成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2011）成华民初字第1742号原告唐鑫祺。委托代理人刘子千，四川诺瑞特律师事务所律师，特别授权。被告吴玉宏。委托代理人苏银花，成华区双林法律服务所法律工作者，一般授权。
原告唐鑫祺与被告吴玉宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月25日受理后，依法适用简易程序，于2011年7月4日公开开庭进行了审理。原告唐鑫祺的委托代理人刘子千，被告吴玉宏及其委托代理人苏银花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐鑫祺诉称，2010年8月24日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其拥有的位于成华区桃蹊路108号13栋4单元2楼4号房屋出售给原告，该房屋权证号为0984782，面积为94.07平方米，售价为823300元，其中400000元为原告代被告偿还的工商银行贷款。同时约定双方应在2011年4月30日之前到成都市房地产交易中心办理该房屋的产权过户事宜，被告（即合同卖方）委托马超代其办理房屋过户手续的相关事宜。合同签订当日，原告向被告支付了定金80000元。2011年3月16日原告向被告支付了343300元房款。2011年5月17日原告按《房屋买卖合同》约定向工商银行代被告偿付了400000元工商银行的贷款，因被告提前结清按揭贷款而产生的费用13980元及逾期还款违约金3190元，也由原告代为缴纳。原告在完全履行合同付款义务后，即向被告要求按合同约定办理房屋产权过户手续，但被告不予配合。
原告于2011年5月18日与被告的委托代理人马超到房管局办理了房屋过户手续。原告取得房产证后，多次催促被告交付房屋，但被告拒不履行。故原告起诉来院。
一、请求判令被告在三日内向原告交付位于成华区桃蹊路108号13栋4单元2楼4号的房屋及协助原告办理该房屋的国有土地使用权过户手续；
二、请求判令被告向原告按1200元每月计算至被告实际交房日止的违约损失；
三、请求判令被告向原告返还由原告代偿的工商银行用于提前结清按揭贷款产生的费用13980元、工商银行的逾期违约金3190元、房屋专项维修资金2069.54元，上述款项共计19239.54元；
四、本案的诉讼费由被告承担。
被告吴玉宏辩称，一、请求法院驳回原告诉讼请求。原、被告之间不存在买卖关系，2009年被告向原告借款现金160000元，原告建议被告用桃蹊路的房屋作为抵押，在中国银行抵押贷款200000元，贷款之后拿了一部分款项给原告，由于原告是放高利贷的，所以利滚利，钱越来越多，2009年原告又建议被告到工商银行贷款400000元，就将中国银行的200000元还完，剩余200000元原告给了100000元给被告。由始至终被告没有委托马超办理此事，原告提交的当时签订的公证书与向法院提交的公证书是不一致的。虽然原告取得了房产证，但取得不合法；
二、从原告的陈述来看，是原告与被告亲自签订的房屋买卖合同，不是马超代为被告签订的，所以被告要求鉴定这个买卖合同是否是被告本人签字；
三、房屋交易的价款不止400000余元，还有17170元原告没有主张，是因为原、被告之间没有签订合同，只是被告向原告借款，属于民间借贷。原告将借条换成收条，时间本来是同一天，但是原告要求被告重新写了两个时间，被告实际没有收到原告一分钱。
经审理查明，2010年8月24日，原告唐鑫祺（乙方）与被告吴玉宏（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“吴玉宏（甲方）自愿将位于成都市成华区桃蹊路108号13栋4单元2楼4号房屋一套（房屋建筑面积为94.07平方米，权0984782），出售给原告（乙方），······双方议定此房总售价为人民币823300元（大写：捌拾贰叁仟叁佰元），（￥423300元甲方净收价）；
一、乙方第一次支付购房定金（成交后即房款）人民币80000元，……；
