浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第38号原告（反诉被告）王支梁。委托代理人陈永然、宋方旦，浙江君鉴律师事务所律师。被告（反诉原告）夏赛平，现定居于葡萄牙。委托代理人杜国强，1962年10月13日出生，汉族。
原告王支梁诉被告夏赛平房屋买卖合同纠纷一案，于2010年12月24日向本院起诉，反诉原告夏赛平于2011年3月2日对反诉被告王支梁提起反诉。本院受理后，依法由
审判员张妍妍独任审判，于2011年3月2日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）王支梁的委托代理人陈永然、宋方旦，被告（反诉原告）夏赛平的委托代理人杜国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王支梁诉称：20××0年4月××5日，原被告双方签订了《房屋买卖居间协议》，双方就转让房屋的位置、面积、价款以及支付方式、交付时间等内容达成意向。协议签订当日，原告如约向被告预付了定金20万元。4月××7日，国务院出台房屋买卖新政（国十条），因新政影响，导致无法实现双方协议中的合意，即无法办理商业贷款来支付房款。导致银行贷款无法取得，是由于无法归咎于双方当事人的因素，基于此原告多次找被告协商，要求解除协议，退还定金，而被告虽同意解除协议，却拒绝向原告返还定金。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉。请求××、判令解除原被告双方的《房屋买卖居间协议》；2、判令被告返还定金20万元；3、本案的全部诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）夏赛平辩称并反诉称：原告王支梁在明知道被告与他人定有买卖合同并收有××0万定金，一旦违约将双倍返还的情况下，仍然坚持与被告签订了《房屋买卖居间协议》，并表示被告的损失由其负担。其后，原告并没有按协议规定的支付首付款80万元人民币，而是以种种理由拒绝履行协议约定的义务。被告也曾经于20××0年7月××2日致函中介，要求联系原告前来签订正式买卖合同但无果。原告作为一个具有完全民事行为能力的投资客，完全应该预见到投资的各种风险。然而，原告却将违约责任归咎于国家出台的新政策，企图以此来推卸自己应当承担的法律责任。鉴于双方于20××0年4月××5日签订了房屋买卖居间协议，后国家有相关政策出台，原告认为其不能采取商业贷款方式继续履行双方的居间协议，要求解除协议。
被告现同意解除上述房屋买卖居间协议，但为与原告履行房屋买卖居间协议被告向上一买受人支付了违约金人民币××00000元，原告在与被告协商签订居间协议时也曾表示愿承担被告这一对案外人的违约责任，故该款项是被告为履约而产生的实际损失，应由对方予以赔偿。另外被告还有实际损失，包括来回机票费人民币8000元、两个月的工资损失人民币60000元、在国内的费用人民币××0000元；因回国处理事务，两个小孩在外无人照顾，都在饭店吃饭，每人每月××0000元，共计20000元；××××个月的分期付款利息，每个月3990元，共计43890元；还有因政策变化导致房产交易税收增加的损失和房屋空置期间可预期的租赁收入，具体明细无法计算。以上估算共计300000元。为保护当事人的合法权益，特向法院提起反诉。反诉请求：判令被反诉人赔偿实际损失人民币300000元。反诉被告王支梁辩称：原告否认对方关于我方愿意承担被告对上一买家的违约责任的说法，只是在协商时表示愿意比上一个买家出更高的价格和定金。被告另外提起的损失并不是因原告引起，与原告没有关联性，不予承认。为证明自己的本诉及反诉主张，原告（反诉被告）王支梁向本院提供了下列证据：××、房屋买卖居间协议××份，拟证明双方合意以办理商业贷款方式支付房款，并约定银行发放贷款为双方的交付前提，以及其他合同内容；2、收条××份（复印件），拟证明被告于20××0年4月××5日向原告收取了定金20万元的事实；3、函告及邮寄存根××份（复印件），拟证明原告已在约定的签约时间前告知被告，表明原告无法达成协议中约定的房屋转让成交的条件，即无法办理商业贷款来支付购房款，双方已无签约之必要。4、当庭提交银行间往来款凭证××组，拟证明原告向被告支付20万元定金的事实。上述证据经庭审质证，对王支梁提供的证据××、2、4，夏赛平均无异议，能够证明王支梁欲证明的事实，本院予以确认。对王支梁提供的证据3，夏赛平认为收件时间与事实不符，因为房子一直没人，所以收到这个函件的时候已经为6月多了，并不是5月4日以前，另外里面写的时间也不对；
