安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2011）六金民二初字第00641号
原告（反诉被告）：卢德华，男，农民，住本市金安区。
委托代理人：尤良旺，律师。
被告（反诉原告）：方昌香，男，农民（打工），住本市金安区。
委托代理人：但孝明，六安市金安区横塘岗乡法律事务所法律工作者。
原告卢德华与被告方昌香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年5月10日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告方昌香依法提起反诉，经审查符合反诉条件，现本诉与反诉并案审理。原告卢德华及其委托代理人尤良旺，被告方昌香及其委托代理人但孝明均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告卢德华诉称：2010年3月26日，原告将坐落在金安区横塘岗乡古城寺村古城寺大桥头的房屋（前进为两间砖瓦结构、后进为两间上下砖混结构）以玖万元价格卖给被告，并签订《转让合同》，合同约定2010年3月26日被告支付现金肆万伍仟元，余款于两个月内付清。当日被告交付45000元给原告，原告交付房屋建房相关手续、证件给被告，被告同时出具45000元欠条交原告收执。但付款期限届满后，被告拒付45000元欠款。故诉请法院依法判令被告立即偿还45000元欠款及利息2272.50元（按一年期贷款年息6.06%计算，从2010年5月25日至2011年3月25日），本案诉讼费用由被告负担。原告卢德华对反诉未作书面答辩。原告卢德华为支持其诉讼请求及反诉辩解，在举证期限内向本院提供的证件有：1.原告身份证复印件，用于证明原告的身份状况；2.转让协议、欠条，用于证明（1）原、被告之间具有房屋买卖合同关系，（2）被告欠原告45000元购房款的事实，（3）原告出让的仅是原告所有的房屋产权，未出让集体土地使用权，同时证明《转让合同》为有效合同；3.关于卢德华房屋的证明，用于证明（1）原告转让的房屋是原告的私有财产，（2）原告房屋下的土地使用权的合法使用者是甄廷权，（3）村集体经济组织同意原告转让属于自己的财产；4.证明一份，用于证明（1）原告出让的房屋为原告所有，其土地使用权为第三人甄廷权的宅基地，且甄廷权在该村民组无其他宅基地，（2）同意原告转让房屋，并同意受让方无偿使用该土地使用权；5.农村宅基地审批登记表，用于证明（1）原告房屋下的土地使用权的合法使用人为第三人甄廷权；（2）被告在购房时已经明知该房屋的面积，以及土地使用权是他人的，签订《转让合同》系双方的真实意思表示，不存在重大误解或隐瞒事实真相。
被告方昌香对本诉辩称：1.本案属于集体土地上的房屋买卖合同纠纷；2.答辩人与原告卢德华签订的《转让合同》无效；3.卢德华应返还答辩人购房款并承担相应责任。
被告方昌香反诉诉称：被反诉人将不属于自己的房屋，即位于金安区横塘岗乡古城寺村古城寺大桥头的农村集体住宅转让给反诉人。2010年3月26日反诉人支付被反诉人45000元，现由于双方签订的转让合同不符合有关规定，反诉人办不到有关房屋变更手续。同时被反诉人隐瞒实际房屋面积大小，与房屋现状不符。故反诉诉请法院依法判令确认反诉人与被反诉人签订的转让合同无效；被反诉人返还反诉人交付的购房款45000元及利息；反诉诉讼费用由被反诉人承担。被告方昌香为支持其本诉辩解及反诉诉请，在举证期限内向本院提供的自己有：1.被告身份证、户口本，用于证明反诉人主体身份，同时证明反诉人属于横塘岗乡缸窑村集体经济组织成员；2.转让合同一份，用于证明双方转让的是集体土地上的房屋，同时转让集体土地使用权，该转让合同违反法律规定，是无效合同；3.农村宅基地审批表，用于证明原告转让给被告房屋包括集体土地使用权，同时证实该宅基地是以甄廷权名义办理的；4.土地使用权转让合同，用于证明反诉人转让给被反诉人的房屋的集体土地使用权属于古城寺村民组所有，属于非法转让；5.村委会证明，用于证明古城寺村民委员会对双方转让房屋毫不知情，不存在同意双方转让该房屋。6.照片，用于证明反诉人与被反诉人转让的房屋，与登记表登记以及与实际不一致。经举证、质证，被告方昌香对原告卢德华提供的证据1认为通过身份证可以证明原告属金安区张店镇张墩村村民；对证据2的真实性无异议，但认为不具有合法性；对证据3认为不具有真实性，合法性，与本案也没有关联性，村委会不能证明该转让合同有效，双方的房屋都是集体土地使用权，同时证明原告收取被告45000元购房款；对证据4认为也不具有真实性和合法性，该集体土地使用权人登记是甄廷权，但实际使用人是卢德华，同时双方系亲戚关系，不具备真实性；对证据5的真实性持有异议，从表中看的长、宽度与实际不符。