，被告同意将其所有的房屋以33万元的价格出售给原告，以借款进行抵扣，2009年4月17日，二被告出具购房款付清的收条，同时三被告将住房腾退给原告居住至今，原告要求被告过户遭到拒绝，现提起诉讼，要求确认双方签订的购房合同合法有效，位于成华区青龙场致祥路房屋归原告所有，要求被告协助原告办理过户手续。
被告文永良、郭红丽辩称，二个被告确实在原告处借过钱，原告是当时是害怕被告没有钱还，所以就签订了一个房屋买卖合同，如果还不起就把房屋抵押给他，之后被告还是一直在还款，还了94000元，现在还是继续在还款，并不是说把房屋就卖给原告了。
被告文静辩称，文静是文永良、郭红丽的的女儿，这个房屋是家庭成员的共同财产，是共同共有的，是不分份额的，如果要处分这个财产要经过共有人同意才行。所以他们签订的合同是不合法的协议，是二个被告擅自处分的。双方签订的买卖合同不成立。为支持原告诉讼主张，原告向法庭提供下列证据：1.郭红丽、文永良出具的购房款33万元收条。2.原告与郭红丽、文永良签订的购房协议。3.郭红丽、文永良与杨全林签订的办理房屋产权证等相关事宜的经公证的委托书。4.诉争房屋信息摘要。5.诉争房屋门牌号变更证明。6.罗禄珍、张家隆共同出具的原告居住诉争房屋的证明。7.郭红丽与成华区青龙场集资改造办公室签订的《拆除私产自住房屋产权交换协议书》。三被告为反驳原告主张，向法庭提供下列证据：1.登记在三被告名下的诉争房屋《房屋产权证》。2.杨全林等人出具给文永良从2005年8月至2009年1月的收条17张。上列证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，2007年4月15日，原告杨全林与被告文永良、郭红丽签订购房合同，二被告以33万元的价格将其所有的房屋（面积87.47平方米）以33万元的价格出售给原告。因二被告曾向原告借款未归还完，2009年4月17日，双方约定以欠款抵扣房款。，双方对帐后，被告郭红丽、文永良给原告出具“收到杨全林购房款330000元”收条一张，并将该房屋交给了原告杨全林居住使用。2009年4月27日，为方便原告办理过户登记，郭红丽、文永良将与成华区青龙场集资改造办公室签订的《拆除私产自住房屋产权交换协议书》交给了原告，原告又与文永良、郭红丽签订《委托书》，并进行了公证，二被告委托杨全林为代理人，代二被告办理诉争房屋的产权证及国土证等相关事宜。2010年12月，原告办理产权证时，因三被告不予配合，致原告未能办理房屋登记。2011年4月27日，三被告办理房屋登记，该房登记在三被告名下。原告要求三被告协助过户遭到拒绝。原告遂诉讼来院。
本院认为，被告郭红丽、文永良将其拆迁调换的房屋以33万元的价格出让给原告，双方于2007年4月15日在签订了房屋买卖合同，2009年4月17日，郭红丽、文永良因欠原告借款，双方遂约定以所欠款项抵扣购房款，二被告也向原告出具了收条，并将该房交原告居住使用。后又将产权交换协议书交给原告并办理公证委托，由原告办理房屋产权证等相关事宜，从整个买卖房屋不同的时间段所实施的不同民事法律行为来看，应当认定买卖房屋是双方的真实意思表示。
被告郭红丽、文永良辩称，被告与原告签订房屋买卖合同，是为了保证还款对房屋进行的抵押，并不是真正把房屋出卖给原告的理由不成立，本院不予以采纳。首先，从被告提供的还款证据来看，以上还款均是在2009年4月17日以前，正好证明了原告与二被告之间在结清房款前存在债权债务关系；其次，二被告也没有提供证据证明双方之间存在抵押关系；最后，二被告与原告签订购房协议后，于2009年4月17日向原告出具收到购房款收条后，将该房实际交给了原告居住使用，并将产权交换协议交给原告，同时办理委托公证，以上行为不但反映出双方的买卖合同关系，也符合房屋买卖中的交易习惯。文永良、郭红丽与原告杨全林签订房屋买卖合同并在双方算清帐后积极地将诉争房屋交给了原告杨全林居住使用至今，文静作为家庭主要成员之一应当知道房屋已经出售的事实，对郭红丽、文永良将房屋出售给杨权林的行为实际上予以了认可，应当认定郭红丽、文永良出售房屋对文静构成表见代理。故杨全林与其签订的房屋买卖合同依法成立。被告文静认为郭红丽、文永良擅自处分家庭共有房屋，其所签订的房屋买卖合同应当无效的理由不能成立，本院不予以采纳。为保护原告合法权益、维护交易秩序与安全，三被告应当依照诚实信用原则履行房屋买卖合同义务。故对原告诉请确认购房协议合法有效，三被告协助办理过户手续的请求本院予以支持。因我国不动产物权变动采登记生效主义，待三被告完成协助过户义务，房屋变更登记结束后，原告当然取得该房完全所有权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告杨全林与被告郭红丽、文永良、文静之间于2007年4月15日签订的《售购房协议》合法有效。
二、被告郭红丽、文永良、文静在本判决生效后十五日内协助原告杨全林办理成都市成华区致祥路房屋过户登记。案件受理费2875元，诉讼保全费2020元，由被告郭红丽、文永良、文静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘宗华
二〇一一年八月十二日
书记员 刘 芳 微信公众号“”