浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2010）绍越民初字第2749号原告ＸＸ林。委托代理人（特别授权代理）王红良、叶奔。被告金荣华。
原告ＸＸ林为与被告金荣华房屋买卖纠纷一案，于2010年6月28日向本院起诉，本院于同日受理后，先由
代理
审判员张剑独任审判，于2010年8月17日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2010年12月15日、2011年7月5日日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ林及其委托代理人王红良、叶奔到庭参加诉讼，被告金荣华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ林诉称，2007年1月20日，原告经与被告协商，被告将位于绍兴市越城区袍江鸿通金都公寓31幢701室房屋转让给原告，双方签订《二手房买卖合同》一份，该合同约定被告将房屋卖给原告，合同总价为342774.50元，原告在合同签订之日起10日内向被告支付转让款160000元，余款以原告替被告按月支付银行按揭款的方式支付房款。合同签订之后，按照合同规定原告依约向被告支付了第一笔转让款160000元，被告将房屋交付给了原告使用，同时将房屋契证、土地使用权证、银行按揭贷款合同、按揭还款银行卡等有关房屋的资料交给了原告。2007年1月以后，原告按约为被告支付了该房屋的银行按揭款，并对房屋进行了装修、支付使用房屋而产生的物业费用、有线电视、水电等相关费用，但一直没有办理过户手续，2009年下半年，原告突然联系不上被告，且听说被告由于经营不善导致严重亏损，原告知道此事后急于找到被告要求办理房屋产权过户手续，但多方寻找后一直无法联系到被告。现诉至法院，请求确认双方签订的合同有效，并判令被告协助履行房产过户手续；确认于座落绍兴市越城区袍江鸿通金都31幢701室房屋属于原告所有。诉讼中，经本院释明，原告变更诉讼请求为要求判令被告立即向原告返还购房款人民币226175.87元（含首付款160000元及原告替被告代为偿还的2007年1月至2010年5月的按揭贷款66175.87元），并赔偿160000元首付款从2007年1月27日至2010年7月27日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。被告金荣华未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。
经审理查明，2007年1月20日，原告ＸＸ林与被告金荣华签订二手房买卖合同一份，合同约定被告将其所有的座落于绍兴市越城区袍江鸿通金都公寓31幢701室建筑面积159.430平方米房屋以总价342774.50元（以下简称诉争房屋）出售于原告，其中，原告在合同签订之日起十日内向被告支付现金人民币160000元，余款以在合同签订之后原告代替被告支付银行按揭款的方式支付；在原告向被告支付现金160000元后，被告应将有关房屋的相关产权证书全部交付给原告（包括房屋按揭贷款合同、按揭还款的银行卡等），并于收到上述房款之日起三日内将交易的房产全部交付给原告使用；在原告向被告支付购房款160000元后，该房屋所有权已经属于原告所有，原告享有该房屋的占有、使用、收益、处分等权利，被告不再享有该房屋的任何产权，原告在任何时候有权要求被告协助办理三证过户手续，被告应当无条件协助原告办理房屋过户手续；双方明确在合同签订之后的银行按揭款均全部系由原告代为支付；合同同时对双方其他权利义务事项做了约定。此后，被告于签约当日将房屋交付于原告使用，原告于2007年1月27日向被告支付了购房款160000元，并由被告出具收条一份为凭；被告于同日将诉争房屋之土地使用权证、契税证、销售不动产专用发票、房屋按揭贷款合同、按揭还款的银行储蓄存折、银行借款借据等材料交付于原告。此后，原告一直以被告名义向银行归还按揭贷款，自2007年1月20日起至2010年5月11日止，共代为归还按揭贷款本息共计64235.02元（含罚息），其中2010年5月11日仅代为归还贷款利息286.04元，并支付了物业管理费等相关费用。原告占有、使用诉争房屋至今，因被告未履行协助原告办理诉争房屋之产权过户手续之义务，遂至本案纠纷发生。另查明，被告于2005年1月11日向中国工商银行绍兴市城东支行贷款20万元用于购买诉争房屋，并签订了按揭贷款合同1份，合同约定贷款期限自2005年1月11日起至2020年1月11日止，由借款人在贷款人处开立户名为金荣华的活期储蓄帐户用于归还贷款，还款采用等额本息还款法，每期归还本息之和1614.07元；贷款扣款日为每月11日。在该合同抵押条款中双方约定借款人保证以其有权处分的诉争房屋的全部权益抵押给贷款人，用作偿还本合同借贷条款项下之借款的担保；并将抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管；抵押物抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得将该抵押物出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等，由此引起贷款人的任何损失，由抵押人承担责任，抵押人转让抵押物所得，应提前足额归还贷款本息。此后房管部门于2006年5月11日向被告颁发了诉争房屋的产权证，现交存于中国工商银行绍兴市城东支行。在本案庭审过程中，经本院释明原告在指定期限内未能提交中国工商银行绍兴市城东支行同意被告将诉争房屋转让于原告的书面证据。以上事实由原告提供的二手房买卖合同、按揭贷款合同各1份；收条、销售不动产专用发票、银行借款借据各1张、房屋产权证复印件、土地使用权证、契税证、银行储蓄卡各1本、物业费发票2张及原告方的当庭陈述予以证实，被告金荣华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。
本院认为：我国《物权法》明确规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，本案原、被告签订的房屋买卖合同所涉房产抵押于中国工商银行绍兴市城东支行，而原告在与被告签订房屋转让合同后至今尚未代为清偿债务消灭抵押权，同时在本院指定期限内原告未能提交抵押权人同意被告将诉争房屋转让于原告的书面证据，故原、被告之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。对原告要求被告返还其已支付的首付款160000元及代为支付的按揭贷款本息之请求，
本院认为根据原、被告双方房屋买卖合同、被告金荣华与中国工商银行绍兴市城东支行所签订的按揭贷款合同中的相关约定及原告实际还款情况，原告主张其代替被告支付了2007年1月份的按揭贷款，缺乏依据，本院不予支持，同时原告在2007年2月至2010年5月期间，多次逾期还款，由此产生之罚息理应由原告自行承担，故经本院核定，被告实际应返还原告代为支付的按揭贷款为：原告于2007年2月至2010年4月间如正常还款所应支付银行的按揭贷款本息合计为62948.73元，再加上原告在2010年5月11日代为支付的按揭贷款286.04元，两项金额共计63234.77元。对原告要求被告赔偿首付款160000元相应利息损失之请求，
本院认为结合本案实际，被告金荣华对合同无效应负主要过错，现原告仅要求被告赔偿首付款之利息损失，其余代为支付的按揭贷款部分之利息损失由原告自负，基本合理，本院予以支持。被告金荣华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审判。现依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，
判决如下：
一、被告金荣华应于本判决生效之日起三十日内返还给原告ＸＸ林购房款及代为支付的按揭贷款共计人民币223234.77元，并赔偿原告ＸＸ林其中160000元购房款自2007年1月27日起计算至2010年7月27日止的利息损失（按银行同期同类贷款利率计算）；
二、驳回原告ＸＸ林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5116元，由原告ＸＸ林负担116元，被告金荣华负担5000元，均于本判决生效后三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 吕小丽
代理
审判员 张 剑
人民陪审员 陈美珍
二〇一一年七月七日
书 记 员 缪高峰 搜索“”