广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第699、700号上诉人（原审1498号案原告、原审1598号案被告）黄淑芬，女，1968年9月22日出生，汉族。委托代理人胡奉勇，广东纬国律师事务所律师。上诉人（原审1498号案被告、原审1598号案原告）刘绘绘，女，1982年10月6日出生，汉族。委托代理人黄逸，广东明盛律师事务所律师。
上诉人黄淑芬与上诉人刘绘绘房屋买卖合同纠纷两案，双方当事人不服广州市番禺区人民法院（2010）番法民四初字第1498、1598号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，刘绘绘是位于广州市番禺区桥南街福德路145号9座803号房屋（房产证号：粤房地权证穗字第××号，以下简称涉讼房屋）的登记权属人。2010年4月10日黄淑芬与刘绘绘签订了《房屋买卖合同》，约定黄淑芬购买刘绘绘所有的涉讼房屋一间，房款为700000元；黄淑芬于签订合同时付刘绘绘定金50000元，余下款项650000元于2010年8月5日前到交易所办理过户手续即付清，如办理银行按揭的，于过户当天付清首期款项，刘绘绘即可交楼，在办理银行按揭过程中，黄淑芬、刘绘绘双方必须互相协助办理，如办理公证委托，甲乙双方也必须互相协助办理；2010年8月份以后（含8月份）的供楼款由黄淑芬支付；刘绘绘实收30.5万元（含定金）；无论在任何情况下违约，如刘绘绘中途违约，刘绘绘要双倍定金赔偿给黄淑芬，并支付中介方中介费，如黄淑芬中途违约，刘绘绘不退回定金，并从定金中扣除100%作为中介服务费。同日，黄淑芬向刘绘绘支付了50000元定金，刘绘绘向黄淑芬出具收款收据以作凭证。黄淑芬、刘绘绘均确认双方在签订《房屋买卖合同》时清楚涉讼房屋存在抵押登记。双方就该房产买卖合同产生纠纷均向原审法院提起诉讼，黄淑芬起诉请求判令：1、刘绘绘双倍返还黄淑芬已支付的定金100000元；2、本案诉讼费由刘绘绘负担。刘绘绘起诉请求：1、判决解除黄淑芬与刘绘绘于2010年4月10日《房屋买卖合同》；2、判令刘绘绘无需向黄淑芬退还定金50000元；3、本案诉讼费由黄淑芬承担。原审庭审中，黄淑芬就合同履行过程陈述如下，在签订合同并支付定金50000元后，因涉讼房屋存在抵押登记，故此约定在涉讼房屋办理过户手续以前，由刘绘绘向抵押银行申请提前还贷手续，但因刘绘绘提出其提前还贷所需款项由黄淑芬负责，故双方便约定由刘绘绘向黄淑芬作出全权处理涉讼房屋的公证授权委托，但由于在办理公证委托手续时，刘绘绘未能出具未婚证明，致使公证委托手续不能办理，亦导致《房屋买卖合同》无法继续履行。刘绘绘就合同履行过程则陈述如下，签订合同并收取定金50000元后，刘绘绘向涉讼房屋贷款银行提出提前还贷申请，其后，双方约定去办理公证授权委托，但因刘绘绘不知道办理公证委托手续需要提供未婚证明，故此当时无法办理成功，刘绘绘于2010年8月9日办妥未婚证明后，黄淑芬却不愿继续履行合同，亦无按约定承担涉讼房屋自2010年8月起的供楼款。另查明，2010年8月9日，河南省睢县民政局向刘绘绘出具了《无婚姻登记记录证明》。原审法院在审理（2010）番法民三初字第1498号案的过程中，黄淑芬向原审法院提出查封涉讼房屋的申请，并提供了担保，原审法院于2010年8月26日作出（2010）番法民三初字第1498-1号《民事裁定书》，裁定对涉讼房屋价值100000元范围内采取保全措施。原审法院认为，黄淑芬与刘绘绘于2010年4月10日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容形式无违反法律的强制性规定，该合同合法有效。黄淑芬与刘绘绘在签订合同时均知悉涉讼房屋存在抵押登记的权利限制，故此，有关办理提前还贷及涂销抵押登记手续的约定应为该买卖合同的主要条款，否则难以保证涉讼房屋的顺利过户。但黄淑芬与刘绘绘却在合同中无对如何办理提前还贷手续，何时办理提前还贷手续，提前还贷所需资金由谁负责作出明确约定，使得双方因提前还贷手续各等权利义务不明，而无法继续履行合同。并且双方在合同的实际履行过程中约定了新增办理公证授权委托手续的合同义务，但对于该义务的办理时间，如何办理等却未作出明确细致约定，造成双方产生分歧致使合同进一步无法继续履行。而在出现上述情况后，双方又未能进行协商及达成一致意见，导致在《房屋买卖合同》约定的房屋交易过户日（2010年8月5日）前，仍未履行完毕，鉴于现黄淑芬、刘绘绘均起诉要求解除该《房屋买卖合同》，故此原审法院予以准许。如上所述，现导致《房屋买卖合同》无法继续履行责任并不可归责于合同的任一方当事人，故不应适用违约金罚则。合同终止后，刘绘绘应将收取黄淑芬的50000元定金退回给黄淑芬。至于刘绘绘认为在《房屋买卖合同》中已约定了2010年8月后的供楼款由黄淑芬支付，以及刘绘绘实收30.5万元（含定金）均已表明了刘绘绘提前还贷所需的资金应由黄淑芬负责。但首先，双方在《房屋买卖合同》中第三条已约定双方应于2010年8月5日前办理涉讼房屋的过户手续，此约定明显与合同的补充条款“2010年8月后的供楼款由黄淑芬支付”存在矛盾之处；其次，从补充条款“刘绘绘实收30.5万元（含定金）”的文义来看，只可以确定刘绘绘经此次房屋交易能获取卖房款为30.5万元，但用于提前偿还贷款所需资金究竟是由黄淑芬还是刘绘绘支付则不能从该文义中得到明确体现；故此，对于刘绘绘的该说法，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，
