浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙金民终字第362号上诉人（原审被告）骆菁。委托代理人（特别授权）朱卫红、陆之悦。被上诉人（原审原告）孟光东。被上诉人（原审原告）方锡兰。以上二被上诉人共同委托代理人（特别授权）黄罡、陈冠群。原审被告陈豪庆。
上诉人骆菁因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2008）义民初字第7561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告孟光东、方锡兰诉称，两原告孟光东、方锡兰系夫妻关系，两被告陈豪庆、骆菁原系夫妻关系。2000年初，陈豪庆、骆菁夫妻因外债太多，欲转让其位于下傅村的四间半拉子房屋（现经发大桥桥头）。该房因建造经发大桥而被国家征用，面临拆迁。经宋某（当时住在陈豪庆、骆菁家里）介绍，并经与孟光东、方锡兰多次商议，陈豪庆、骆菁将上述房屋转让给孟光东、方锡兰及黄允林夫妻，孟光东、方锡兰自2000年1月27日起陆续支付了全部转让款。后因建造经发大桥房屋拆迁，孟光东、方锡兰去参加抽签定标，并于2001年8月1日委托金华市第四建筑工程公司吴明星建造房屋。房屋建起后，该房一直由孟光东、方锡兰夫妻居住并管业至今，孟光东与陈豪庆于2002年1月18日签订了房屋转让契约。现陈豪庆、骆菁却无故反悔，拒绝承认该买卖行为，并拒绝配合孟光东、方锡兰进行产权过户登记。请求确认孟光东、方锡兰与陈豪庆、骆菁之间就义乌市江东街道江南四小区76幢3号房地产买卖于2002年1月18日签订的《房屋转让契约》合法有效。原审被告陈豪庆未作答辩，也未提供证据。原审被告骆菁辩称，2002年1月18日，骆菁根本未与孟光东、方锡兰进行合议表示，也没有签订涉讼的这份契约，同时根据当时的门牌记载，涉讼房屋也尚未使用。2号和3号没有分成两个门牌号，是同一个门牌号。孟光东、方锡兰就讼争房产已经向房管部门、义乌市人民法院提交了2003年11月20日的房地产买卖契约，孟光东、方锡兰已确认了其和陈豪庆之间发生的房地产买卖协议是以这份为准。因骆菁没有与孟光东、方锡兰签订过任何买卖合同，谈不上买卖行为有效。孟光东、方锡兰之诉不能成立，请求驳回孟光东、方锡兰的诉讼请求。原审判决认定，两原告孟光东、方锡兰系夫妻关系，两被告陈豪庆、骆菁原系夫妻关系，于2003年10月10日协议离婚。2000年初，陈豪庆欲转让其位于下傅村的四间半拉子房屋，经案外人宋某介绍后，与孟光东多次商议，陈豪庆将上述房屋转让给孟光东、方锡兰夫妇及黄允林夫妇。孟光东自2000年1月27日起陆续支付了全部转让款。后因建造经发大桥房屋拆迁，孟光东参加了抽签定标，并于2001年8月1日委托金华市第四建筑工程公司吴明星建造房屋。房屋建造完毕后，一直由孟光东、方锡兰夫妇居住并管业至今。2002年1月18日，孟光东与陈豪庆签订《房屋转让契约》，约定房产转让价为600000元，付款期限为签订本契约双方签字后孟光东支付587000元。2003年3月27日，陈豪庆出具收条一份，载明：“从2000年1月27日起，陆续收到黄允林、孟光东购买江南四小区76幢2号、3号土地款共计人民肆拾玖万元（490000），土地面积144平方，每平方为肆仟元正。余款等房产证、土地证转为黄允林、孟光东名字后一次性付清。”2003年10月19日，陈豪庆在2003年3月27日收条上面又出具收条一份，载明：“今收到款人民币陆万元（60000）。”孟光东、方锡兰共支付陈豪庆款项合计550000元。2003年10月10日，陈豪庆、骆菁离婚，将讼争房屋处分给骆菁与儿子陈齐凡。2003年11月5日，陈豪庆申请初始登记，2003年11月20日，获得讼争房屋的《房屋所有权证》，骆菁与儿子陈齐凡为共有权人。同日，孟光东、方锡兰为了办理房屋产权过户手续，又与陈豪庆签订《房地产买卖契约》，房屋转让款为580000元，当时骆菁未在场。孟光东持该契约向义乌市房地产管理处申请办理过户登记。2004年1月4日，孟光东获得讼争房屋的《房屋所有权证》。2004年5月24日，骆菁与陈齐凡提起行政诉讼，义乌市人民法院作出（2004）义行初字第35号行政判决，认定骆菁与陈齐凡作为房屋共有权人，未亲自或委托他人向义乌市建设局提出房屋产权登记申请，故判决义乌市建设局于2003年11月20日给陈豪庆颁发的讼争房屋所有权证的具体行政行为违法。义乌市人民法院作出此判决后，骆菁与陈齐凡于2004年4月29日提起的行政诉讼于2004年12月16日恢复审理，义乌市人民法院作出（2004）义行初字第27号行政判决，判决撤销义乌市建设局于2004年1月4日颁发给孟光东的讼争房屋所有权证。嗣后，义乌市人民法院根据骆菁与陈齐凡的起诉，作出（2005）义民初字第3291号民事判决，确认陈豪庆与孟光东于2003年11月20日签订的《房地产买卖契约》无效。