浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第822号
上诉人（原审被告）：宁波××农村合作银行。住所地：慈溪市××街道××北××号。
法定代表人：胡某某。
委托代理人：徐某。
被
上诉人（原审原告）：慈溪市××城物业管理有限公司。住所地：慈溪市××街道青少年宫北路××室。
法定代表人：金某某。
委托代理人：伍某某。
上诉人宁波××农村合作银行为与被上诉人慈溪市××城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2010年10月18日作出的（2010）甬慈民初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告于2009年7月29日与慈溪市古塘街道旦苑社区金某花某某主委员会签订金某花园物业服务合同，约定原审原告对金某花园小区提供物业管理服务，服务期限自2009年8月1日至2010年7月31日止。物业服务费收取的标准为住宅、别墅、商务中心0.35元／平方米／月，商住楼（3号楼）0.23元／平方米／月。物业服务费采取一年一交的方式，交纳为每年3月至6月，业主逾期交纳物业服务费用，应支付欠费额的日万分之八的逾期违约金。对少数无故拒不交付物业费的业主，原审原告必须提请市建设局物业科调解或通过法律诉讼程序解决，为此所需诉讼费、律师费由欠费的业主承担。原审原告按物业服务合同为该小区提供了物业服务，原审被告系该小区业主，有建筑面积8246.98平方米的商务中心房屋，未交纳2009年8月1日至2010年7月31日的物业服务费。原审原告向原审被告催讨尚欠的物业服务费，原审被告至今未付。原审原告慈溪市××城物业管理有限公司于2010年9月7日诉至原审法院，请求判令：原审被告即时支付原审原告物业服务费34637元、并支付自2010年7月1日起至判决确定的清偿日止、以所欠金额34637元为基数、按日万分之八计的逾期付款违约金（截止2010年8月31日止为1718元）；承担原审原告已支付的律师代理费2800元；案件诉讼费由原审被告承担。原审法院经审理认为：物业管理服务费，即物业费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原审原告慈溪市××城物业管理有限公司依据物业服务合同对金某花园小区提供了物业服务，原审被告宁波××农村合作银行作为该小区的业主之一，事实上接受了原审原告提供的物业服务，理应支付相应的物业服务费用，原审原告要求原审被告支付2009年8月1日至2010年7月31日的物业服务费34637元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因原审被告未按时交纳物业服务费，还应按物业服务合同的约定支付违约金及律师费。原审被告提出的违约金过高，不应承担律师费的辩称，理由不足，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，作出判决：原审被告宁波××农村合作银行应于该判决生效之日起七日内支付原审原告慈溪市××城物业管理有限公司物业服务费34637元，并支付自2010年7月1日起至判决确定的清偿日止以34637元为基数按日万分之八计算的违约金支付，律师代理费2800元。如原审被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，减半收取计390元，由原审被告宁波慈溪合作银行负担，于该判决生效之日起七日内交纳原审法院。宣判后，原审被告宁波××农村合作银行不服，向本院提起上诉称：原审法院判决认定涉案物业合同效力有误，程序不符。该物业服务合同系无效合同。该小区业主委员会的合同主体不具有合法性。据了解该业主委员会已经于2009年1月1日起换届，而上诉人作为该小区最大业主却未被通知参加会议并进行投票，对此上诉人已经提交了发给业主大会的公函，陈述要求及理由。如果对该业主委员会的合法性作出认定，应当追加业主委员会为本案第三人参加诉讼。因此，请求二审发回原审重审；
一、二审案件受理费均由被上诉人负担。被上诉人慈溪市××城物业管理有限公司答辩：
一、签订合同主体适格。在签订物业服务合同时，被上诉人对该社区金某花某某主委员会的主体进行过了解，该业主委员会2005年5月由上诉人组织依法成立。同年9月1日是以召开业主代表的形式进行换届。换届时，根据该业主委员会介绍，通知了上诉人参加。2010年4月25日，在上两届业主委员会合法产生的基础上，召集全体业主召开业主大会。会议除上诉人用书面形式通知未到会以外，其他业主以及有关部门领导都参加了会议，对是否选定被上诉人对小区进行物业管理问题作了讨论决定。以上具体情况在慈溪市城建局有备案，可见主体是合格的。
二、关于某某服务费收取问题，在物业服务合同以及金某花园管理规约中十分明确。该物业服务合同第17条具体规定了新的物业服务费标准，缴纳时间以及业主无故不交纳后果。该管理规约第42条对物业服务费的规定也很具体明确。该规约对全体是有约束力的。通过上述管理规约时，上诉人虽未参加，但仍然由业主委员会寄去了一份，应当说上诉人也明知，并应当遵守。
三、物业服务合同已实际履行完毕。被上诉人是2009年8月1日进入小区提供服务的，此后，向小区全体业主依照物业合同提供物业服务，包括了对上诉人的物业服务。上诉人一直没有向被上诉人用书面或口头方式提出签订合同的主体问题，等到该物业合同将履行完毕时，由被上诉人催讨物业服务费，上诉人不愿缴纳，在诉讼时，才提出主体不合格，显然是不合适的。因此，原审判决是正确、合法的，请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均无新的证据提交。上诉人除认为其对涉案物业服务合同相关内容不了解外，对原审法院判决查明的主要事实未提出异议，故本院予以确认。本院认定的事实与原审法院判决查明的事实一致。
本院认为：被上诉人慈溪市××城物业管理有限公司与慈溪市古塘街道旦苑社区金某花某某主委员会于2009年7月29日签订的金某花园物业服务合同，系当事人的真实意思表示，也不违背法律法规的禁止性规定，故合法、有效。双方当事人均承受该物业服务合同中约定的权利义务。被上诉人慈溪市××城物业管理有限公司依据该物业服务合同对金某花园小区内包括上诉人在内的业主，提供了物业服务。作为该小区业主之一的上诉人宁波××农村合作银行，实际也接受了被上诉人提供的事实物业服务，故上诉人应依约支付相应的物业服务费用。原审法院对本案事实认定清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当。上诉人之诉，理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人宁波××农村合作银行负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郑重
审判员李夫民
代理
审判员 莫 爱 萍
二〇一一年一月十九日代
书 记员 潘 芬 芬 微信公众号“”