广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第3578号上诉人（原审原告兼反诉被告）潘北征，男，1977年5月4日出生，汉族。委托代理人彭宇，广东韶大律师事务所律师。被上诉人（原审被告兼反诉原告）兰师忠，男，1976年10月6日出生，畲族。
上诉人潘北征因与被上诉人兰师忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2010）番法民三初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，2009年8月15日，潘北征、兰师忠签订了《广州市房地产买卖合同》，其中合同约定，兰师忠将座落于广州市番禺区西丽南路13号5座502的房屋出售给潘北征，房屋面积为135.8平方米，房价总额为495000元；潘北征分期付款，即付定金1万元，三个工作日内双方到房管局进行产权确查，首期款为银行出具同意贷款书之多余部分按商业贷款方式由银行代潘北征支付给兰师忠，首期款过户时支付；双方于银行出具同意贷款书起五个工作日内共同前往房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。如因兰师忠的原因，未按照合同约定的期限将房屋交付给潘北征占有、使用的，或到房地产交易登记所办理登记手续的，依据法律按定金同等金额赔偿给潘北征；如潘北征的原因，未按照合同约定的期限到房地产交易登记所办理登记手续，或给付购房款的，同样依据法律按定金同等金额赔偿给兰师忠；兰师忠有义务协助潘北征办理相关事宜，家具家电清单作为附件可另计费用。2009年8月19日，潘北征、兰师忠再补充约定，以收到楼款当天兰师忠交楼给潘北征使用，兰师忠即交清水电管理费。兰师忠在《家私清单》上签名，确认清单上的房屋内的家私、电器项目。同日，兰师忠在《广州市房地产买卖合同》中书写“已收到定金人民币壹万元整”的内容，兰师忠并且签名确认。兰师忠认为，上述的文字内容和签名是兰师忠所书写，由于兰师忠长期出差在外，兰师忠预先书写后再交给兰师忠的妻子，并且叮嘱她如果潘北征表示在三天内能够办理房屋的转按揭手续或者支付购房款就可以与潘北征签订房屋买卖合同。合同签订后，兰师忠的妻子将合同给潘北征收执，但兰师忠并没有收到潘北征给付的定金，因此上述的文字内容是没写被收款人。潘北征质证认为，兰师忠一时说是收取定金的内容书面资料是其预先签写好用于经营生意，潘北征非法得来，一时又说是兰师忠自己书写给潘北征，其陈述前后矛盾，内容虚假，不应采信。潘北征认为，直至2009年8月20日，兰师忠才用号码为07894××××3的电话以发传真的方式将广州市番禺区市桥街西丽路13号5座502房地产权证号为粤房地权证穗字第××号的房地产权证传真给潘北征查看。为此潘北征提交了3份的传真件证明。兰师忠质证认为，兰师忠在2009年8月17日11时14分已经将涉讼房屋的房地产权证传真给潘北征查看，潘北征提交的传真件上记载的07894××××3电话号码不是兰师忠的电话。兰师忠认为，合同签订后，兰师忠陪同潘北征及其委托代理人一同前往潘北征委托的按揭公司办理按揭申请，后因为潘北征觉得没有经济能力按按揭公司出具的按揭还款方案还款，所以就没有向兰师忠支付购房款购买涉讼房屋，为此兰师忠当庭提交了如下的证据证明：1、时间为2009年8月19日23点33分，发送信息的电话号码为137××××1520，接受信息电话号码为137××××9593，内容为“兰先生，您好，刚才是我打你的电话，但你没有接。由于我对合同的执行有不同看法，所以想将申请按揭事宜改期实施，您明天早上暂时不要去拿贷款合同。我已经通知林先生明天不要过去华南信用社”的手机短信；2、时间为2009年8月20日10点18分，发送信息号码为137××××1520，接受信息号码为137××××9593，内容为“兰先生，很不好意思因为昨天做的按揭方案与无我期待有很大不同刚才我一直在与家人商量。所以先将按揭事宜稍稍退后。不好意思”的手机短信息证明。潘北征质证认为，对兰师忠提交的手机短信不予确认，信息不是潘北征发送给兰师忠，可能是兰师忠自行编制的。兰师忠对于号码为137××××1520和137××××9593电话的使用权人没有提供相关的证据证明。对于涉讼房屋的产权问题，潘北征认为，合同签订后，兰师忠一直拒绝去房管部门查册证明涉讼房屋的产权情况，潘北征就多次催促兰师忠，兰师忠在2009年8月20日传真一份房地产的复印件给潘北征，但一直没有出示房管部门的《房地产权情况证明》，后潘北征在2009年12月17日查询涉讼房屋的产权情况才知道兰师忠在2009年11月25日将涉讼房屋的产权变更为黄远铭，兰师忠将房屋又另行出售给他人的行为，违反合同的约定，应承担返还双倍定金的违约责任。兰师忠认为，合同签订后，潘北征三个月都没有作出是否要购买房屋的意思表示，兰师忠就将涉讼房屋出售给黄远铭。为此，潘北征遂向原审法院提起诉讼，请求：兰师忠双倍返还给潘北征定金20000元。庭审中，潘北征增加诉讼请求要求解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》。兰师忠反诉请求：1、解除兰师忠、潘北征双方的《广州市房地产买卖合同》；2、潘北征赔偿给兰师忠2万元；3、潘北征负担本案的全部诉讼费。