广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第726号
上诉人（原审被告）：伍冠桃，女，1977年12月4日出生，汉族。
委托代理人：谭庭麟，广东国声律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：张庆云，女，1954年1月12日出生，汉族。
被
上诉人（原审原告）：张卓霖，女，1981年7月5日出生，汉族。
上诉人伍冠桃因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第3095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张庆云、张卓霖一审诉称，于2010年2月9日经广东中原地产代理有限公司促成其与被告签订《房屋买卖合同》，约定其向被告购买位于广州市海珠区革新路榕岸北街8号2704房，出售价为1360000元。签订合同后，被告已将上述房屋过户至其名下。2010年6月24日中国银行海珠分行向原告张卓霖出具《同意贷款通知书》，按照合同约定，被告于2010年10月1日将上述物业交付给其，但被告没有在约定的期限内履行交付，经其及中介公司多次催促仍未履行合同，至2010年10月16日前仍未交楼。根据合同第十一条第三款约定，卖方逾期交付物业，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金，故起诉要求判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金20400元（从2010年10月2日至2010年10月16日止，按已付房价款1360000元，以每日千分之一计付）；2、被告承担本案的诉讼费用。伍冠桃一审辩称，1、原告张庆云不是本案合同的当事人，故原告张庆云无诉权。2、2010年9月30日原告要求收楼时，其没有看到银行出具的《同意贷款通知书》，故没有将房屋交付给原告。2010年10月8日其到按揭公司取得了《同意贷款通知书》后，通知原告前往收楼，但原告称没空，故双方在2010年10月16日才进行了房屋交接。因此，其没有违约，只是行使不安抗辩权，即使法院认定其行为构成违约，原告要求违约金按照物业成交价每日千分之一的标准过高，应当调整，故不同意原告的诉讼请求。原审法院
经审理查明，2010年2月9日原告张庆云、张卓霖（买方）与被告伍冠桃（卖方）签订《房屋买卖合同》，订明买卖之房屋住址为海珠区革新路榕岸北街8号2704（榕岸E6座2704房），建筑面积为78平方米，物业成交价为1360000元；卖方交付该物业予以买方使用之日期为2010年10月1日前；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；双方同意按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款，签订合同时支付80000元作为定金。于2010年7月31日前交付部分楼款（含定金）280000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续5天内协助买方完成申请银行贷款手续。部分楼款共780000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。300000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易过户手续需在2010年10月1日前完成（以付清双方交易税费为准）；等。签订合同后，2010年6月24日中国银行股份有限公司广州海珠支行向被告出具《同意购房抵押贷款意向书》，大致内容是张卓霖申请购住房抵押贷款300000元，经审查，已初步获得批准，该行将于房屋交易过户及抵押登记手续办妥后，贷款直接划入伍冠桃指定帐户。该意向书最后空白处写有“伍冠桃，8／10”的字样。被告表示其是在2010年10月8日才到银行收取意向书，但该份意向书中“伍冠桃”的签名不是本人所签。2010年9月8日出具《收据》，载明已收到原告张卓霖购买海珠区革新路榕岸北街8号2704房全部房款（但其中还有银行贷款即张卓霖向银行按揭贷款金额300000元正尚等待银行发放给被告）以前所收的收据全部作废，以此收据为准。2010年9月29日广东中原地产代理有限公司向被告发出《履约敦促函》，提醒被告在2010年10月1日将上述房屋交付给原告使用，逾期则承担合同约定的违约责任。被告表示没有收到《履约敦促函》。2010年10月11日广东中原地产代理有限公司出具的《情况说明》，内容为被告交付物业给原告使用之日为2010年10月1日，业主逾期交楼，如买方日后起诉业主，中介方可协助买方起诉。2010年10月16日原告张卓霖与被告伍冠桃签订了《房屋交吉同意书》，载明广州市革新路榕岸北街8号2704的房屋已结清一切欠费，双方同意交接物业，房屋交吉后，有关房屋内部所发生的一切法律责任由收楼方承担。原告认为被告逾期交楼，遂于2010年11月9日向原审法院提起诉讼。