本院认为，该函告内容中所写4月5日，王支梁解释应为5月4日的笔误，与双方居间协议约定一致，其解释合理，本院予以确认，对该份函告的真实性亦予以确认，对收件时间因王支梁提供的邮寄存根不能反映实际签收人员身份，故对签收时间不予确认，该组证据能够证明王支梁曾向夏赛平发函表示房屋转让合同不能签订的事实。为证明自己的本诉及反诉主张，被告（反诉原告）夏赛平向本院提供了下列证据：××、房屋转让居间协议××份，拟证明在与王支梁签订协议之前夏赛平已与潘政东、余纯洁订有房屋买卖居间协议并收取了××0万元定金的事实；2、杭州万城房地产代理有限公司出具的情况说明××份、当庭提交来往帐目××组（包括收据2份，交易回单××份，均为复印件加盖杭州万城房地产有限公司章），拟证明夏赛平违约，已支付给潘政东、余纯洁违约金××0万元的事实；3、杭州蜗居房地产经纪有限公司经办人出具的情况说明××份，拟证明王支梁愿意承担夏赛平对上一个买家的违约责任；4、催告函××份，拟证明夏赛平向中介发函，要求其联系王支梁履约；5、房产证××份（复印件），拟证明夏赛平是左邻右舍9幢2单元703室产权人，有权支配该房产；6、20××0年5月27日的青年时报××份，拟证明当时杭州部分银行仍可提供商业贷款的事实。上述证据经庭审质证，对夏赛平提供的证据××，王支梁对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为夏赛平与第三人之间签订的合同与本案没有关系；
本院认为，该份证据能够证明夏赛平与王支梁签订居间协议前，曾就案涉房产与案外人签订居间协议的事实。对夏赛平提供的证据2，王支梁对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为属于与第三人之间的买卖关系，与本案无关；
本院认为，该组证据能够证明夏赛平为与王支梁签订居间协议而对案外人违约，并支付违约金××0万元的事实。对夏赛平提供的证据3，王支梁对三性均有异议；
本院认为，证人应当出庭接受双方当事人的质证，故对该份证据不予确认。对夏赛平提供的证据4，王支梁对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为属夏赛平让中介履行义务的单方催告行为，与本案没有关系；
本院认为，该份证据能够证明夏赛平要求中介机构联系王支梁履行居间协议的事实。对夏赛平提供的证据5，王支梁对三性无异议，认为夏赛平有权支配该房产，并应当为其选择交易对象行为承担相应法律后果；
本院认为，该份证据能够证明夏赛平是案涉房产所有权人的事实。对夏赛平提供的证据6，王支梁对合法性有异议，认为只能反映这些银行在违规操作，王支梁联系的银行都表示不予办理按揭贷款；
本院认为，该份证据不能反映当时杭州各银行对外地人购房办理商业贷款的态度，与本案缺乏关联性，故不予确认。综合有效证据及当事人的陈述，本案
经审理查明的事实如下：20××0年4月××5日，夏赛平（甲方）与王支梁（乙方）在杭州蜗居房地产经纪有限公司（丙方）居间下，就杭州市左邻右舍公寓9-2-703室房屋签订《房屋买卖居间协议》一份（编号000××502），约定总房款2538000元，支付方式为商业贷款，支付首付款80万元，余款在银行放贷后三个工作日内支付；甲乙双方同意于20××0年5月4日前到丙方总部所在地签订《杭州市房屋转让合同》；乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方返还已交付定金；甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则甲方应向乙方双倍返还定金；银行放贷三个工作日内交房；乙方于20××0年4月××5日前向丙方交付购房意向金20万元；乙方同意在甲方签订本协议后将该购房意向金转为购房定金，并授权丙方将购房定金转付给甲方；等等。夏赛平已收到王支梁交付的上述20万元。