山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2010）菏牡民初字第2687号
原告：赵玉环，市民。
委托代理人：冯雅，山东信法律师事务所律师。
委托代理人：张敏，山东信法律师事务所律师。
被告：菏泽市保信房地产开发有限公司。住所地：牡丹区北城工农路**。
法定代表人：黄廷军，董事长。
被告：黄廷军。
原告赵玉环与被告菏泽市保信房地产开发有限公司、黄廷军房屋买卖合同纠纷一案，于2010年12月22日本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月4日公开开庭审理了本案。原告赵玉环及其委托代理人冯雅、张敏到庭参加了诉讼。被告菏泽市保信房地产开发有限公司、黄廷军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵玉环诉称：2004年9月12日，原被告就位于牡丹路西侧艺苑小区南第四间已竣工门市（含土地）签订了房屋买卖协议，约定房屋1-3层，房屋面积约120平方米，土地60平方米，房屋总价款135000元。原告首付房款100000元，被告将钥匙交付给原告，余款35000元于被告为原告办妥土地证和房产证后，原告一次性付清。合同签订后的当天，原告就将首付款10万元交付给被告，但被告至今仍不给原告办理房产证和土地证。而被告已于2005年5月4日就为与原告同期购房的八位邻居办理了土地证和房产证。原被告双方虽没有约定办理土地证和房产证的期限，但依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，买受人应取得房屋权属证书。由于出卖人的原因，买受人在上列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为维护原告合法权益，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，被告继续履行合同为原告办理房产证和土地证；被告支付原告违约金40000元，诉讼费由被告承担。被告菏泽市保信房地产开发有限公司未作答辩。被告黄廷军未作答辩。
经审理查明：2004年9月12日，原告赵玉环与被告黄廷军签订一份房屋买卖协议。协议约定，被告自愿将位于牡丹路西侧（艺苑小区）沿牡丹路门市1-3层（南头数第四间）含土地卖给原告。房屋为砖混结构，房屋面积约为120平方米，土地面积约为60平方米，房屋、土地面积以现状面积为准；房屋总价款为135000元，协议签订后首付100000元，被告将钥匙交给原告；土地证和房产证办好后，余款35000元原告一次性付清被告，被告同时将两证交给原告；土地证和房产证由被告办理，费用由被告承担。协议签订后的当天，原告支付被告菏泽市保信房地产开发有限公司100000元，并由该公司为原告开具收据一份，加盖菏泽市保信房地产开发有限公司财务专用章。被告黄廷军将房屋钥匙交给原告。被告黄廷军系被告菏泽市保信房地产开发有限公司的法定代表人。2011年7月25日原告赵玉环向本院提出撤销部分诉讼请求申请书，要求撤回请求被告为其办理土地证的诉讼请求。上述事实由房屋买卖协议、收款收据、当事人的陈述等证据在卷佐证，且均经过庭审质证。
本院认为：2004年9月12日，原告赵玉环与被告黄廷军签订的房屋买卖协议意思表示真实，内容不违犯法律、行政法规强制性规定，故该协议成立有效。因被告黄廷军系被告菏泽市保信房地产开发有限公司的法定代表人，房屋买卖合同的标的物系菏泽市保信房地产开发有限公司所建，被告黄廷军与原告赵玉环签订合同并收房款的行为应视为其职务行为。原告赵玉环已按协议约定履行了支付100000元房款的义务，被告菏泽市保信房地产开发有限公司收到房款后，在法律规定的时间内未给原告赵玉环办理房屋所有权证，故原告要求确认房屋买卖协议有效，让被告继续履行合同为其办理房屋所有权证的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，依法应予支持。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而本案没有约定办理房屋所有权证的期限，被告应自合同确定之日起90日办理，被告未办理应按照已付房款总额自2004年12月13日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算至判决履行期间最后一日止，支付原告违约金，故原告赵玉环要求被告菏泽市保信房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求亦应支持。因被告黄廷军系职务行为，故被告黄廷军不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条、第一百三十条之规定，
判决如下：
一、确认原、被告签订的房屋买卖协议有效。
二、被告菏泽市保信房地产开发有限公司于判决生效后六十日内为原告赵玉环办理房屋所有权证。
三、被告菏泽市保信房地产开发有限公司于判决生效后六十日内支付原告赵玉环违约金（按已付房款100000元，从2004年12月13日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算至判决履行期间最后一日止）。
四、被告黄廷军不承担责任。
五、驳回原告赵玉环的其他诉讼请求。如果未按照生效判决规定的日期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告菏泽市保信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判长 陈军亭
审判员 黄君丽
审判员 柴新伟
二〇一一年八月六日
书记员 尘军梅 关注微信公众号“”