广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第787号上诉人（原审原告）丘于猛，男，1960年7月26日出生，汉族。委托代理人陈运清、高超，广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）张鹂，女，1973年4月11日出生，汉族。委托代理人王卫东，男，1968年5月4日出生，汉族。原审第三人黄柏生，男，1965年5月25日出生，汉族。原审第三人李美琳，女，1963年6月24日出生，汉族。
上诉人丘于猛因与被上诉人张鹂、原审第三人黄柏生、李美琳租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：位于广州市天河区华景北路78号3102房（下称讼争房屋）《房地产权证》登记的权属原为李美琳、房屋用途为居住用房、建筑面积为201.3508平方米。2008年3月1日，张鹂与李美琳通过经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订了《房地产买卖合同》，约定张鹂以142万元价格向李美琳购买讼争房屋（现状为吉屋，即不附任何家私电器、不附租约），交付物业时间为收齐楼款当天。2008年7月28日，讼争房屋过户登记至张鹂名下。因李美琳未能按合同约定于2008年8月1日前将讼争房屋交付张鹂使用，张鹂起诉至原审法院。经调解，双方达成协议，约定李美琳于2009年9月20日前搬离讼争房屋，并将钥匙交付张鹂。由于李美琳未能按期交付讼争房屋，张鹂向原审法院申请了强制执行。在执行中，黄柏生与丘于猛分别于2009年10月26日及2009年11月19日以其为讼争房屋的共有人及承租人为由，提出了书面执行异议。经审查，原审法院分别于2009年11月12日及2009年12月14日以（2009）天法执异字第18号、35号《执行裁定书》，认为黄柏生对讼争房屋的所有权主张权利，应通过诉讼程序解决，张鹂与李美琳之间的买卖行为是否有效的问题属另一法律关系，应另行起诉；丘于猛与黄柏生之间的租赁关系是否有效，能否对抗张鹂与李美琳之间的房屋买卖关系，属另一法律关系，应另循法律途径解决。并据此驳回了黄柏生与丘于猛的异议（裁定书并无显示黄柏生在提出执行异议时有涉及租客问题）。为此，丘于猛于2009年12月17日向原审法院提起了本次诉讼，起诉请求判令：
一、张鹂继续履行丘于猛与黄柏生于2008年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2、张鹂承担本案的诉讼费。另查，黄柏生与李美琳于2002年2月2日签订《协议书》，约定讼争房屋的决策权和产权只有黄柏生和李美琳才有权决定和处理，其购房资金全部由黄柏生出资，由于黄柏生特殊情况，房产证暂时写李美琳的名字，如需要另改为黄柏生的名字。2007年4月19日，李美琳又出具《授权书》给黄柏生，将讼争房屋的产权、管理决定权（包括签约房屋租赁合同）授权给黄柏生。2009年12月24日，原审法院采取强制执行措施，将讼争房屋交付张鹂使用。在此之前，黄柏生一直在讼争房屋中居住，张鹂曾于2008年8月18日及2009年8月14日两次前往讼争房屋收楼，均因黄柏生阻止未果，张鹂两次均予以了报警，丘于猛表示不清楚。本案审理中，丘于猛向原审法院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》，显示丘于猛与黄柏生的签约时间为2008年1月18日，内容主要为黄柏生将讼争房屋出租给丘于猛作为舞蹈培训场所；租期为20年，从2008年1月20日起至2028年1月20日止；租金为每月0.5万元，丘于猛须在签订合同之日支付5万元的履约保证金，合同签订之日起3个月内支付10年的租金60万元，至2008年12月30日前支付完余额55万元。