杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西商初字第453号
原告：陈瑛瑛。
委托代理人：王祖樑。
委托代理人：涂鹤松。
被告：杭州易居臣信房地产经纪有限公司。
法定代表人：周忻。
委托代理人：金德聪。
委托代理人：姚张燕。
原告陈瑛瑛诉被告杭州易居臣信房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2011年3月24日受理后，依法由
审判员黄倩独任审判，于2011年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王祖樑、涂鹤松、被告委托代理人姚张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月26日，原告在被告居间下与卖方孙军签订了三方《房屋买卖居间协议》，协议内容包括房屋地址（南都银座）、建筑面积、总房款等，并约定于2009年8月25日原告与卖方孙军在被告总部再次签订《房屋转让合同》及卖方孙军在原告支付全额房价款当日交付房屋等内容。但被告明知该房屋已由原告与卖方签订房屋买卖协议的情况下，仍然将该房屋于2009年8月8日在被告的居间下由卖方孙军和他人达成另外的《房屋转让合同》，且在杭州市房产管理局网上备案。2009年8月11日被告却通知原告卖方孙军要求提前至8月15日前签订转让合同，8月16日通知原告卖方孙军要求毁约，8月27日被告与原告面谈告知卖方孙军已无出售意向。之后，原告于2009年9月26日又在被告的居间下在同一小区与另一卖方魏立强签订《房屋转让合同》购买了一套房屋，此时该小区的房屋价格已大幅攀升，原告购买的房屋较之前面积相似、座落较差的情况下价款多出46万元，造成了原告的经济损失。原告认为在《房屋买卖居间协议》后卖方孙军在被告的居间下再与他人签订《房屋转让合同》应属无效，被告的行为实属一屋二卖。被告提供虚假情况损害了原告利益，并以卖方孙军向原告返还了双倍定金为由拒绝赔偿原告的损失。故请求判令被告赔偿原告经济损失460000元；承担本案的诉讼费用。原告就其主张提交了下列证据：1.原告的身份证1份（原件），证明原告的主体资格；2.被告的工商登记基本信息1份（原件），证明被告的主体资格；3.《房屋买卖居间协议》1份（复印件），证明原、被告签订的居间合同合法有效；4.确认书1份（原件），证明被告文新店经理贲中华对案件事实经过的书面陈述；5.杭州市房产管理局的回函1份（原件），证明孙军与他人签订的房屋转让合同已于2009年8月8日网上备案；6.原告与魏立强签订的《杭州市房屋转让合同》及说明各1份（原件），证明原告在同一小区购买面积相似的房屋，但多支付46万元的事实；7.孙军与潘国云、章友娣签订的《杭州市房屋转让合同》1份（加盖房管局章的复印件），证明孙军在2009年8月8日在被告的居间下与他人签订买卖合同的事实。8.当庭提交的收据2份及名片1份（原件），因被告对证据4中贲中华的签名有异议，用于证明贲中华的身份是被告文新店的经理，其签名是真实的，其写的说明也是客观存在的。
被告辩称：被告作为房地产居间人，提供订立合同的机会和居间服务，不具有房屋的所有权，故被告不存在一房二卖的行为；原告与孙军签订了居间协议，但没有签订正式的房屋买卖合同，在协议履行过程中，孙军主动违约并支付给原告双倍定金，原告已经领取；被告已按照法律规定为原告和孙军提供了居间服务，不存在提供虚假情况的行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告就其主张提交了孙军书写的《关于南都银座房屋买卖居间事宜说明》1份（原件），证明卖方孙军已将定金返还并支付40000元违约金给原告，同时说明被告只是如实传达卖方孙军意思表示的事实。原告提交的证据经质证，被告对除证据4、8以外的其他证据均无异议；对证据4有异议，认为形式上只有贲中华的签字，但其本人已经离职，无法确认是否是其本人所签，内容也与事实不符，当时被告已经和原告说明了房东违约的事实，房管局的调查也能证明这个事实，且该证据属于证人证言，证人应出庭作证；对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，不能证明证据4中的签字的真实性。本院对除证据4以外的证据的真实性均予以确认；证据4系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，不予确认。
被告提交的证据经质证，原告对其真实性有异议，认为原告从来没有与被告陈述过“不想购买房屋”或“如果不想买”的意思表示，被告有故意隐瞒事实真相的情况存在，造成原告与孙军之间的误会，说明被告存在着合同法规定的故意隐瞒事实真相之情形。