2006年4月30日，骆菁与陈齐凡向义乌市房地产管理处申请办理登记讼争房屋的所有权证，义乌市房地产管理处未予受理。2006年5月29日，义乌市建设局作出《关于对骆菁、陈齐凡不予登记房屋产权的决定》。为此，骆菁、陈齐凡向义乌市人民法院提起行政诉讼，义乌市人民法院作出（2006）义行初字第255号行政判决，判决维持义乌市建设局于2006年5月29日作出的《关于对骆菁、陈齐凡不予登记房屋产权的决定》。骆菁、陈齐凡不服（2006）义行初字第255号行政判决，向金华市中级人民法院提出上诉。金华市中级人民法院作出（2007）金中行终字第47号行政判决，撤销义乌市人民法院作出的（2006）义行初字第255号行政判决书，并撤销了义乌市建设局作出的《关于对骆菁、陈齐凡不予登记房屋产权的决定》。之后，骆菁、陈齐凡向义乌市房地产管理处申请初始登记，获得讼争房屋的房屋所有权证。2008年，骆菁、陈齐凡向义乌市人民法院起诉，要求孟光东腾退房屋、停止侵害。2008年1月28日，孟光东向义乌市人民法院提起行政诉讼，要求撤销义乌市建设局颁发给骆菁、陈齐凡的《房屋所有权证》，后于2008年6月12日申请撤回起诉。2008年7月3日，孟光东向义乌市人民法院提起诉讼，要求确认2002年1月18日孟光东与陈豪庆签订的《房屋转让契约》合法有效。原审法院认为，本案争议的焦点是2002年1月18日孟光东与陈豪庆签订的《房屋转让契约》是否有效。从认定的证据来看，房屋转让行为发生在陈豪庆、骆菁离婚之前，骆菁虽未在《房屋转让契约》中签名，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）第十七条第二款规定：“夫或妻非日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因此，骆菁虽未在《房屋转让契约》中签名，但并不影响购房协议的效力。《房屋转让契约》签订后，孟光东、方锡兰已按约履行了合同中约定的全部义务，并以陈豪庆的名义拆迁安置抽签定位，并委托他人建造了新房（现为江南四小区76幢3号房屋。房屋建成后，陈豪庆在2003年3月27日又再次确认了孟光东、方锡兰的购房行为，房屋由孟光东、方锡兰居住使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意买受人孟光东、方锡兰已经根据善意取得制度取得了房屋所有权，而原房屋共有人骆菁丧失了房屋所有权，据此，应优先保护善意第三人即孟光东、方锡兰的利益。根据物权法规定，本案中骆菁认为陈豪庆无权处分家庭共有财产，可以向陈豪庆主张卖房款及其他赔偿。综上所述，孟光东、方锡兰的诉请合法有据，应予支持。骆菁的抗辩主张理由不能成立，不予采信。陈豪庆经合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：原告孟光东与被告陈豪庆于2002年1月18日关于义乌市江东街道江南四小区76幢3号房地产买卖签订的《房屋转让契约》有效。案件受理费9800元，由被告陈豪庆、骆菁负担。宣判后，原审被告骆菁不服，向本院提起上诉称，一、原审判决程序严重违法。（一）一审法院于2008年7月3日受理本案，但骆菁却迟至2010年11月29日才收到（2008）义民初字第7560号民事判决，时间长达两年零五个月。期间骆菁未收到任何中止或延期审理的通知，一审严重超越审限。（二）孟光东、方锡兰在一审法院受理本案两年多且已三次庭审终结后，于2010年10月8日突然申请变更诉讼请求。根据法律规定，孟光东、方锡兰在2010年4月13日法庭审理终结半年多后，无权变更诉讼请求。但原审法院却无视法律的明确规定及骆菁的坚决反对，仍然根据孟光东、方锡兰的变更申请于2010年11月9日再次开庭审理，并支持其变更后的诉讼请求，严重破坏了《民事诉讼法》对于诉权的基本规定。（三）对于本案讼争的标的，一审法院已作出确认买卖协议无效的生效判决。根据一事不再理的原则，一审法院应裁定不予受理；或在受理后发现已有生效判决，裁定驳回孟光东、方锡兰的起诉。
二、原审判决认定事实错误。（一）孟光东与陈豪庆于2002年1月18日签订的《房屋转让契约》买卖的标的物系土地而非房地产，原审法院将其认定为房地产，事实认定严重错误。（二）孟光东、方锡兰支付给陈豪庆的土地转让款至多为275000元，原审法院却认定支付陈豪庆款项合计550000元。（三）原审认定骆菁对于案涉土地的买卖是知情的，与事实不符。原审判决仅凭宋某一名证人的证词就认定骆菁对买卖土地事宜知情证据不足，且与生效判决相矛盾。