但该合同未办理租赁备案登记手续。2、《收条》5张，显示黄柏生分别于2008年1月18日、21日、4月15日、6月5日、12月21日收丘于猛所交的合同保证金5万元、水电物业管理费押金0.3万元、租金60万元、20万元和35万元。3、（2009）粤穗广证内经字第207636号《公证书》及所附的54张照片与摄像光盘，显示在广州市公证处于2009年12月15日对讼争房屋予以拍照与摄像时，讼争房屋装修现状仍为舞蹈培训场所，并有舞悦演艺工作室培训中心与南南艺术传播中心的标识。4、《电费发票》3张，显示讼争房屋2009年3月至11月期间的电费已以银行划帐方式支付，户名为边喆。5、《出纳日记帐》，显示与名为李梦云、赵永生结算2007年租金的情况。但无显示结算的另一方及具体的房屋地址。6、《排列场地租赁合同》2份，显示名为南南艺术传播中心的公司分别于2008年2月2日及4月20日将华景新城逸雅居的排练场（未明确具体地址）出租给名为广州中煌文化传播有限公司与精艺娱乐发展机构作为演绎彩排场所，租金按时计费等。7、《收据》37张，显示名为南南艺术传播中心的公司于2008年2月6日至2009年5月25日期间收取排练费与演出费的情况。但无显示所收费用的具体地址。8、南南艺术传播中心成立仪式及广告片的光盘，显示该公司于某年某月某日在某酒店召开了开业庆典宴会及所作的有关该司的广告片。9、舞蹈培训现场光盘，显示有人在进行舞蹈排练。但无法显示具体的时间及排练地址。丘于猛称上述证据均能证明其于2008年1月18日向黄柏生租赁了讼争房屋、已交付20年租金及保证金与押金（其中70万元以现金支付的，其余款项是以其姐与黄柏生间的债务冲抵支付的）、其在讼争房屋中进行经营、南南艺术传播中心实际存在并以讼争房屋为主要办公地址。张鹂以上述证据与其无关及丘于猛在执行异议时并未提供证据3-9，有可能是伪造的为由，不予认可。李美琳以上述证据1、2、6、7有可能是伪造；证据3中的舞悦演艺工作室培训中心标识是前手租客李梦云、赵永生所留，南南艺术传播中心的标识是丘于猛自己装饰；证据4不能证明该费用实为丘于猛交纳，证据5属黄柏生与前手租客的关系，与丘于猛无关；证据8、9不能证明南南艺术传播中心有正式成立及在讼争房屋中办公等为由，亦不予认可。丘于猛亦未提供证据证实其与所谓李梦云、赵永生、南南艺术传播中心的关系、其姐与黄柏生间的债务实际存在及李美琳清楚其与丘于猛的租赁关系并已收取相关的租金。李美琳称其已撤销了2007年4月19日出具给黄柏生的《授权书》，但未提供任何证据证实。丘于猛确认在原审法院张贴公告后（该时间早于黄柏生提出执行异议的时间）已知张鹂与李美琳间就讼争房屋存在买卖合同关系。原审法院认为：民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李美琳虽称其已撤销了2007年4月19日出具给黄柏生的《授权书》，但未提供任何证据证实，原审法院不予采纳。而李美琳又为讼争房屋《房地产权证》原登记的权属人，按其出具给黄柏生的《授权书》相关内容，黄柏生应有权将讼争房屋的房屋出租。本案中，丘于猛为证明与黄柏生就讼争房屋存在租赁关系而提供的《房屋租赁合同》与《收据》从形式上看符合租赁合同的特性，黄柏生亦对此不持异议，故若不存在其他违法情形，原审法院对此应予确认。但由于原审法院所作裁定书并无显示黄柏生在提出执行异议时有涉及租客问题；丘于猛在黄柏生提出执行异议前，已知张鹂与李美琳间就讼争房屋存在买卖合同关系，却直至黄柏生的执行异议被驳回后才又提出执行异议的；在原审法院采取强制执行措施前，黄柏生仍一直在讼争房屋中居住；张鹂两次前往讼争房屋收楼，又均是因黄柏生阻止未果，丘于猛却不清楚；《房屋租赁合同》约定的租赁期长达20年，却又在一年内付清了20年的租金。