一审诉讼中，被告向原审法院申请证人温某（住所地广州市海珠区凤凰二街7号402房男，汉族，1982年10月16日出生，住所地广州市海珠区凤凰二街7号402房，是广东中原地产代理有限公司的职员）出庭作证，拟证明如下事实：被告在2010年9月30日带了房屋钥匙到中介公司准备交楼，并要求原告出示银行出具的《同意购房抵押贷款意向书》，当时原告没有提供，即与银行联系，银行答复由于快下班，待十一假期后再告知是否同意贷款给原告，原告则表示十一假期后再收楼。于2010年10月8日被告取得了《同意购房抵押贷款意向书》后以电话的方式通知原告前往收楼，但原告称在外地无法前来收楼，故原、被告在10月16日对房屋进行了交接。证人温浩某称，在2010年9月30日左右原告张庆云要求被告交楼，电话通知被告，被告称等见到同贷书才同意交楼，由于“十.一”长假，所以无法将同贷书交给被告看，之后10月8日被告到按揭公司取得同贷书，当日被告电话告知其可以交付房屋，当时其即通知原告可以收楼，但原告称没空，故在10月6日双方才办理了房屋交接手续。原、被告对证人的证言表示没有异议。被告确认在2010年10月21日已收到银行贷款300000元。一审另查，广州市国土资源和房屋管理局核发的位于海珠区革新路榕岸北街8号2704房的《房地产权证》载明，房地产权属人是张卓霖，登记时间是2010年9月14日，办理抵押登记时间是2010年9月28日。原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应在2010年10月1日前将物业交付给原告。当原告前往收楼时，被告以没有看到银行出具的《同意贷款通知书》为由，拒绝交楼给原告，但合同并没有约定必须以银行出具的《同意贷款通知书》或付清房款为交付房屋的条件，故被告以此为由逾期交付房屋给原告的行为，已构成违约。虽然双方在2010年10月16日才办理涉案房屋交接手续，但当事人均确认在2010年10月8日被告已通知原告收楼，只是由于原告的原因，没有前往办理收楼手续，故被告对自2010年10月2日起至2010年10月8日止逾期交楼期间应承担违约责任。原告要求计至2010年10月16日止，依据不足，原审法院不予采纳。根据合同约定，被告逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金。原告依约向被告支付了全部购房款，故原告要求被告按1360000元的每日千分之一支付逾期交楼违约金，符合合同约定，原审法院予以采纳。对被告抗辩的违约金标准过高意见，原审法院不予采纳。虽然签订买卖合同时是两原告与被告共同签订的，但根据房管部门核发的《房地产权证》反映，现涉案房屋的权属人登记在原告张卓霖名下，故被告应将上述逾期交楼的违约金支付给原告张卓霖。对原告张庆云主张违约金的请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，原审法院作出判决：
一、被告伍冠桃在本判决生效之日起10天内，支付逾期交楼违约金9520元给原告张卓霖（从2010年10月2日起至2010年10月8日止，按成交价1360000元的每日千分之一计）。
二、驳回原告张庆云的诉讼请求。
三、驳回原告张卓霖的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费155元由两原告负担83元、被告负担72元。判后，上诉人伍冠桃不服，向本院提起上诉称，双方签订《房屋买卖合同》，约定上诉人把位于广州市海珠区革新路榕岸北路8号2704房卖给被上诉人，最终，仅被上诉人张卓霖与上诉人进行了交易。在交易过程中，上诉人没有任何的违约行为，被上诉人要求上诉人承担违约责任没有事实依据。一审认定事实不清，以致错判。现提起上诉，请二审法院依法正确裁判。上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、驳回被上诉人张卓霖关于逾期交楼违约金的诉讼请求。
被上诉人张庆云、张卓霖答辩称，合同约定2010年10月1日必须无条件交楼，合同是双方的真实意思表示，应严格执行。既然上诉人已经违约，就应该承担违约责任。2010年10月1日我方去收楼时，上诉人要求一定要看到《同意贷款通知书》才肯交钥匙，但合同并没有约定以此为交楼条件。所以，我方认为上诉人已经违约，已经造成我的损失，故上诉人应该承担违约责任。综上，我方要求维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。根据合同约定，上诉人应在2010年10月1日前将房屋交付给被上诉人。被上诉人前往收楼时，上诉人以没有看到银行出具的《同意贷款通知书》为由，拒绝交付房屋给被上诉人，但合同并没有约定必须以银行出具的《同意贷款通知书》或付清房款为交付房屋的条件，故上诉人以此为由逾期交付房屋给被上诉人，构成违约。原审法院据实判决上诉人支付从2010年10月2日起至10月8日的违约金给被上诉人，并无不当。上诉人上诉认为没有任何违约，理由不成立，本院不予支持。经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求，理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费144元，由上诉人伍冠桃负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 陈珊彬
代理
审判员 岳为群
二〇一一年四月一日
书 记 员 李 焕 来自