安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）亳民一终字第00143号
上诉人（原审被告）：张军（又名张跃军），农民。
委托代理人：沈效颖，个体户。
被
上诉人（原审原告）：丁利。
委托代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。
上诉人张军与被上诉人丁利房屋租赁合同纠纷一案，不服亳州市谯城区人民法院（2010）谯民一初字第0994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张军及其委托代理人沈效颖、被上诉人丁利及其委托代理人张海峰均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原审法院查明的事实为：2007年11月13日原告丁利将其门面房一处租赁给被告张军作为宾馆使用，双方签订了房屋租赁协议。协议约定：房屋租期为3年，即自2008年元月10日到2011年元月10日止，租金为每年80000元，签协议时付清一年租金。第二年租金于2008年12月31日前付清。被告在签订协议时支付租金58000元，下余22000元未付。2008年9月11日原告以被告拖欠房屋租金为由向原审法院起诉要求解除合同，原告在庭审时陈述：2008年5月4日被告因与原告的母亲发生争执，被告因此被拘留后就离开租赁房屋。被告张军在此之后又分别向原审法院十九里法庭起诉要求解除租赁合同、向原审法院薛阁法庭起诉要求原告赔偿扣车和关闭营业场所造成的损失和加盟费等。由于亳州市中级人民法院将本案发回原审法院重审，被告将以上两个案件撤回起诉，在本案重审期间，被告张军提出反诉，要求原告返还其物品，赔偿其经济损失50万元，但是被告未在规定的期限内缴纳反诉费用，被告又另行起诉。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力应当受到法律的保护。原、被告于2007年11月13日签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，是有效合同，双方应当依照合同的约定履行自己的义务。对第一年的租金80000元按照合同的约定，被告应当自签订协议时一次性支付。被告提出原告在其经营不到4个月时，借故将其租赁的房屋大门锁上，扣押物品、赶走店员，导致其刚刚起步的生意倒闭；下欠22000元租金，经中人说合双方口头约定，在2008年年底付清的观点未提供证据加以证明，不予采信。被告提出22000元是预付房租，付款期限还不到，因违反合同中对房屋租金的支付时间的约定，其理由不能成立。故被告在没有征得原告同意的情况下仅支付租金58000元，属于没有全面正确履行合同义务，属于违约行为。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，原告要求解除与被告租赁合同以及支付租金22000元的主张，原审法院予以支持。因原告没有向被告行使解除权，而是直接起诉至原审法院，故其解除合同时间应当为被告收到原审法院应诉通知书及起诉状副本之日。由于被告下落不明，原审法院于2008年10月17日和2009年1月10日向被告公告送达了相关法律文书，至2009年3月15日公告期满，所以双方解除合同时间为2009年3月15日。对2008年11月13日以后到合同解除时的租金，因在合同履行期间，被告仍应当按照合同约定的标准予以支付房屋租金。但是该部分要求与原告的要求被告支付下欠租金22000元的请求有重复。该部分的租金应当自2009年元月10日开始计算。原告要求被告支付为其垫付的电费、电话费，没有提供相关证据，原审法院不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：
一、被告张军于本判决生效之日起七日内支付给原告丁利房屋租金22000元，和2009年元月10日到解除合同之日（2009年3月15日）止的租金2665元，合计24665元。
二、驳回原告丁利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由被告张军负担。宣判后，原审被告张军不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、2007年12月3日，上诉人与被上诉人自愿签订《房屋租赁合同》，约定丁利将利苑宾馆1-4层楼房一处租赁给张军经营旅馆，租赁期自2008年元月10日至2011年元月10日止，为期三年，每年租金8万元，签约时预付一年租金；未尽事宜可以补充协议，条款与本合同具有同等效力。合同成立后，张军付给丁利第一年租金58000元（即8个多月的租金），并补充约定下剩的22000元，第一年未付房租，最迟在2008年底付清。被上诉人丁利同意，并给我出具了58000元的付款收据。证人袁某当庭作证，证明这一事实。以上事实，有租赁协议，证人证言和交款收据证明，足以认定上诉人已经交足近九个月的房租，只营业使用被上诉人房屋才三四个月。被上诉人若要求解除合同，应该退给上诉人五个月房租，才合情理。一审判决张军再偿还丁利24665元，显失公平公正。另外，原判在查明事实部分认定张军被拘留离开宾馆，事实并无此事，重审时被上诉人丁利也没提起此事。同时根据双方签订的补充协议，张军未支付22000元的租金并未违约。在合同根本没有到期的情况下，判决解除合同与法律不符。