上述做法明显有违市场中的租赁惯例及日常生活经验法则。《房屋租赁合同》又未依法办理相应的租赁备案登记手续，丘于猛亦未提供证据证实李美琳清楚黄柏生与丘于猛的租赁关系并已收取相关的租金。故不排除《房屋租赁合同》及《收据》是丘于猛与黄柏生事后制作并以对抗张鹂与李美琳间的买卖合同关系的可能。在张鹂及李美琳对此均不予确认的情况下，丘于猛还应提供进一步的补强证据（如确有实际支付租金或原先确有在讼争房屋中居住经营）。按丘于猛陈述，所付租金及保证金与押金中的70万元是以现金支付的，其余款项是以其姐与黄柏生间的债务冲抵支付的。而丘于猛又未提供证据证实其姐与黄柏生间的债务实际存在，按黄柏生所出具的5张《收条》判断，除2008年1月18日、21日的合同保证金5万元、水电物业管理费押金0.3万元有以现金支付的可能外，其余的60万元、20万元和35万元大额款项应均不大可能以现金方式支付；丘于猛提供的证据3也只能证明讼争房屋在2009年12月15日时的现状，在各方当事人对此已形成争议的情况下，应不能作为认定讼争房屋原现状的证据；证据4只能证明讼争房屋电费已以银行划帐方式支付，而不能必然说明是丘于猛交纳的。且户名还显示为边喆，电费的交纳人与讼争房屋实际使用人亦可能不一致；证据5、6、7、8、9只能证明名为李梦云、赵永生与他人有结算2007年的租金，南南艺术传播中心与他人有签订租赁合同、收取排练费与演出费、召开开业庆典宴会、拍摄广告片及有人在进行舞蹈排练，在上述证据无显示结算的另一方及具体房屋地址、所签租赁合同具体地址、所收费用具体地址、排练具体时间与地址及丘于猛有提供证据证实其与所谓李梦云、赵永生、南南艺术传播中心关系的情况下，原审法院亦不能确认上述证据与讼争房屋间的关系。且判断某个公司办公主要地址亦应以相关的工商登记注册地址为合法依据。综上所述，丘于猛有关其向黄柏生租赁了讼争房屋、已交付20年租金及保证金与押金、其在讼争房屋中进行经营、南南艺术传播中心以讼争房屋为主要办公地址的陈述证据不足，原审法院不予采纳。对丘于猛据此要求张鹂继续履行其与黄柏生于2008年1月18日所签《房屋租赁合同》的诉讼请求，原审法院亦不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：驳回丘于猛的诉讼请求。本案受理费100元由丘于猛负担。
上诉人丘于猛不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、请求撤销一审判决。2、判令被上诉人继续履行上诉人与第三人于2008年1月18同签订的《房屋租赁合同》。3、判令上诉的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：
一、一审判决认定的事实不清。一审法院在其作出的判决中，由始至终没有对上诉人与第三人黄柏生签订的《房屋租赁合同》的效力作出明确认定。而此合同是否有效，是本案的关键。如果合同有效，则被上诉人应该继续履行上诉人（一审丘于猛）与第三人黄柏生所签的《房屋租赁合同》。一审判决中认为：“本案中丘于猛就与第三人黄柏生就诉争房屋存在租赁关系而提供的《房屋租赁合同》与《收据》，从形式上看符合租赁合同的特性，黄柏生对此亦不持异议，故若不存在其他违法情形，本院列此应予确认”。而此后一审判决并没有罗列出任何“其他违法情形”，所以，上诉人认为此租赁合同应为有效合同。但一审判决又以“上诉人与第三人之间的一些做法违反市场中的租赁惯例及闩常生活经验法则”，作出了“不排除《房屋租赁合同》及《收据》是丘于猛与第三人黄柏生事后制作并对抗张鹂与第三人李美琳之问买卖合同关系的可能”的认定。那么，我们不禁要问：是哪种可能是有事后制作的可能，还是没有如果没有事后制作的可能，上诉人认为《房屋租赁合同》应该有效，被上诉人应该继续履行租赁合同。而一审判决，对此案件的基本事实却没有明确。