20××0年4月2日，夏赛平作为卖方与买方案外人潘政东、余纯洁、潘翔在杭州万城房地产代理有限公司居间下签订《房屋转让居间协议》一份，约定房屋坐落于左邻右舍公寓9幢2单元703室；卖方向居间方交付购房保证金××0万元，总房款2250000元；买、卖双方同意在双方签订本协议之日起十五日内签订《房屋转让合同》；为表示诚意，卖方交付“三证”，并由居间方代收保管，若卖方要取回“三证”则应支付与买方对等的定金××0万元；三方签订本协议后，买、卖双方任何一方未能依约前来签订《房屋转让合同》的，或未履行本协议的，居间方可根据守约方的要求依法将违约方交付的房屋交易定金转交给守约方，同时本协议终止；若卖方提供了房屋“三证”原件作交易保证的，待卖方支付相应定金后，返还“三证”，同时本协议终止；等等。其后，夏赛平为履行与王支梁于20××0年4月××5日签订的《房屋买卖居间协议》而对案外人潘政东、余纯洁、潘翔违约，并支付违约金××0万元。王支梁在本案审理过程中，表示知晓夏赛平对案外人违约一事。另查明，20××0年4月××7日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对商品住房价格过高、上涨过快，供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供××年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。王支梁在杭州已有一套住房。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案房屋买卖居间协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案双方签订的《房屋买卖居间协议》是为签订《杭州市房屋转让合同》所订立的预约合同，其立约目的是为双方最终能够以一定条件签订本约，即《杭州市房屋转让合同》。现因王支梁属外地人，不能提供在杭××年以上纳税证明或社保缴纳记录，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，其以商业贷款方式支付购房款的条件难以成就，双方居间协议约定的房款支付方式已不能实现，而夏赛平亦同意解除双方购房意向，故对王支梁主张解除双方在《房屋买卖居间协议》（编号000××502）中达成的购房意向的请求，本院予以确认。但上述居间协议系三方协议，涉及案外居间人的权利义务，故对解除《房屋买卖居间协议》的诉讼请求，本院不予处理。但国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》不属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力因素，亦不属于无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方解除买卖意向，未能签订《杭州市房屋转让合同》，王支梁支付的定金20万元，夏赛平应予返还。对于夏赛平的反诉主张，本案双方房屋买卖意向的解除，虽不是由于双方过错所致，但毕竟是由王支梁一方的原因引起，对夏赛平在履约过程中遭受的实际损失，王支梁应予以适当补偿。综合考虑夏赛平为与王支梁履约而对案外人违约情况，以及夏赛平在履约过程中必然会产生部分实际支出情况，本院酌情确定王支梁应予补偿夏赛平人民币××2万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，
判决如下：
一、夏赛平返还王支梁定金人民币20万元；
二、王支梁补偿夏赛平损失人民币××2万元；上述一、二项折抵，夏赛平应支付王支梁款项人民币8万元，于本判决生效后十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告王支梁的其他请求；
四、驳回反诉原告夏赛平的其他反诉请求；本诉案件受理费人民币4300元，减半收取人民币2××50元，由夏赛平承担；反诉案件受理费人民币5800元，减半收取人民币2900元，由王支梁承担人民币××350元，夏赛平承担人民币××550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 张妍妍
二〇一一年三月九日
书记员 俞 烨 关注公众号“”