三、甲乙双方按约定时间为2010年8月24日至2011年4月30日按指定到成都市房地产交易中心、并带齐相关证件协助乙方办理此房的过户换证手续，所产生的一切费用由乙方支付；
四、甲乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有；……；
六、办理完产权过户后，甲方保证该房屋的水、电、气、光纤、物业管理等相关费用结清，原有室内设施齐全完整无损；……备注：该房产余款343300元（叁拾肆万叁仟叁佰元整）乙方已于2011年3月16日付款并结清，买卖双方约定2011年4月30日前到房产交易中心办理该房产买卖过户等相关手续（卖方委托马超全权办理该事宜，并已公证）”。合同由原、被告签名并加盖原、被告双方的手印。同日，被告向原告出具收条，该收条载明：“今收到唐鑫祺购成都市成华区桃蹊路108号13栋4单元2楼4号位置房产（权0984782）购房定金人民币现金80000元大写捌万元整”，该收条由被告签字并加盖其手印。被告于2011年3月16日收到原告支付的购房款343300元，并出具收条，且该收条被告签字并加盖其手印，收条载明购房款已结清。在2011年5月18日，原告与被告的委托代理人马超到成都市房管局办理了该房屋的过户手续，该房屋登记在原告名下。另查明，被告吴玉宏于2009年9月2日签订了一份委托书，该委托书经四川省成都市蜀都公证处公证，其内容为：委托人吴玉宏，受托人马超，位于成都市成华区桃蹊路108号13栋4单元2楼4号房屋（权0984782）属于我委托人吴玉宏个人所有。现我因事务繁忙，特委托马超为代理人，办理如下事宜：
一、代表我办理和领取上述房屋的国有土地使用权证；
二、代表我办理上述房屋的还贷、结按、注销抵押登记、领取产权证和共有权证、办理退保、领取保费事宜；
三、代表我出售或出租上述房屋，并代收售房款、租金；如果买方以按揭的方式购买此房，代表我办理有关按揭的一切事宜（签订抵押、借款合同、办理公证、保险、代收按揭款、开立按揭贷款银行的一般结算账户）；
四、代表我到成都市房产管理部门协助买方办理上述房屋的买卖、产权过户、领取产权证（共和有权证）、办理国有土地使用证的转移登记及领取国有土地使用证等相关手续；
五、代表我缴纳上述房屋的维修基金，办理维修基金的转移登记手续；代办上述房屋减免个人所得税和营业税的相关手续；受托人在办理上述事宜是有权在相关文件上签字及缴纳相关费用；委托期限：至上诉事宜办结止”。还查明，在2011年5月16日原告为被告缴纳提前结清按揭贷款而产生费用13980元及逾期还款违约金3190元。在2011年5月17日原告为被告偿还被告个人贷款393634.91元。中国工商银行成都草市支行出具的结清证明表示被告于2011年5月17日结清了抵押贷款本金及利息。庭审中，被告认为房屋买卖合同并非本人签名，要求鉴定房屋买卖合同上被告签名的真实性。上述事实，有经庭审质证的以下证据予以证实：1、原、被告的身份证；2、《房屋买卖合同》；3、购房定金收条一张；4、收条两份；5、工商银行个人还款凭证；6、工商银行出具的结清证明书；7、建设银行现金缴纳款单和成都市房屋专项缴款凭证；8、成都市房管局和地税局开具的相关发票；9、原告的房产证；10、蜀都公证处公证书一份；11、原、被告的陈述以及庭审笔录。
本院认为，本案的焦点在于原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系，房屋买卖事实是否成立。
本院认为，一、从房屋买卖协议来看，双方约定了房屋的具体地址和面积、房屋价格及房屋办理过户的相关事宜等，并有原告作为买方和被告作为卖方的签名和手印，房屋买卖协议具备了合同全部要素，符合合同成立的条件；
二、原告为证明与被告之间存在房屋买卖合同关系，还向法庭提交了房屋买卖合同书、购房定金收条、收条，这些证据具有真实性、合法性、关联性、并有较强的证明力，能够证明原、被告之间存在房屋买卖的事实；