原告卢德华对被告方昌香提供的证据1不持异议；对证据2的证明对象持有异议，这份合同是以9万元的价格购买原告的房屋，不包含土地使用权；对证据3认为该审批表是通过各级政府审批的，系真实、合法的，对证据4中土地使用合同是1994年6月24号通过了六安市政府批复之后，对此使用是不合法的，相应的，在2010年2月24日土地使用权转让合同中也不具有合法性。对证据5认为不具备形式要件，没有单位负责人在上面的签字，该份证据不能充分反映对原告的房屋是否知情，对证据6的照片认为照的房屋是事实，但不能证明与实际不符，与本案没有关联性。经举证、质证、本院对原告卢德华提供的证据1身份证的真实性、合法性及与案件的关联性予以认定；对证据2转让协议、欠条的真实性及与案件的关联性予以认定，对其合法性不予认定；对证据3村委会证明，因该村委会先后给原、被告出具了内容相互矛盾的两份证明，故对其真实性、合法性及与案件的关联性不予认定；对证据4甄庭权的证明的真实性及与案件的关联性予以认定，对其部分证明目的不予认定；对证据5农村宅基地审批表的真实性、合法性及与案件的关联性予以认定，对其部分证明目的不予认定。对被告方昌香的身份证、户口簿的真实性、合法性及与案件的关联性予以认定；对证据2转让协议的真实性及与案件的关联性予以认定，对其合法性不予认定；对证据3农村宅基地审批表的真实性、合法性及与案件的关联性及证明目的予以认定；对证据4土地使用权转让合同的真实性及与案件的关联性予以认定，对其合法性不予认定；对证据5村委会证明，因该村委会先后给原、被告出具了内容相互矛盾的两份证明，故对其真实性、合法性及与案件的关联性不予认定。根据举证、质证、结合双方当事人陈述，查明本案事实为：原告卢德华为六安市金安区张店镇张墩村小岭组村民，被告方昌香为六安市金安区横塘岗乡缸窑村方新庄组村民，双方系不同集体经济组织成员。1994年3月24日，卢德华为做生意需要，以其亲戚甄庭权（卢德华系甄庭权姐夫）名义在原六安市横塘岗乡古城寺村古城寺组申报农村宅基地使用权88平方米并经村民组、村委会、乡土建所、乡政府、原六安市土地局、市人民政府逐级审核批准。1995年9月10日，又以甄庭权名义在原六安市横塘岗乡古城寺村古城寺组申报农村宅基地使用权48平方米并经逐级审核批准。与此同时，1995年9月10日，卢德华与原六安市横塘岗乡古城寺村古城寺组就上述宅基地变相签订《土地使用合同》一份，约定将140平方米的土地以承包的方式给卢德华使用，使用期限30年，每年度使用费为190元，同时约定了四至边界及相关权利、义务内容。1994年夏至1996年底，卢德华在以甄庭权名义取得的宅基地上先后建有前进砖瓦结构房屋两间，后进砖混结构两上两下楼房。2010年2月24日，卢德华与六安市金安区横塘岗乡古城寺村古城寺组又签订一份《土地使用权转让合同》，由六安市金安区横塘岗乡古城寺村古城寺组将位于其境内，芮张公路北侧的土地使用权（含甄庭权名义取得的宅基地使用权）转让给卢德华永久使用。该合同约定：
一、位置及四至边界为芮张公路北侧，西临黄正霞住宅东侧，墙面对直向后为界，南与芮张公路路沟接壤，北至该田块的从芮张公路北边沿西北延至27米，东与周家祥住宅西边向北直上为界。
二、转让期限为永久性。
三、转让费用为22000元，土地使用权登记费、审批费由原告自理。
四、五、六、七项分别规定了双方责任，违约责任、土地转让费支付方法等内容。原告按约定支付了土地转让费，但至今为取得合法的宅基地使用手续。另查明，2010年3月26日，原告卢德华与被告方昌香签订《转让合同》一份，双方约定：⑴方昌香以90000元的价格购买卢德华的房屋，于2010年3月26日成交；⑵方昌香于2010年3月26日交现金45000元，下欠于后两个月内付清；⑶卢德华于双方成交之日将其房屋建房相关手续、证件全部交给方昌香；⑷双方自房屋成交之日签字生效。双方不得反悔，否则承担一切违约责任。收付款以收条为准。该合同签订后，方昌香于当日给付卢德华购房款45000元，并由卢德华出具收欠条一份，注明下欠45000元。卢德华也于当日将其所持甄庭权名义取得的宅基地审批表两份、《土地使用合同》、《土地使用权转让合同》各一份等交付给方昌香，至今未办理房屋交接手续。因方昌香购房后无法办理房屋及宅基地变更手续，未支付下欠购房款，现致卢德华诉至本院。
