浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2011）嘉盐民初字第226号
原告：周某某。
委托代理人：马某某、文某某。
被告：王某某。
原告周某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月5日立案受理后，依法由
审判员许云峰适用简易程序，于2011年2月23日公开开庭进行了审理，原告周某某的委托代理人文某某、被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某起诉称，被告因生产经营需要，于2010年3月20日与原告签订房屋租赁合同。合同约定由被告在2009年11月15日至2010年11月14日间承租原告位于海盐县武原镇××花苑××室的房屋；租金交纳方式为被告在合同签订时即时交纳6个月租金，以后每隔6个月交纳一次，且在每6个月届满前30天缴清下6个月的租金；违约金为一个月的租金。另外，被告还需按月支付管某某等费用。合同签订后，原告依约履行了义务。合同己于2010年11月14日到期，经原告结算，被告结欠原告房租8500元，管某某1041元。原告于2010年12月9日向被告发出律师函，要求被告支付欠款并且腾退房屋，截止到2010年12月16日，被告仍未付款，也未搬出并归还该房屋。依照《合同法》第二百三十六条的规定，自2010年11月15日起租赁合同转为不定期合同，被告理应支付相应费用，现暂算至2010年12月16日，被告应当支付8500元（计一个月），后算至被告腾退该房屋之日止。原告认为，被告拖延不付且未腾退房屋的行为已违反了协议，损害了原告的合法权益。现请求人民法院依法判令
被告：1、支某某租17000元，管某某1041元、违约金8500元，共计26541元；2、解除租赁关系，腾退承租的位于海盐县武原镇××花苑××室的房屋；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中变更为：1、支某某租34000元，管某某1041元、违约金8500元，共计43541元；2、解除租赁关系，腾退承租的位于海盐县武原镇××花苑××室的房屋；3、被告承担本案诉讼费用。
被告王某某答辩称，对原告诉状陈述的租赁事实没有异议。但在合同到期之前，又签订了新的租赁合同。按照以前的操作，都是先使用后付租金，所以并不存在违约。至于原告要求返还优惠的房租，因优惠措施是针对去年的租金，所以不同意。如果今年原告同意续租，其愿意再多付一个月的违约金。如果原告不同意续租，那么不同意支付违约金及返还优惠的房租。针对自己的主张，原告向本院提供了下列证据：1、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告发生租赁关系的事实。2、律师函一份，用以证明原告通知被告解除房屋租赁合同的事实。3、房屋产权证书二份，用以证明原告是该租赁房屋的所有权人的事实。被告王某某无异议。本院认证认为，鉴于被告王某某对原告周某某提供的证据均无异议。本院予以确认。经审理，本院确认本案事实如下：2010年3月20日，被告因经营需要，与原告签订房屋租赁合同一份。合同约定：由被告承租原告所有的位于海盐县武原镇××花苑××室的房屋，面积为86.77平方米；租赁期限自2009年11月15日至2010年11月14日止；年租金为102000元，租金交纳方式为被告在合同签订时即时交纳6个月租金，以后每隔6个月交纳一次，且在每6个月届满前提前30天缴清下6个月的租金；在合同租赁期内，任何一方违约，违约方支付一个月的租金给对方作为违约金。另外，被告还需按月向原告支付每平方米1元的管理服务费。租赁期满后，原、被告未续签书面的房屋租赁合同。2010年11月29日，原告委托浙江海赛律师事务所向被告发出律师函，要求被告在收函后十日内腾退房屋，并支付所欠房租31000元及管某某1041元。后，被告只支付了合同期内所欠的租金31000元，但未腾退租赁的房屋，仍占有使用该房屋至今。
本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。在租赁期间届满后，原、被告未续签租赁合同，且原告已通知被告腾退房屋，故双方未形成事实上的租赁关系，现原告请求解除原、被告之间的房屋租赁关系，与事实不符，本院无法支持。被告在原告通知腾退房屋后继续占有租赁的房屋，属非法占有，因此，原告请求被告限期腾退的诉讼请求，本院应予支持。另，原告请求参照租赁合同约定的租金计算被告非法占有租赁房屋的租金的诉讼请求应予支持，但暂计算至2011年2月14日止应为25500元，以后按每月8500元计算至被告实际腾退之日止。原告请求被告支付租赁合同期内的管某某1041元，符合双方的合同约定，也应予支持。被告未按租赁合同约定支某某租，已构成违约，故原告请求违约金8500元符合双方的合同约定，本院也应予以支持。
被告辩称在租赁合同期满前双方已续订了新租赁合同的抗辩，无事实依据，本院无法采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，
判决如下：
一、被告王某某向原告周某某腾退位于海盐县武原镇××花苑××室的房屋；
二、被告支付原告房屋使用费25500元（自2010年11月15日起暂计算至2011年2月14日止，以后按每月8500元计算至被告实际腾退之日止）、管某某1041元及违约金8500元。上述判决内容，由被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、驳回原告周某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费444元，由原告周某某负担87元，被告王某某负担357元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 许云峰
二〇一一年三月三日
书记员 沈叶利（附页） 更多数据：