p.MsoNormal,li.MsoNormal,div.MsoNormal{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;font-size:10.5pt;font-family:”TimesNewRoman”;}p.MsoHeader,li.MsoHeader,div.MsoHeader{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:center;tab-stops:center207.65ptright415.3pt;layout-grid-mode:char;border:none;padding:0cm;font-size:9.0pt;font-family:”TimesNewRoman”;}p.MsoFooter,li.MsoFooter,div.MsoFooter{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;tab-stops:center207.65ptright415.3pt;layout-grid-mode:char;font-size:9.0pt;font-family:”TimesNewRoman”;}div.Section1{page:Section1;}新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院民事判决书（2011）新兵民提字第00022号申请再审人(一审原告、二审被上诉人)：王爱江，男，1973年6月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆石河子市。
委托代理人：殷德岭，新疆七合律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：邓道新，男，1957年7月13日出生，汉族，农工，住新疆石河子市。申请再审人王爱江因与被申请人邓道新房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团农八师中级人民法院（2010）兵八民一终字第46号民事判决，向本院申请再审。本院于2010年9月13日作出（2010）新兵民申字第00180号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2009年2月19日，一审原告王爱江起诉至新疆维吾尔自治区石河子市人民法院称，2004年3月10日，王爱江与邓道新协商将王爱江开发的位于北泉镇北泉新村幸福苑以北的第三间自建房以10.5万元的价格转让给邓道新。后因该房未能通过工程质量验收且未取得房屋产权证，邓道新亦未支付相应房款。根据房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。请求法院确认双方签订的房屋转让协议无效，邓道新立即返还房屋，并由邓道新承担诉讼费用。一审被告邓道新辩称，王爱江长期拖欠邓道新的工程款，导致邓道新无法获得利益。王爱江与邓道新之间不是房屋买卖关系，而是抵账关系，且抵账行为是合法有效的。王爱江有协助办理房产证的义务，王爱江不履行该义务存在违约，请求驳回王爱江的诉请。新疆维吾尔自治区石河子市人民法院一审查明，2002年11月25日，王爱江(发包人)与邓道新(承包人)签订建设工程施工合同，王爱江将其在北泉镇北泉路西侧开发的两套商住房交由邓道新建设施工，并约定工程款开工前(按八米算)一次性支付10万元，余款在竣工后两个月内付清，否则发包人所属的房产(由承包人承建的)以成本价抵让给承包人，由承包人自由支配。合同签订后，邓道新进行了施工，王爱江陆续给付邓道新6万元工程款。邓道新将其在幸福苑建设施工的两套住房中以北的第四套房于2004年交由王爱江使用。同年3月10日，王爱江与邓道新签订购房协议，内容为：“兹有园林站王爱江以北泉镇北泉新村幸福苑以北第三间房转让给邓道新以拾万零伍仟元整(105000元正)，两方同意，以此证明。”该房现由邓道新使用。王爱江的上述两套房屋至今未取得房屋产权证书。现王爱江诉至法院要求确认双方签订的房屋转让协议无效。庭审过程中，王爱江与邓道新均认可双方签订的上述购房协议是基于建设工程施工合同的约定将王爱江在北泉镇幸福苑以北第三间房以10.5万元价款抵让给邓道新折抵工程款。该法院一审认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案原告王爱江与被告邓道新虽然在平等、自愿、协商一致的基础上达成了房屋抵让协议，即房屋权属的转让协议，但该转让协议违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定应认定无效，故原告的诉请合法有据，予以支持。被告认为双方的抵账行为合法、有效的抗辩理由于法无据，不予采纳。关于原告欠被告的工程款，被告可另案处理。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条的规定，该法院于2009年8月17日作出（2009）石民初字第630号民事判决：
一、原告王爱江与被告邓道新之间的房屋转让协议无效；