本院认为，宅基地使用权是我国专门针对农村居民设定的一项具有社会保障功能的权利，该权利是无偿取得，是为了保障农民最基本的居住需求，具有福利性，其主体只能限定为农村集体经济组织成员，也即具有人身依附性。农村集体经济组织成员取得宅基地后，应按照既定用途使用宅基地，不得随意转让、抵押、出租，不得超面积使用宅基地。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的联动性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地所有权。就本案而言，原告卢德华与被告方昌香均不是六安市金安区横塘岗乡古城寺村古城寺组村民，即非该集体经济组织成员，在无继承等法定情形下，无权取得该集体经济组织所有的宅基地使用权。原告卢德华建房所使用的宅基地的合法使用人实际为甄庭权，如甄庭权要转让，也只能向本集体经济组织内的成员转让。而原告卢德华为规避法律，分别于1995年9月10日，2010年2月24日签订了《土地使用合同》、《土地使用权转让合同》。该两份合同从内容上看，是有偿使用，实际上是在买卖农村宅基地使用权，其行为是违法和无效的。在此情况下，原告卢德华将其在无宅基地使用权的土地上的所建房屋出卖，也是无效的。同时，根据有关土地管理的法律及行政法规的规定，农村宅基地只能与其上的房屋一并转让，农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或者部门同意，且只能在本集体经济组织内的成员转让。而根据原告卢德华在房屋转让合同签订后向被告方昌香提供的相关资料看，其提供的均是与宅基地使用有关的审批表、转让合同等，故从其行为及本意看，其转让的房屋应包括房屋下的宅基地。根据房随地走的原则，原告卢德华所称其转让的只是房屋，不包括宅基地使用权之理由不能成立。综上，原告卢德华与被告方昌香所签订的房屋转让合同因未经政府审批而使受让方方昌香取得宅基地使用权，其行为不符合法律规定，依法应为无效，故对其本诉请求，本院不予支持。被告方昌香反诉要求依法确认双方房屋转让合同无效，卢德华返还购房款之理由成立，本院依法予以支持，但因其明知自己非六安市金安区横塘岗乡古城寺村古城寺组村民，却购买原告卢德华所转让的房屋，对本纠纷存在过错，也应负一定的责任，其反诉要求卢德华承担购房款利息，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款，第一百一十三条，第一百三十四条第一款（四）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，第五十八条及有关法律规定，
判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）卢德华要求被告（反诉原告）方昌香立即偿还购房款45000元及利息2272.50元的诉讼请求。
二、确认原告（反诉被告）卢德华要求被告（反诉原告）方昌香于2010年3月26日签订的房屋《转让合同》无效。
三、原告（反诉被告）卢德华应于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）方昌香已付购房款45000元。
四、驳回反诉原告方昌香要求反诉被告卢德华承担45000元购房款利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费990元，诉讼保全费510元，计1500元，反诉案件受理费2050元，合计3550元，由原告卢德华负担1500元，被告方昌香负担2050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判长 祁卫东
审判员 黄永友
审判员 陈 燕
二〇一一年八月九日
书记员 马晓倩附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十条国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。第一百三十四条第一款（七）项承担民事责任的方式主要有：（七）赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用与原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关注微信公众号“”