判决如下：
一、解除黄淑芬与刘绘绘于2010年4月10日签订的《房屋买卖合同》所确立的房屋买卖关系；
二、刘绘绘应于本判决生效之日起三日内向黄淑芬返还50000元定金；
三、驳回黄淑芬其余的诉讼请求；
四、驳回刘绘绘其余的诉讼请求。如果刘绘绘未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2010）番法民三初字第1498号案受理费1150元，由黄淑芬负担625元，刘绘绘负担525元；（2010）番法民三初字第1598号案受理费525元由刘绘绘负担。双方当事人不服原审判决均向本院提起上诉，上诉人黄淑芬上诉请求：1、撤销（2010）番法民三初字第1498、1598号民事判决书，直接改判；2、被上诉人按照买卖合同的约定双倍返还上诉人已支付的定金10万元；3、被上诉人承担本案全部的诉讼费用及保全费用。事实与理由：
一、黄淑芬并没有起诉要求解除合同，并且一直要求履行合同。一审法院主观臆断，认为黄淑芬不愿意履行合同，属于事实上的认定错误。一审判决认为“刘绘绘于2010年8月9日办妥未婚证后，黄淑芬却不愿意继续履行合同，亦未按约定承担涉诉房屋自2010年8月起的供楼款”，属于查明事实不清，认定事实错误。首先，黄淑芬并未起诉要求解除合同，直至一审庭审结束，黄淑芬也未提出解除合同的要求，相反，其一直要求按照《房屋买卖合同》的约定履行合同。第二，黄淑芬在收悉刘绘绘的《律师函》以后，于2010年8月11日作出的《关于履行房屋买卖合同事宜之回复》（以下简称“《回复》”）上明确表明黄淑芬已经先后两次约刘绘绘到公证处办理不可撤销授权的公正委托，但是两次都因刘绘绘资料未备齐而不能办理。黄淑芬在《回复》的第4款回复“现我履行合同第三条款，约定刘绘绘小姐于2010年8月16日上午到房管局办理过户手续后即付清房款，逾期不予办理，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定属违约，本人会保留起诉权利。”。上述事实表明黄淑芬一直要求履行合同，但直到2010年8月26日黄淑芬起诉之日止，刘绘绘仍以各种各样的理由拒绝履行合同。第三，刘绘绘在2010年8月9日办妥《无婚姻登记记录证明》后，并未告知黄淑芬，也未通知黄淑芬到公证处办理不可撤销授权的公正委托。此外，未婚证明是庭审时刘绘绘才出示提交的。由于刘绘绘与黄淑芬并未办理不可撤销授权的公证委托，且未办理公证委托的原因在于刘绘绘自身。黄淑芬无需按约定承担涉诉房屋自2010年8月起的供楼款，未办理公证委托的不利后果应由刘绘绘承担。
二、房屋未能于约定时间过户到黄淑芬名下，导致《房屋买卖合同》不能履行的原因在于刘绘绘，其应承担违约责任。经查证属实，刘绘绘已将涉案房屋抵押给中国光大银行股份有限公司广州番禺支行，直至2010年8月26日黄淑芬起诉时，涉案房屋还处于抵押状态，根本不具备办理过户手续的条件。由此可见，造成房屋不能按时过户的根本原因在于刘绘绘。根据《房屋买卖合同》第六条约定，刘绘绘需双倍定金赔偿黄淑芬，并支付中介费用。综上所述，导致《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在于刘绘绘一方，一审法院认定的事实有误导致适用的法律错误，为保护上诉人的合法权益，现特向贵院提起上诉，望贵院判如所请。针对上诉人刘绘绘的上诉请求，其答辩称：刘绘绘的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：1、本案纠纷实际上是刘绘绘首先违反双方签订的房屋买卖合同第三、七条的约定，即双方约定2010年8月5日前要到交易所办理涉案房屋产权过户手续，该义务应该是刘绘绘，只有办理了过户手续后或者之即，黄淑芬才赋有付款的义务，因为没有办理过户手续，刘绘绘的违约过错在先，因此黄淑芬并不能够履行其付款义务；2、刘绘绘违反了双方签订的房屋买卖合同第七条的有关约定刘绘绘必须在交易前办妥涉案房屋产权的债务问题，该债务是指涉案房屋存在抵押贷款的问题（赎契），黄淑芬认为赎契的义务应该是刘绘绘，因此刘绘绘有归还贷款，清理房屋债权债务的义务；3、根据补充第三点约定，黄淑芬认为不能作刚才刘绘绘所陈述有利于其的解释，因为该约定没有作具体明确的约定，是一个含糊的约定，基于房屋买卖合同第七条已经约定了刘绘绘的履行涉案房屋债务的义务，因此完全可以判断刘绘绘即有归还银行贷款义务，从而刘绘绘办理过户的合同义务；4、黄淑芬在本次房屋买卖合同交易过程中没有存在过错之处，不存在合同上和法律上对刘绘绘的义务和法律责任；5、至于刘绘绘所言是因为黄淑芬没有付清房款导致买卖不成，这样的陈述基于上述黄淑芬答辩意见所言，黄淑芬是在刘绘绘违约在先致使房屋不能过户，致使房屋买卖合同不能履行下去前提下拒不补款的，从法律意义上来说是一个履行不安抗辩权，显然不需要承担合同、法律上的有关违约责任。