二、本案经亳州市中院以(2010)亳民一终字第0058号民事裁定：撤销区院(2008)谯民一初字第1974号事民事判决，发回谯城区人民法院重审。在发回重审期间，张军以丁利2008年9月非法扣押张军价值20几万元的汽车和财产为由提起反诉。张军申请减缓缴纳反诉费递交至谯城区法院，但谯城区法院却告知另行起诉，重交上诉讼费4515元，把本案分成两案审理，以致搞的本案案情分割，事实没有查清，做出错误判决。综上，请求中院将两案合并审理，依法改判。
被上诉人丁利未提供上诉答辩状，庭审中口头辩称：
一、合同约定每年租金为80000元，张军在支付了第一年租金58000元后，下余租金未按约定支付。上诉人提出剩余租金年底付清没有事实依据。
二、在合同履行期间，双方均未提出解除合同直至被上诉人起诉为止。故上诉人租金应支付至合同解除日。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张军为证明自己的主张，二审提供如下证据：1、2007年12月13日协议书一份，证明合同是有效的。2、租车合同，证明车一直被扣押在丁利处，从2008年5月1日一直被扣至今。3、利苑宾馆投资明细表，证明张军投资的损失。4、利苑宾馆住宿发票，证明宾馆一直在经营。5、鉴定费收据，证明有不可拆除的装饰物。6、证人袁某证言，证明张军和丁利签订租赁合同，袁某是中间人，张军陆续付过58000元房租，下欠22000元房租，剩余22000元房租到2008年年底付清。丁利通过袁某找过张军说剩余房租能尽快就尽快，没说最迟到何时付清。袁某跟两人都提过让双方尽快在2008年底之前付清。双方曾因房租一事吵过架，还有一次吵架是因为在租赁房屋婚嫁一事，刘艳华去处理的，5月1日宾馆关过一次门，但不知道是谁关的。张军未被拘留过。丁利质证意见为：证据1－5均不是新证据，不予质证。证据6证人袁某证言并未证实22000元租金年底付清是经双方协商的。丁利为证明自己的主张，二审提供证据同一审，证明目的同一审。张军质证意见为：剩余的一部分租赁费是经中间人说合同意推迟交付的。经审理，对一审法院查明认定的基本事实予以确认。但二审部分查明与一审不同的是，张军虽与丁利之母发生争执，但未因此被拘留。本案争议的焦点：1、双方当事人是否另行约定22000元租金于2008年底付清？2、本案是否应与其他案件合并审理？3、原判是否显失公平？
本院认为：1、上诉人张军与被上诉人丁利于2007年11月13日签订房屋租赁合同系有效合同，双方均应当依照合同约定履行各自的义务。对第一年的租金80000元按照合同的约定，张军应当自签订协议时一次性支付。张军支付了58000元，丁利对此事实也予以认可，并交付租赁物，张军随即进入约定的地点开展经营活动，按习惯，应视为丁利对下余款项迟延支付予以认可。证人袁某出庭作证也证明双方曾对下余22000元款项推迟支付达成一定共识，丁利并未一定要求张军必须自签订协议时一次性支付完毕。因此，张军支付58000元（约8个多月）租金，丁利于2008年9月11日起诉，此时张军支付的租金并未超出租赁期限，故张军并未违约。因双方发生矛盾，双方签订的租赁合同未能继续履行，现丁利主张解除合同，应当许可。2、张军以丁利2008年9月非法扣押张军价值20几万元的汽车和财产为由提起反诉，但一审重审期间未缴纳反诉费。经谯城区法院告知另行起诉。丁利另行起诉。丁利上诉请求将两案合并审理，依法改判，因两案件已分别受理，并不影响案件的处理，对该上诉理由不予支持。3、丁利在张军未违约的情况下即起诉张军，要求解除合同，没有恰当履行合同义务。张军则在2008年5月后下落不明，对双方租赁合同履行一事不予过问，履行合同义务不当。综合考虑，双方均未能妥善履行合同义务，应当各自承担同等的责任，因此应酌情减少2009年1月10日至2009年1月9日的下余租金，以减少下余租金22000元的一半即11000元为妥。4、原审认定“因原告没有向被告行使解除权，而是直接起诉至本院，故其解除合同时间应当为被告收到本院应诉通知书及起诉状副本之日。由于被告下落不明，本院于2008年10月17日和2009年1月10日向被告公告送达了相关法律文书，至2009年3月15日公告期满，所以双方解除合同时间为2009年3月15日”。上诉人张军对此未提起上诉。5、关于2009年元月10日至2009年3月15日的租金问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，因一审时丁利起诉仅要求张军支付房屋租赁费22000元，直至庭审前均未申请增加诉讼请求，故原审支持丁利超出22000元诉讼请求的租赁费不当。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，
判决如下：
一、上诉人张军与被上诉人丁利签订的房屋租赁合同自2009年3月15日终止履行。
二、维持谯城区人民法院（2010）谯民一初字第0994号民事判决第二项即驳回原告丁利的其他诉讼请求。
三、变更谯城区人民法院（2010）谯民一初字第0994号民事判决第一项为：上诉人张军于本判决生效之日起七日内支付给被上诉人丁利自2008年1月10日至2009年1月9日止的下余房屋租金11000元（22000×50%），被上诉人丁利自行负担自2008年1月10日至2009年1月9日止的下余房屋租金11000元（22000×50%）。一审案件受理费450元，由张军负担225元，丁利负担225元。二审案件受理费417元，由张军负担208.5元，丁利负担208.5元。本判决为终审判决。
审判长 王文伟
审判员 刘长友
审判员 江海洋
二〇一一年三月九日
书记员 周腊梅?? 关注微信公众号“”