浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙绍民终字第61号上诉人（原审被告、反诉原告）徐某。委托代理人（特别甲。委托代理人（特别乙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）商某某。委托代理人（特别丙。
上诉人徐某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2008年3月4日，案外人季某某、张某某与朱某某签订房屋租赁合同一份，约定将两人共同所有的座落绍兴市区人民西路138号房屋出租给朱某某使用，租赁期限为2008年6月13日起至2010年6月12日止，租期两年；租金为两年100000元整，缴纳方式为一次性付清，双方同时对其他权利义务做了约定。此后，朱某某又与本案原告商某某签订房屋转让合同一份，约定将其承租的座落于人民西路128号的店面房转租给被告使用，转租期限从2009年9月28日至2010年6月12日止，租期为捌个半月，租金为35400元，转让费为25000元，合计60400元，于同年9月27日一次性付清，双方同时对其他权利义务事项做了约定。2010年3月8日原告与被告签订承租合同一份，约定原告转让人民西路128号营业房给被告，租期从2010年3月15日至2010年6月12日，共两个月另二十七日，其中租金为12000元，被告补贴原告17000元，合计人民币29000元整，原告于2010年3月14日交付，被告付给原告人民币27000元。该合同签订后，原告按约交付了房屋，被告向原告支付了17000元，另有12000元至今未付，遂致本案争议发生。原审法院审理认为，本案争议焦点在于原告与被告签订之房屋租赁合同效力的问题。对被告认为原告与朱某某之间所签订的转租合同未经出租人季某某、张某某同意应属无效，此后原告与被告所签订的转租合同也应属无效合同之辩称意见。评判如下：我国合同法第二百二十四条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”同时，根据合同相对性原则，出租人应只能对租赁合同行使解除权，即本案原、被告所签订的房屋租赁合同是否有效，取决于在该合同约定的租赁期限内，出租人季某某、张某某是否以未经其同意擅自转租为由向朱某某行使合同解除权。现原、被告所约定之转租期限已届满，而被告未能举证证明在此期限内出租人季某某、张某某曾明确向朱某某主张过合同解除权或曾就转租行为向朱某某提出过任何异议，故对原、被告之间房租租赁合同之效力予以认定，双方均应按约履行，现原告要求被告支付剩余房屋租赁费12000元之请求有理，予以支持。反诉原告要求确认反诉原告与反诉被告之间所订立的《承租合同》无效，反诉被告返还反诉原告已收取之17000元之请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定，判决：1.被告徐某于本判决生效之日起三十日内支付给原告商某某租金12000元；2.驳回反诉原告徐某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取50元，由被告徐某负担；反诉案件受理费减半收取112.5元，由反诉原告徐某负担。
上诉人徐某不服原审判决，提起上诉称：上诉人因求租心切，受被上诉人蒙骗，误以为座落于绍兴市人民西路128号的店铺系被上诉人所有，2010年3月8日，草草与被上诉人拟定承租合同一份，租期从2010年3月15日至6月12日，按被上诉人意见租金为12000元，补贴费17000元。3月15日，上诉人付给被上诉人17000元后，发现上述房屋并非被上诉人所有，也不是被上诉人向房屋所有权某某租。上诉人查实该店铺系季某某、张某某二人所有，产权人明确表示不认识被上诉人，被上诉人无权出租。4月1日上诉人重新与房屋所有权人正式签订了房屋租赁合同。被上诉人收取17000元显属不当得利，上诉人也无需支付12000元租金。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判。
被上诉人商某某辩称：2010年3月15日至6月12日，被上诉人从朱某某处合法转租营业房。签订合同时，双方约定上诉人支付被上诉人补贴17000元，双方都是完全民事行为能力人，作出真实意思表示，应属合法有效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案讼争房屋系案外人朱某某向季某某、张某某承租而来，租赁期限为2008年6月13日至2010年6月12日，后朱某某将该房转租给被上诉人，被上诉人又与上诉人签订承租合同，租赁期限为2010年3月15日至6月12日。现上诉人提出该承租合同无效，并提供了案外人张某某出具的情况说明及2010年4月1日其与季某某、张某某签订的房屋租赁合同等证据材料。
本院认为，朱某某、被上诉人的转租行为虽未经出租人同意，但上诉人提供的上述证据不能证明出租人已经解除其与朱某某之间的租赁合同，且上诉人与被上诉人签订承租合同的租赁期限也处在朱某某租赁合同租赁期限内，故该承租合同应认定有效，双方当事人理应按约履行。据此，原审法院判决上诉人支付被上诉人租金12000元，并驳回上诉人要求被上诉人返还17000元的反诉请求，于法有据，应予维持。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人徐某负担。本判决为终审判决。
审判长 王安洁
审判员 楼晓东
审判员 金湘华
二〇一一年一月二十一日
书记员 吴银萍 搜索“”