本院认为该证据系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，其真实性不予确认，但因该证据系被告提交，故有关内容可作为被告的自认内容予以确认。本院根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，认定下列事实：2009年7月26日，买受方原告作为甲方、出让方孙军作为乙方、居间方被告作为丙方签订了《房屋买卖居间协议》，约定的主要内容有：原告向孙军购买杭州市南都银座2-901室房屋，建筑面积157.44平方米，总房款为2320000元；甲乙双方同意于2009年8月25日24时前到被告总部签订《杭州市房屋转让合同》；甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求乙方返还已交付的定金，乙方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方；乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则乙方应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方双倍返还之定金的25%支付给丙方；甲方于2009年7月26日前向丙方交付购房意向金40000元，甲方同意在乙方签订本协议后将该购房意向金转为购买定金，并授权丙方转付给乙方。当日，原告支付给孙军购房定金40000元。2009年8月8日，孙军在被告告知其另有买家愿以高于原告购买价购买房屋的情况下又在被告的居间下签订《杭州市房屋转让合同》，将上述房屋以2390000元的价格转让给潘国云、章友娣，并在杭州市房产管理局进行了备案。对此，孙军向原告承担了拒绝签订房屋转让合同的违约责任，依约返还原告双倍定金计80000元。原告得知在上述《房屋买卖居间协议》约定的签订房屋转让合同时间之前孙军又在被告的居间下将其房屋卖与他人，原告未能购得孙军的房屋，遂与被告产生纠纷。为此，原告向杭州市房产管理局及媒体等单位反映被告存在严重违法违纪行为，双方亦进行过多次协商，被告同意不收取原告与孙军间房屋买卖的居间服务费20000元，且同意为原告再次买房提供居间服务并减免居间服务费。2009年9月26日，在被告的居间下原告、林相洁与魏立强签订《杭州市房屋转让合同》，购买了魏立强所有的位于杭州市西湖区文新路99号银座公寓5幢1803室房屋一套，建筑面积156.78平方米，价格为2987000元。被告免收该次居间服务的费用37000余元。庭审中，原告陈述被告在为其与孙军的房屋买卖提供居间服务的过程中故意隐瞒事实真相，对孙军陈述原告不想买房（原告并未说过），对原告陈述孙军主动违约不愿卖房，在此情况下又为孙军做居间，将孙军的房屋以更高价格卖与他人，收取比原告与孙军居间服务更高的费用。被告陈述签订居间协议后不久，原告曾让被告问孙军如果其不想买房购房定金是否可以退还，孙军表示同意退还，对此原告未有回复；之后孙军认为原告是否购买其房屋尚不确定，而新买家的价格亦高于与原告协议的价格，故孙军主动违约，并要求被告提供居间服务与新买家签订了房屋转让合同。
本院认为：原、被告以及孙军三方签订的《房屋买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据协议内容，上述协议既包含了原告与孙军之间的房屋买卖合同法律关系，也包含了原告、孙军与被告之间的居间合同法律关系，本案系原告与被告之间的居间合同纠纷，故因孙军违反房屋买卖的有关约定其向原告承担违约责任与本案无涉。在居间合同的履行过程中，被告本应为原告与孙军订立房屋转让合同提供媒介服务，但被告在明知原告已与孙军约定将于2009年8月25日前签订房屋转让合同的情况下，在这之前又另行向孙军提供房屋交易信息，使之成为孙军违反与原告约定的诱因，且被告还为孙军与他人的房屋买卖提供了居间服务，而对原告仅说明是孙军违约不愿出售房屋，隐瞒了其所为的上述行为，违反了其应履行的法定义务。至于被告所述的原告曾要其问孙军如果不想买房购房定金是否可以退还之内容亦无事实依据，本院不予采信。现原告主张其与孙军约定的房屋转让价和其之后实际购买的房屋之间的价差作为其经济损失要求赔偿，
本院认为，被告应承担的违约责任也仅能依据居间合同项下的违约责任来确定，原告的损失也应限定在其为准备订立房屋转让合同而支出的费用范围内，且原告曾欲购买的房屋与其实际购买的房屋属不同的标的物，不具有可比性，故原告请求赔偿的金额无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回陈瑛瑛的诉讼请求。案件受理费8200元减半收取4100元，由陈瑛瑛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 黄倩
二〇一一年六月二十日
书记员 任波 来自：