综上所述，黄淑芬本案实际上是刘绘绘违约导致买卖合同不能履行，黄淑芬并不需要对刘绘绘责任负任法律责任，请法庭驳回刘绘绘上诉，维护黄淑芬的合法权益。上诉人刘绘绘上诉请求：1、撤销（2010）番法民三初字第1498、598号《民事判决书》的第二、四项，改判上诉人无需返还被上诉人50000元定金；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定的事实不清，与实际不相符，且适用法律不当。上诉人与被上诉人于2010年4月10日签订一份《房屋买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人位于番禺区桥南街福德路145号9座803的房屋，成交价为柒拾万元整（￥700000），上诉人于签订合同当天收到了被上诉人支付的定金伍万元（￥50000）。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定，被上诉人应完全支付购房余款陆拾伍万元（￥650000），上诉人实收30.5万元后，上诉人协助被上诉人到交易所办理过户手续；如需办理银行按揭的，被上诉人必须先支付购房首期款后，上诉人协助被上诉人到交易所办理过户手续。上诉人曾多次找到被上诉人，要求被上诉人支付剩余购房款项，但均被被上诉人以各种理由拒绝。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》已明确约定了先由被上诉人支付购房款，再由上诉人协助办理过户手续。由此可见，被上诉人是导致无法继续履行《房屋买卖合同》的原因，被上诉人的行为已经构成违约，故根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》之相关约定，上诉人无需退还伍万元（￥50000）定金给被上诉人是合情合理合法的。而原审法院却认定导致《房屋买卖合同》无法继续履行的责任并不可归责于合同的任何一方当事人，不应适用违约金罚则，忽略了重要事实依据且适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。综上所述，原审法院的判决损害上诉人的合法权益，因此特请求广州市中级人民法院改判，以维护上诉人的合法权益。针对上诉人黄淑芬的上诉请求，上诉人刘绘绘答辩称：黄淑芬的上诉理由没有事实及法律依据，理由如下：双方房屋买卖合同目的无法实现的原因是因为黄淑芬在合同约定付款日拒不支付购房款，导致交易未能实现，因而其应承担违约之责。具体事实有：根据黄淑芬与刘绘绘在2010年4月10日签订房屋买卖合同约定黄淑芬应承担支付银行贷款的事实，由房屋买卖合同中补充条款约定刘绘绘在此次买卖交易当中实收30.5万元，显示在此次交易当中刘绘绘只负责实收30.5万元，交易当中产生的其他费用包括提前偿还按揭贷款手续的资金及按揭贷款所产生的利息和过户手续的相关费用仅由黄淑芬承担，而黄淑芬直到现在为止没有支付上述款项导致双方交易无法实现，因此其应承担违约的责任。本院经审理，确认原审法院查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容形式无违反法律的强制性规定，合法有效。但对合同标的履行主要条款约定不清导致本案纠纷，原审中虽上诉人黄淑芬未提出解除合同，但亦无提出继续履行合同的诉请，且双方当事人对于如何履行无法达成一致，原审判决解除合同并无不当。由于提前还贷及委托公证等履行合同的主要条件未形成明确的书面约定，双方各有解释，可见合同无法履行是约定不明确所致，依据现有合同约定，上诉人刘绘绘主张上诉人黄淑芬违约并无依据，双方并无先行付款的约定；而上诉人黄淑芬主张上诉人刘绘绘违约亦因合同并无约定办理公证的合同义务，在标的物存在抵押的情况下，由上诉人刘绘绘先行清付银行欠款与合同附款三亦相矛盾。故此，两上诉人的主张本院均不予支持。综上，两上诉人上诉理据不足，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。（2011）穗中法民五终字第699号案二审案件受理费2300元由上诉人黄淑芬负担；（2011）穗中法民五终字第700号案二审案件受理费1050元由上诉人刘绘绘负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理
审判员 柳玮玮
二〇一一年七月七日
书 记 员 阮志雄