三、原审判决适用法律错误。即使按照原审法院的错误审理，本案也应适用《土地管理法》、《城市房地产管理法》的规定进行审理。《土地管理法》第二条：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”明确规定土地不得买卖。本案孟光东与陈豪庆明确约定买卖的是土地，且根据孟光东提供的证据和本案认定的事实，孟光东支付的也是土地转让款，并由孟光东取得土地后自行建造。退一步说，即便买卖的是房地产，鉴于讼争标的物于2004年根据陈豪庆的申请，才取得房屋所有权证和土地使用权证，根据《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……（六）未依法登记领取权属证书的……之规定，本案讼争标的物即便是房地产也不得转让。2002年1月18日时讼争标的物尚未领取两证，甚至房屋都还未造好，属于法律禁止买卖的房地产，该买卖行为依法应认定无效。但原审法院竟回避上述法律的禁止性规定，仅以陈豪庆未经骆菁同意，是否有权处分为争议焦点裁判本案。原审法院故意引用《合同法》第四十四条、《物权法》第一百零六条的规定，以孟光东、方锡兰善意取得为由认定《房屋转让契约》有效，是明显错误的。因为，我国适用善意取得制度有两个前提条件：第一，善意取得人即本案的买受人（被上诉人）无过错。孟光东、方锡兰与陈豪庆均未要求骆菁签名，甚至不把骆菁当做合同的当事人，其何来善意取得一说。第二，被处分的对象即本案讼争的标的需处于可处分、可买卖的法律状态。而2002年1月18日买卖的对象是土地，充其量是半拉子工程，属于法律禁止处分的对象，故也不能适用善意取得制度。第三，讼争房屋仍在骆菁名下，且为初始登记，未发生所有权变动，不适用善意取得制度。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回孟光东、方锡兰的诉讼请求。
被上诉人孟光东、方锡兰辩称，1、孟光东与陈豪庆于2002年1月18日签订的房屋转让契约买卖的标的物是房地产而非土地。2、骆菁对于房屋买卖是知情的。首先，这有证人宋某的证言可以证实。其次，下傅村的房子从开始要被征用，到房子安置建造，一直持续了2年左右的时间，而骆菁一直居住于下傅村，与现江南四小区的房子只相隔了一条马路，骆菁却全然不知。3、讼争的房产是可以转让的。首先，土地使用权性质是国有划拨土地，根据法律规定，只要当地政府审批准予转让就可以。而且双方曾在2003年10月去登记过，只是因骆菁的名字系他人代签而使得转让登记被撤销，但这从客观上说明，房屋登记部门是允许转让的。4、本案的判决不存在与先前判决矛盾之处。2003年11月的房地产买卖契约被确认为无效，并不影响先前契约的效力。5、陈豪庆明知房屋已经出卖，仍然在2003年1月10日离婚时将房屋全部协议给了骆菁。可以看出，当时离婚的用心不良。而骆菁在离婚后一直没有向孟光东、方锡兰主张权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审认定孟光东、方锡兰共支付陈豪庆款项合计550000元的事实有误。对原审查明的其他事实，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，本案争议的问题是，2002年1月18日《房屋转让契约》未经共有人即上诉人骆菁签名是否有效。1、根据一审中证人宋某的证言，宋某与双方当事人都是朋友关系，其系讼争房屋买卖的介绍人，其证明骆菁对于房屋出卖是同意的。2、庭审中当问及骆菁何时知道房屋被出卖时，骆菁回答其虽住在下傅村，但其对离住处不远的讼争房屋的选址、建造及建成后的管理使用一概不知，直至2003年10月份离婚后才知道房屋已经被陈豪庆出卖。而实际上，讼争房屋早在2001年年底就已经造好，2002年孟光东和方锡兰入住使用。骆菁作为拆迁安置村民，不可能不对自己的房屋漠不关心，骆菁的陈述不符合情理。骆菁如若真的在出卖时不知情，那么其也应当在房屋选址和建造时就应当发现，并提出异议，但骆菁直至2004年5月份才向原审法院主张相关的权利。所以，从主张权利的时间上看，也印证了将讼争房屋卖给孟光东、方锡兰是陈豪庆与骆菁的共同意思表示。3、讼争房屋土地性质是国有划拨，房屋虽然是由买受人自己建造的，但此类房地产转让行为，法律上并未禁止，行政机关亦是在补交出让金的基础上同意过户登记。综上，2002年1月18日的《房屋转让契约》合法有效。（2005）义民初字第3291号生效判决审理确认无效的是2003年11月20日的《房地产买卖契约》，而非本案讼争的2002年1月18日的《房屋转让契约》，所以骆菁认为原审法院已经作出过买卖协议无效的生效判决的上诉理由不能成立。故上诉人骆菁的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人骆菁负担。本判决为终审判决。
审 判 长 金 革
审 判 员 郭松巍
审 判 员 黄良飞
二〇一一年五月三十日代
书记员 金庆蓉 搜索“”