三、从收条的内容来看，客观反映了被告收到原告购房定金80000元和购房款343300元的事实，且收条系被告本人签字并加盖其手印，进一步说明收房款的行为也是原告的真实意思的表示。综上所述，原、被告之间的房屋买卖是符合正常的交易习惯，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应当合法有效；为此，双方均应按合同约定履行各自的权利、义务。对于原告主张被告在三日内向原告交付位于成华区桃蹊路108号13栋4单元2楼4号的房屋及协助原告办理该房屋的国有土地使用权过户手续的诉讼请求，
本院认为，原告已支付全部房款，履行了合同约定的全部义务，虽然房屋买卖合同对交付房屋的时间约定不明确，但该房屋现已登记在原告名下，原告拥有该房屋的物权，故原告请求被告交付位于成都市成华区桃蹊路108号13栋4单元2楼4号房屋的诉讼请求，本院予以支持，但应当给足被告腾退房屋的时间。介于原告并未举证证明该房屋的国有土地使用证是否登记在被告名下，目前原告没有证据证明要求被告协助原告办理土地使用证的条件具备，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求判令被告向原告按每月1200元计算至被告实际交房日止的违约损失的诉讼请求，因该房屋已登记在原告名下，原告已实际取得该房屋的物权，依法享有占有、使用、收益和处分该房屋的权利，因此，被告应在合理的期限内腾退房屋，但被告未交付房屋的行为，已违反法律规定，且给原告造成了损失，应当予赔偿，故原告请求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，但损失赔偿额应从原告取得房屋的产权证次月起算至被告实际交付房屋时止，且参照本地段房屋租金的价格，本院酌情考虑被告向原告赔偿损失计算标准按每月800元计算。对于原告请求判令被告向原告返还由其代偿的工商银行用于提前结清按揭贷款产生的13980元、工商银行的逾期违约金3190元、房屋专项维修资金2069.54元，上述款项共计19239.54元的诉讼请求，
本院认为，按照房屋买卖合同约定被告卖房后的净收价为423300元，从本案查明的事实来，原告支付的购房定金80000元和购房尾款343300元给被告，被告并未多收取房款；另外，对于在办理房屋产权过户中产生的一切费用，房屋买卖合同的约定就是由原告支付，加上房屋买卖合同对提前结清按揭贷款产生的费用、工商银行的逾期违约金由谁由支付的问题，合同约定不明确，故对于原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于被告庭审中提出的要求鉴定房屋买卖合同上被告签名的真实性，
本院认为，在房屋买卖合同签订后，被告已收取了原告支付的买房净收价款423300元，加上被告的委托代理人马超已将房屋过户给原告名下，原告收款和委托代理人办理房屋过户的行为是在实际履行合同约定的行为，说明被告已认可房屋买卖合同是其真实意思的表示，故本院对被告提出的鉴定申请，不准予。
被告辩称房屋买卖协议及收条均不是原告真实意思表示，原告是在空白纸上签名的，原、被告之间是民间借贷关系，并非房屋买卖关系，原告将借条换成收条，被告实际没有收到原告一分钱的辩解意见，对此，被告并未向法庭提供相反的证据予以证明原告是在被告签名和盖手印的空白纸上伪造房屋买卖合同的事实，对于被告借款的事实，被告也未提交证据予以证明其主张，且被告的辩称也不符合常理，故本院对被告辩解意见，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条之规定，
判决如下：
一、被告吴玉宏于本判决生效之日起三十日内，向原告唐鑫祺交付位于成都市成华区桃蹊路108号13栋4单元2楼4号房屋一套。
二、被告吴玉宏向原告唐鑫祺赔偿损失（损失的计算：从2011年6月18日算至被告吴玉宏实际交付房屋时止，每月按800元计算）。
三、驳回原告唐鑫祺的其他诉讼请求。案件受理费266元，由被告吴玉宏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 谭萍
二〇一一年八月九日
书记员 刘娇 来自：