二、被告邓道新于本判决生效后五日内返还王爱江位于北泉镇北泉新村幸福苑以北第三套房屋。邓道新不服一审判决，向农八师中级人民法院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。原审没有查清被上诉人王爱江在建设工程施工合同和垫资协议约定的期限届满后均未支付上诉人垫付高额工程款的事实；
二、原审适用法律错误。双方当事人签订的是房屋抵债协议而非房屋转让协议，不应适用《城市房地产管理法》第三十八条的规定，而应适用第三十九条的规定。请求二审撤销原判，依法判决驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人王爱江答辩称，双方当事人签订的是房屋转让协议，且该协议签订后始终没有办理产权登记，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，应属无效。上诉人邓道新承包建设的争议房产至今没有办理竣工手续，王爱江欠邓道新的工程款与本案房屋转让纠纷属不同的法律关系，邓道新可另行主张。请求二审驳回邓道新的上诉请求。农八师中级人民法院二审除了确认原审法院所查明的事实外，另查明确认了双方当事人签订建设幸福苑的建设施工合同及其工程施工过程，以及施工方邓道新筹措建设资金垫付工程款和建设方王爱江欠付工程款等事实。该法院二审认为，本案的争议焦点是双方当事人于2004年3月10日签订的书面协议是否合法、有效的问题。根据双方当事人签订的建设工程施工合同中担保条款的约定，又于2004年3月10日签订的书面协议，形式上为“购房协议”，实质内容为“房屋抵债协议”，且该书面协议的内容不违反我国法律、法规的强制性和禁止性规定，该书面协议合法、有效。根据《最高人民法院关于民事案件案由的规定》，原审将本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷不当，二审纠正为在建建筑物抵押权纠纷。被上诉人王爱江作为发包人在其开发的建设工程施工期间，仅向承包人邓道新支付了6万元工程款，即王爱江在工程开工前就没有按照约定的数额支付第一期10万元工程款。根据2003年9月1日的协议，邓道新为工程垫资后，王爱江又没有按期返还邓道新垫资款的本利，即在双方签订的建设工程施工合同和垫资协议约定的工程款给付期限届满后，王爱江没有按约定的数额和期限给邓道新付清相应数额的工程款和垫资款的本利。王爱江作为债务人没有按期全部履行到期债务，邓道新作为抵押权人其抵押权因此具有了实现的条件。抵押权人与抵押人自愿协商后达成处分抵押财产的抵债协议合法、有效。原审法院认为双方2004年3月10日签订的书面协议为无效协议于法无据，予以纠正。抵债房产没有办理产权登记并不影响该抵债协议的效力，因为登记不是物权变动的前置条件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。王爱江虽然否认邓道新施工的建设工程已经竣工，但其认可自2004年起已经使用该建设工程至今。因此，自王爱江接收并使用邓道新施工的建设工程之日起，该建设工程就依法视为竣工。在幸福苑工程竣工后两个月，王爱江仍然没有付清邓道新的工程款。债务履行期限届满，王爱江作为债务人没有全部履行债务，邓道新的抵押权就具备了实现的条件。因此，王爱江关于房产没有办理产权登记、建设工程未竣工验收、邓道新应另行主张工程款的辩解于法无据，不予采纳。综上，该二审法院认为，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，于2010年4月14日作出（2010）兵八民一终字第46号民事判决：
一、撤销石河子市人民法院(2009)石民初字第630号民事判决；
二、驳回被上诉人王爱江的一审诉讼请求。申请再审人王爱江申请再审称，第一，二审法院认为双方签订的购房协议实质内容为房屋抵押协议，实属定性错误。双方当事人签订建房合同中约定，用建造的房屋以成本价抵让应付款的前提是被申请人邓道新如期交付验收合格的工程。由于该工程未经验收合格，在被申请人承诺可以通过关系办理验收的情况下，最终双方达成了购房协议。协议无论在形式上还是在实质内容上都是典型的购房合同，不存在两者不相符的问题。双方约定以成本价“抵让”，其含义应当是申请再审人以成本价转让给被申请人，转让款抵销申请再审人应付的工程款。这实际上就是一个房屋转让，只不过对转让款的支付做了约定，这一点双方在一审中都是认可的，二审法院认定为房屋抵押无任何证据。第二，二审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，被申请人无施工资质，与申请再审人签订的建设工程施工协议无效。根据我国担保法的规定，主合同无效，担保合同也无效。双方签订的工程合同中的担保条款中的“抵让”行为无论是转让抵款，还是二审认定的抵押均是无效合同。双方签订的购房协议违反了我国法律、法规的强制性和禁止性规定应属无效。第三，本案程序错误。申请再审人诉求主张的是房屋转让协议无效，双方返还。被申请人抗辩的是双方协议是抵账行为，应合法有效。根据“不告不理”的民事诉讼原则，被申请人没有行使抵押抗辩权（双方就未设定抵押），二审法院认定抵押权的实现，显失公正。被申请人邓道新书面答辩称，双方约定，在建房中，申请再审人王爱江无资金的情况下，请求被申请人贷款自建独立完成两套楼房的建筑。贷款到期后，申请再审人自愿还被申请人的贷款（至今未还）。后申请再审人又主动提出并达成协议，将建好的一套房转让给被申请人。申请再审人两套房至今只支付了6万元，剩余建筑款由被申请人自筹完成。该建房合同不适用《城市房地产管理法》第三十八条的规定，而符合第三十九条的规定，可以进行房地产转让。本院再审期间，双方当事人未提供新的证据，再审查明认定的基本事实与原一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案双方当事人争议的焦点是:双方2004年3月10日订立的“购房协议”的性质及其效力。
