浙江省宁某市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙甬民二终字第144号
上诉人（原审被告）：徐某某。
委托代理人：金某某。
被
上诉人（原审原告）：宁波××有限公司。住所地：宁波市××路××号。
法定代表人：陆某某。
委托代理人：葛某某。
上诉人徐某某因与被上诉人宁波××有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁某市江东区人民法院于2010年12月16日作出的（2010）甬东民初字第1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2008年3月14日，原告宁波××有限公司与被告徐某某签订了一份租房协议，约定原告将其所有的位于宁波市××路××号的房屋出租给被告，出租期限自2008年3月14日起至2014年3月13日止，第一年每月租金为46650元，第二年递增10%，第三年再递增10%，先付后租，半年一付，第二次付款必须提前一个月支付，其余付款时间依次类推。协议签订后，被告实际使用了该房屋，并用于开办宁某市江东君悦宾馆。在租赁过程中，被告又向原告租赁了同一位置的部分店面房做开办宾馆的大堂使用，双方未就该店面房签订租赁合同，也未就租金标准达成一致书面意见，被告自认的租金标准为每年81018元。原告认可被告的租金已支付至2010年3月4日止，被告对此无异议。原审原告宁波××有限公司于2010年9月25日诉至原审法院，请求法院判令：原审被告立即支付拖欠房租人民币847358元。原审法院经审理认为，原告宁波××有限公司与被告徐某某于2008年3月14日签订的租赁协议合法有效，双方应严格按约履行。尽管原告在收取2010年3月4日之前的租金时其实际收取金额低于双方协议约定的金额，但原告的该行为并不排除其在2010年3月4日后仍有按双方协议约定的标准向被告收取租金的权某，故对于原告要求被告按双方签订的协议约定的标准向其支付租金的请求，予以支持。根据被告徐某某提供的历年房租清单显示，被告已实际支付了2009年3月5日起至2010年3月4日止的房租。按照原、被告双方2008年签订的租赁协议，2009年3月14日至2010年3月13日属租期第二年度，租金标准应为46650元／月x（1＋10%），即51315元／月，2010年3月14日至2011年3月13日应属租期第三年度，租金标准应为46650元／月x（1＋10%）x（1＋10%），即56446.5元／月。故原告诉请2010年3月5日至2010年3月13日期间的租金应按第二年度标准计算，即15394.5元（51315元／月÷30天x9天）；2010年3月14日至2011年3月4日期间租金应按第三年度标准计算，即660424.05元（56446.5元／月÷30天x21天＋56446.5元／月x11个月）。以上两项合计675818.55元。至于被告实际承租的其他店面房因双方对租金没有书面约定，而原告又不能提供充分证据证明该房屋的市场租赁价格，故在被告自认年租金为81018元的情况下，对被告自认的年租金标准予以认定。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，作出判决：
一、被告徐某某于该判决生效后十日内支付原告宁波××有限公司自2010年3月5日起至2011年3月4日止的房屋租金756836.55元；
二、驳回原告宁波××有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12273元，减半收取6136.5元，由原告宁波××有限公司负担900元，被告徐某某负担5236.5元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原审被告徐某某不服，向本院提起上诉称：原审法院判决认定部分事实错误。事实上双方当事人的房屋租赁合同开始于2003年。被上诉人提供的2008年3月14日租赁协议系因合伙人陈甲退伙，上诉人只得以自己名义领取个体工商执照时工商部门的要求而提交的租赁协议，签订日期在前一租赁期满的2009年之前，签订2008年第二份租赁协议目的是办理工商登记手续之用，不是真实反映双方当事人的权某义务关系，且被上诉人也未能提供该租赁合同的原件，仅是从工商部门登记资料提取的复印件。这几年租金的支付情况也能证明上诉人支付的租金均按照2003年签订的租赁合同租金标准来计算的；被上诉人开具的租赁发票及诉状均确认上诉人支付租金是从2009年3月5日后的整年开始计算的，也符合2003年签订的租赁合同起止日期，与被上诉人提供的2008年租赁合同起止日期不相符。请求二审法院撤销原判，作出公正的判决；案件受理费均由被上诉人负担。
被上诉人宁波××有限公司答辩称：上诉人承租被上诉人房屋是事实，且从2008年开始租赁的，至于2003年度房屋租赁合同是被上诉人与案外人陈乙签订的，与本案无关。即使按照2003年租赁合同标准计算，也与2008年租赁合同的标准基本一致。因此，上诉人所欠的租赁应该从其租赁期限即从2008年起计算，且按照合同约定的标准计算租金。至于上诉人在2010年3月5日至2011年3月4日期间的房屋租金确实没有付过，原审法院按照2008年租赁合同（原件在工商部门备案）租金标准计算租金，正确、合理。上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回，维持原判。二审审理期间，双方上诉人均未提供新的证据。双方当事人对原审法院判决已经查明的主要事实，均未提出异议，故本院予以确认。
本院认为：本案主要争议焦点是，双方当事人对房屋租赁租金的计算标准问题。虽然双方当事人均未提供该房屋租赁合同原件，但从工商管理部门登记备案的证明材料可以证实，被上诉人宁波××有限公司与上诉人徐某某于2008年3月14日签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规效力性的强制规定；上诉人也未能举证证明该协议系虚假或者存在胁迫、欺诈等无效情形，故该合同合法、有效。双方均应依约履行该合同约定的义务。虽然根据上诉人徐某某在原审中提供的历年房租租金支付清单，可以证实其已支付了2009年3月5日起至2010年3月4日止的租金，但未依约支付此后年度相应的租金，故应当按照双方当事人在上述租赁协议中约定的租金标准计算租金数额，由上诉人支付相应的拖欠租金。综上，原审法院对本案主要事实认定清楚，审判程序合法，适用法律正确，原审法院根据本案事实依法作出的判决，并无不当。上诉人之诉，理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3131元，由上诉人徐某某负担。本判决为终审判决。
审 判 长 朱亚君
审 判 员 李夫民
代理
审判员 莫爱萍
二〇一一年三月三十一日代
书 记员 潘芬芬 来源：百度“”