二、一审判决适用法律不当，判决不公。首先，一审判决适用法律不当。一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，作出了判决。而该第四条、第七条是关于公平、等价有偿、诚实信用、社会公共利益等民事活动中基本原则的规定。而按照一般法律适用的次序是：先法律规则，后法律原则；在没有相应的法律规则来适用时，才适用法律原则。在本案中，如果房屋的租赁合同有效，则应该适用《中华人民其和国合同法》第229来保护上诉人的合法权益；如果认为房屋的租赁合同无效，则应适用《中华人民共和国合同法》第52条来作出认定。其次，一审判决对上诉人不公平。一审法院在对案件的基本事实还未认定清楚之时，就冒然的适用相关法律对案件作出“驳回丘于猛（二审上诉人）诉讼清求”的判决，缺乏基本的公平，令人难以信服。综上，一审判决基本事实认定不清，适用法律不当，判决不公。在此，再次恳请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人张鹂辩称：同意原审判决，坚持一审答辩意见。原审第三人黄柏生辩称：一审没有认定《协议书》、《授权书》是违法的，既然《协议书》、《授权书》是成立的，租赁合同书也是成立，所以一审的判决是错误的、不公平，为了维护我自己的合法权益，请求法庭确认《协议书》、《授权书》、《租赁合同》的效力。原审第三人李美琳未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩状。本院经审理，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案中主要涉及三层法律关系，首先是原审第三人李美琳与被上诉人张鹂的房屋买卖关系，该买卖行为没有争议，并实际履行。其次是原审第三人李美琳与第三人黄柏生委托处置房屋（包括出租）的委托关系，虽然原审第三人李美琳提出已经撤销委托，但无充分证据，原审法院不予采信。最后，基于上述委托关系，原审第三人黄柏生与上诉人丘于猛签订租赁合同，上诉人丘于猛据此主张租赁关系成立，要求实现涉案房产的使用、占有权益。本案实质冲突在于被上诉人张鹂作为现产权人与上诉人丘于猛之间就涉案房屋的使用、占有权益的冲突。一方面，关于产权人权益问题，不动产的物权由产权登记确认，涉案房产的原产权登记明确为原审第三人李美琳名下，被上诉人与之签订的房屋买卖合同意思表示真实，合同履行权利义务清晰，并已经履行完毕，涉案房产经变更登记已在被上诉人名下，其产权应予切实保护。另一方面，上诉人权益问题，上诉人向法庭提供了其与原审第三人黄柏生签订的租赁合同，但现有证据显示真实性存疑，在产权人不予确认且对其真实性提出质疑的情况下，上诉人对于租金的支付、实际占有使用均无法提供充足的证据以对租赁事实进行补强论证。本院认同原审法院依据案件实际情况及相关证据作出的判定。同时，鉴于本案的权益冲突性质及相关证据呈现的事实状况，有必要从公平合理、等价有偿原则进行考量，原审第三人黄柏生将委托人房产长期出租而一次性收取房租，且无证据显示其已将租赁情况告知委托人、亦无证据证实其将租赁收益交付委托人的情况下，该租赁行为实质上对原产权人权益形成侵害，虽无证据显示上诉人具有串通行为，但在上诉人未能举证证实对于房屋租赁支付全部对价并已经形成事实租赁关系的情况下，原审法院对上诉人主张不予支持，遵照公平合理、等价有偿原则，侧重于保护产权人权益并无不当。综上所述，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人丘于猛负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理
审判员 柳玮玮
二〇一一年七月七日
书 记 员 阮志雄 更多数据：