一、关于“购房协议”的性质以及如何确认本案的案由。民事案件的性质及其案由，原则上是根据案件双方当事人诉辩主张的内容来确定。对于合同纠纷，如果合同的名称和形式，与法院审理查明的实质内容不一致的，应当以法院审理查明的实质内容的性质来确定。本案双方当事人围绕2004年3月10日的“购房协议”主张各自的权利。无论从“购房协议”的名称和内容来看，还是双方当事人的诉辩主张，都反映出该协议是双方当事人通过协商，自愿订立的一份折价转让房屋的协议，其目的是通过对在建工程折价转让的形式折抵本案申请再审人王爱江欠付施工方被申请人邓道新垫付的工程款，协议只是变换了支付房款的形式，以消灭申请再审人的债务，实现被申请人的债权。二审法院将本案定性为“抵押权”纠纷，既与协议内容不符，也违背了双方当事人的主观愿望，更无法律依据。在建工程抵押有其特定的含义，且依照法律规定，以建筑物为抵押物设定抵押权的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。我国物权立法中对于建筑物抵押的设定采取的是登记生效主义，只有依法办理了登记的建筑物抵押才生效，抵押权才产生。本案中，双方当事人未对建筑物办理抵押登记，未依法设定抵押权，为此，也就不存在抵押权如何实现的问题。二审将本案案由确定为“在建建筑物抵押权纠纷”的理由不能成立，应予纠正。
二、关于“购房协议”的效力。买卖民事法律关系存在两个法律事实：一是作为物权变动原因的买卖合同；二是作为这一原因的结果的所有权转移。订立买卖合同的行为，在当事人之间设立债权债务关系，是物权变动的原因行为；而转移所有权的行为是物权变动的结果行为，是直接处分所有权的行为。物权变动的原因（债权效力）与物权变动的结果(物权效力)作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律规定，即实行债权与物权相分离的原则，也就是说，物权是否发生变动效力，并不影响买卖合同的债权效力。如果买卖合同是对债权债务关系的约定，其成立与生效都应当按照债权债务关系民事法律行为的判断标准确定。就标的物为建筑物的买卖合同而言，建筑物没有办理产权登记或者无法办理产权过户登记，只是不能发生建筑物所有权转移的物权效力，买受人不能取得建筑物的所有权，其结果行为不生效并不意味着物权变动的原因行为不生效，不影响买受人对建筑物的占用、使用和收益。本案双方当事人订立的“购房协议”是对双方债权债务民事法律关系的约定，是一项民事法律行为，其效力应当依照民事法律规范中的债权债务行为生效要件来确定。我国民事法律对民事合同效力的判断标准基本上有两个要件：一是双方当事人自愿；二是合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定。本案“购房协议”是双方当事人自愿订立无异议。就内容来看，目前我国法律、法规中也没有将建筑物买卖行为认定为无效的规定，反而是《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定了工程折价抵偿工程款和施工方的优先受偿权。原一审判决认定事实清楚，但依照规范房地产市场的行政管理性规范认定双方当事人之间民事法律行为的效力，属适用法律错误，认为双方当事人的抵帐行为于法无据，不予采纳的理由不能成立，其结果也与双方当事人订立协议时的意思表示不一致，显失公平，应当依法予以纠正。二审判决适用法律不当，导致案件定性错误（理由如上所述），其认为“购房协议”实质上是双方当事人达成的处分抵押财产的抵债协议的理由不能成立，但判决结果既符合双方当事人当初订立协议时的意思表示，尊重了当事人对民事权利处分自治的意愿，也符合我国合同法的相关规定，应当予以维持。申请再审人王爱江的主张违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则和公平原则，其认为没有办理产权登记的房屋不得转让的理由，与我国民事法律规范不符，不能成立，对其再审请求依法不予支持。至于本案双方当事人之间涉及的建设工程施工方是否有施工资质、建设工程是否完工、质量是否合格等不属本案的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七的规定，
判决如下：维持新疆生产建设兵团农八师中级人民法院（2010）兵八民一终字第46号民事判决。本判决为终审判决。
审判长胡志超
审判员刘霞
代理
审判员汪晓兰
二0一一年七月十二日
书记员罗燕莉 关注公众号“”