另查明，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2009年7月28日向兰师忠核发了涉讼房屋的房地产权证（产权证号：02100277**）。2009年11月3日，兰师忠与黄远铭签订《房地产买卖合同》将涉讼房屋出售给黄远铭。2009年11月25日，涉讼房屋的权属人变更为黄远铭。原审法院认为，潘北征与兰师忠于2009年8月15日签订的《广州市房地产买卖合同》所确立的房屋买卖关系是双方的真实意思表示，内容无违反法律的强制性规定，是合法有效的。现双方同意解除上述的合同，原审法院予以准许。对于潘北征支付定金10000元的问题，兰师忠是具有完全民事行为能力人，能够独立进行民事活动，知道自己的行为会给自己产生有利或不利的法律后果。诉讼中，兰师忠确认在《广州市房地产买卖合同》中书写收取定金10000元的内容是其书写，答辩时认为该书写的内容是其书写后用于生意经营，潘北征是非法得来，但同时又认为该内容是其在签订合同前已经写好，与潘北征签订合同后兰师忠的妻子将合同交给潘北征，兰师忠从来没有收取潘北征的定金的意见，前后陈述的内容互相矛盾且不合情理，因此对兰师忠辩称没有收取潘北征购房定金的意见，原审法院不予采信。对兰师忠在2009年8月15日收取潘北征购房定金10000元的事实，原审法院予以认定。至于造成《广州市房地产买卖合同》无法继续履行的归责问题。从双方所签订的《广州市房地产买卖合同》来看，该合同存在以下瑕疵：（1）双方未约定潘北征、兰师忠办理银行同意贷款书具体的时限；（2）无约定办理银行同意贷款书潘北征、兰师忠的责任范围；（3）只约定了购房首期款在房屋过户当日支付，但却无明确购房余款何时支付。以上合同内容约定不明的瑕疵，造成（1）对办理银行同意贷款书无法确定双方的权利义务；（2）因办理银行同意贷款书的期限不明确，导致在房地产登记中心办理交易登记手续的期限亦不明确；（3）无法确定潘北征支付购房款给兰师忠的具体时间。由此可见，造成《广州市房地产买卖合同》在签订后无法继续履行，主要是双方在签订合同时，对合同的主要条款及履行步骤未作出明确细致的约定，导致双方在履行过程中产生严重分歧，而产生分歧后，双方又未能进行协商及达成一致意见使合同得以继续履行，造成此结果的原因并不可归责于合同的任一方当事人，故不应适用定金和违约金罚则。对于潘北征要求兰师忠支付双倍定金、以及兰师忠要求潘北征承担违约责任的主张，因理据不足，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方同意解除合同，兰师忠应将收取潘北征的10000元定金退回给潘北征。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、解除潘北征与兰师忠于2009年8月15日签订的《广州市房地产买卖合同》；
二、兰师忠于本判决发生法律效力之日起五日内归还10000元给潘北征；
三、驳回潘北征其余的诉讼请求；
四、驳回兰师忠其余的反诉请求。原审案件本诉受理费300元，由潘北征负担；反诉受理费150元由兰师忠负担。如兰师忠未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人潘北征不服原审判决，向本院提起上诉，请求：
一、改判被上诉人双倍返还上诉人定金的另外一倍10000元（已减除原审支付部分）；
二、两审诉讼费由被上诉人负担。上诉理由：原审法院认定事实不清。原告认为被告的行为是一种民事欺诈行为，要求被告双倍返还定金。原审法院认为是合同约定不明确，而导致合同不能履行，是没有事实和法律依据的。合同是广州市房管局的标准版本，不可能约定不明确，退一步说就算合同约定不明确，合同法对此也有明确规定。因此，被上诉人是明显违约，应当双倍返还定金。原审法院对诉讼费的负担确定不合理，我方关于财产部分诉讼请求已经支持了一半，但还是承担全部诉讼费用，明显不当。上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，没有保护好自己的合法权益。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条提起上诉，由二审法院裁判。被上诉人兰师忠二审未作答辩。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《广州市房地产买卖合同》意思表示真实，合同内容未违反相关法律规定，但该合同中关于办理贷款及购房款支付等主要条款存在内容约定及责任约定不明确等瑕疵，该瑕疵的确造成合同履行不能及责任归咎不能的事实。对此，在双方当事人未能达成一致的情况下，原审判决判定合同解除并无不当。由于合同解除的原因在于，合同双方未形成交易行为必需条款的合意，故此上诉人要求追究被上诉人违约责任的依据不足，本院不予支持。关于诉讼费负担问题，原审判决确支持了上诉人本诉的部分请求，不宜由上诉人承担原审全部本诉诉讼费，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉受理费300元，由上诉人潘北征负担150元、被上诉人兰师忠负担150元；反诉受理费150元由被上诉人兰师忠负担。二审案件受理费50元，由上诉人潘北征负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理
审判员 柳玮玮
二〇一一年八月十日
书 记 员 阮志雄 来自