浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1756号上诉人（原审原告，反诉被告）金志坚。委托代理人戴家华。被上诉人（原审被告，反诉原告）乐清市康居工程开发有限公司。法定代表人钟贞德。委托代理人许君鞅。
上诉人金志坚因房地产开发经营合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2010）温乐民初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原判认定，涉诉万岙农场康居工程系国家重点工程甬台温高速公路建设过程中征用农场土地后，由政府划拨土地落实农场职工的拆迁安置建设项目。该安居工程坐落于乐清市乐成镇东山南村东首，2005年间分别取得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可后，由乐清市康居工程指挥部下属国企乐清市康居工程开发有限公司负责建设，造价则由安置对象出资统一交付。金志坚系安居工程安置对象之一。该建设工程在施工过程中，组成了有开发公司代表、安置户所在农场代表和施工单位代表三方参加的小组，负责协调处理有关工程建设事宜。建设期间，农场方以工程造价过高等理由，分别出具报告提出减少地下车库面积、去掉人防工程及原配套用房、增加地面车位、取消外墙保温项目、变更配电房和化粪池的原建设方案等要求，乐清市康居工程开发有限公司均予同意并进行了调整。为方便安置对象向银行进行按揭贷款，乐清市康居工程开发有限公司与各安置户均签订了一份《经济适用房（康居房）买卖合同》。双方于2006年5月30日签订了该合同，约定该工程康乐居B幢1单元501室经济适用房建筑面积共计137.88平米，由乐清市康居工程开发有限公司以暂定价30万元出售给金志坚；付款方式及期限约定购房户确认后第一期付款7万元，基础完成以公积金贷款20万元付清，尾款待验收合格后一次性付清；房屋交付期限为2007年5月30日前，逾期不超过30日的，出卖人自交付期限第二天起至实际交付之日止，向买受人支付已交房款的万分之三日违约金；逾期超过30日的，出卖人自交付期限第二天起至实际交付之日止，向买受人支付已交房款的万分之五日违约金。合同签订后，金志坚于2006年12月18日前陆续支付价款共计27万元。由于建设工程部分项目的变更和调整，导致了整体工程的工期延误。2007年底，工程通过单体验收，2008年底通过环保验收和消防验收。2009年5月间，经多方协调，规划建设部门通过了该工程的竣工验收。同年12月7日，金志坚入住使用房屋。2010年2月10日，金志坚付清了房价尾款，其实际交付房价总额为374303元。原判认为，涉诉万岙农场康居工程系政府划拨土地，由农场安置对象筹集建房款并交由乐清市康居工程开发有限公司建设的工程项目，自始至终均由农场方面派代表参与建设规划、工程管理、项目变更和调整等事务。虽然农场方并未与开发公司签订代建工程合同，但实际上开发公司实施的应属代建工程，即房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发房产建设。本案中，双方虽按商品房销售合同的样式签订了买卖协议，但实质上并非《商品房销售管理办法》第三条规定的商品房销售行为，不具备商品房买卖法律关系的构成要件，且乐清市康居工程开发有限公司对涉诉工程的工期延误亦无过错责任。因此，金志坚主张乐清市康居工程开发有限公司承担延期交房违约责任的本诉请求，不予支持。乐清市康居工程开发有限公司的反诉请求亦与法不符，予以驳回。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：
一、驳回原告金志坚的本诉请求；
二、驳回被告乐清市康居工程开发有限公司的反诉请求。案件本诉受理费2790元，由原告金志坚负担，反诉受理费300元，由被告乐清市康居工程开发有限公司负担。宣判后，金志坚不服，提起上诉称：原判认定涉案合同系代建工程，属法律定性错误。《经济适用房（康居房）买卖合同》系双方自愿签订，意思表示真实，合法有效，双方均应依法履行合同义务。即便属代建工程，也应依照合同的约定。原判以该合同不具备商品房买卖合同构成要件为由免除被上诉人的违约责任，缺乏法律依据。在合同既未解除又未变更，且不存在不可抗力的情况下，被上诉人应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。被上诉人一审提供的证据大多发生在合同订立之前，并不影响建设工期。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
被上诉人乐清市康居工程开发有限公司辩称：1、上诉人所在农场代表全程参与了工程开发、材料价格的确定以及工程设计变更等事务。一审中，被上诉人提供的会议纪要及施工报告等，均证明了双方属代建关系，并非普通商品房买卖。2、签订合同的目的是为了便于安置户办理银行贷款。3、在建设中，因上诉人方多次提出环保材料、地下室、配电房、化粪池等项目的设计变更，造成了工期拖延，故迟延交房的责任在于被上诉人。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案讼争房地产项目属政府为解决农场安置而划拨土地，并由安置户筹资统一建设的康居工程项目。在建设过程中，安置户代表参与了该工程的规划设计、工程建设与管理、项目调整、设计变更等重要环节，因此，从该项目的土地性质、出资方式、房屋定价、盈利模式、建设方式等方面来看，明显不同于普通商品房买卖合同。二审中，金志坚亦承认，建设施工过程中的项目基础工程施工、地下室变更、化粪池设计、配电房设置等建设设计变更事项，均由开发公司与安置户协商，故开发公司主张工期拖延并非其主观过错的事实成立。同时，讼争房屋经竣工验收后并交付使用后，金志坚已经交足了房价尾款，因此，金志坚请求支付逾期交房违约金的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2790元，由上诉人金志坚负担。本判决为终审判决。
审判长 杨 宗波
审判员 刘宏杰
审判员 马永利
二〇一〇年十二月二十七日
书记员 叶 川 来自：